ILPB1/415-1082/11-2/AA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 12 września 2011 r. (data wpływu 13 września 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów - jest prawidłowe.

W dniu 13 września 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką kamienicy w udziale 2/9. Kamienica jest wynajmowana na cele komercyjne - w części wynajmowana jest dla uczelni, która prowadzi tam swoją działalność edukacyjną, a w pozostałej części wynajmowana jest restauracji na działalność gastronomiczną. Uczelnia wypowiedziała swoją umowę najmu i po upływie okresu wypowiedzenia część kamienicy (na którą składają się głównie sale wykładowe) nie będzie wynajmowana. Współwłaściciele kamienicy chcąc zapewnić sobie przychody z najmu rozpoczęli działania celem znalezienia kolejnego najemcy. Działania te polegają m.in. na podpisaniu umów z pośrednikami nieruchomości, zamieszczaniu ogłoszeń w prasie i internecie, poszukiwaniu najemcy za pośrednictwem zarządcy nieruchomości. Poszukiwania najemcy trwają już dwa miesiące, ale na chwilę obecną nie znaleziono nowego najemcy i w związku z tym część kamienicy pozostanie do przyszłego miesiąca niewynajęta.

Jednocześnie niewynajmowana część kamienicy nie służy celom prywatnym właściciela. Niewynajmowana (nieużywana) część kamienicy będzie oczekiwała na nowego najemcę do chwili podpisania kolejnej umowy najmu z nowym najemcą. Do chwili znalezienia nowego najemcy wynajmowana będzie jedynie część pod działalność gastronomiczną. Współwłaściciele nie zamierzają zakańczać działalności w zakresie wynajmowania nieruchomości, jednak może się okazać, że do końca roku i w początkowych miesiącach kolejnego roku nowy najemca jeszcze się nie znajdzie.

Wnioskodawczyni podaje, iż w całym okresie trwania umowy najmu wartość całej nieruchomości (kamienicy) jest amortyzowana zgodnie ze stawką amortyzacyjną wynikającą z wykazu będącego załącznikiem do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Koszt amortyzacji stanowi koszt uzyskania przychodu, który pomniejsza podstawę do opodatkowania.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy od momentu zakończenia wynajmu nieruchomości dla uczelni, należy koszt amortyzacji uwzględniać w kosztach uzyskania przychodu, w obniżonej wysokości, to jest proporcjonalnie do pozostałej wynajmowanej powierzchni (pod działalność gastronomiczną).

Zdaniem Wnioskodawczyni, koszt amortyzacji można pozostawić w niezmienionej wysokości, tj. od całkowitej wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodu są również te koszty, które służą zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów z wyjątkiem art. 23. Właściciele nieruchomości podjęli wszelkie możliwe na chwilę obecną działania celem kontynuacji najmu nieruchomości. Podpisane są umowy z pośrednikami nieruchomości, zamieszczane są ogłoszenia w internecie co stanowi koszty zabezpieczające źródła przychodów. Podobny charakter ma również koszt amortyzacji wartości nieruchomości, którą współwłaściciele próbują wynająć w jak najszybszym czasie. Do czasu podpisania kolejnej umowy najmu nieruchomość pozostaje w pełnej gotowości do udostępnienia jej nowemu najemcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Zatem kosztem uzyskania przychodów nie są wszystkie wydatki, ale tylko takie, które nie są wymienione w art. 23 i których poniesienie pozostaje w związku przyczynowo-skutkowym z uzyskaniem (zwiększeniem) przychodu z danego źródła, bądź też zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła przychodów. Jednakże ciężar wskazania owego związku spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Kosztami uzyskania przychodu są zatem wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Z oceny związku z prowadzoną działalnością winno wynikać, iż poniesiony wydatek obiektywnie może się przyczynić do osiągnięcia przychodów z danego źródła. Aby zatem wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu winien, w myśl powołanego przepisu spełniać łącznie następujące warunki:

* pozostawać w związku przyczynowo-skutkowym z przychodem lub źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,

* nie znajdować się na liście kosztów nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

* być właściwie udokumentowany.

W myśl art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Stosownie do treści art. 22a ust. 1 ww. ustawy amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką kamienicy, która jest wynajmowana na cele komercyjne. Nieruchomość w części wynajmowana jest dla uczelni, która prowadzi tam swoją działalność edukacyjną, a w pozostałej części wynajmowana jest restauracji na działalność gastronomiczną.

Zainteresowana podaje, że uczelnia wypowiedziała swoją umowę najmu i po upływie okresu wypowiedzenia ta część kamienicy nie będzie wynajmowana.

Wnioskodawczyni informuje, iż współwłaściciele kamienicy podjęli działania w celu znalezienia kolejnego najemcy. Działania te polegają m.in. na podpisaniu umów z pośrednikami nieruchomości, zamieszczaniu ogłoszeń w prasie i internecie, poszukiwaniu najemcy za pośrednictwem zarządcy nieruchomości.

W świetle powołanego powyżej art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy podkreślić, że skoro kosztem uzyskania przychodu mogą być wszelkie wydatki poniesione w celu zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, tak aby przynosiło ono dochody w przyszłości, to w przypadku czasowego zaprzestania wynajmu części nieruchomości, jeżeli Wnioskodawczyni w istocie udowodni, że czyniła starania dla pozyskania najemców odpisy amortyzacyjne dokonane w tym okresie mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów.

Należy podkreślić, że o tym co jest celowe i potrzebne w ramach wynajmu nieruchomości, decyduje podatnik, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa zatem obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów oraz okoliczności, iż ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiągniętych przychodów zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, iż Wnioskodawczyni może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wydatki związane z amortyzacją przedmiotowej nieruchomości (w okresie kiedy poszukiwany jest najemca).

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.