ILPB1/415-1058/11-6/AG

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, reprezentowanego przez Pełnomocnika, przedstawione we wniosku z dnia 22 czerwca 2011 r. (data wpływu do Biura KIP w Lesznie 1 lipca 2011 r.), uzupełnionym w dniu 26 września 2011 r. oraz w dniu 12 października 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 1 lipca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 14 września 2011 r. znak ILPP1/443-931/11-2/MP, ILPB1/415-1058/11-2/AG na podstawie art. 169 § 1 tej ustawy wezwano Wnioskodawcę do usunięcia braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia podania bez rozpatrzenia.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 16 września 2011 r., a w dniu 26 września 2011 r. wniosek uzupełniono (nadano w polskiej placówce pocztowej w dniu 22 września 2011 r.).

W wyniku ponownej analizy sprawy stwierdzono, iż uzupełnienie z dnia 26 września 2011 r. zostało podpisane przez inną osobę niż Wnioskodawca, wobec czego w dniu 4 października 2011 r. wystosowano ponowne wezwanie nr ILPP1/443-931/11-4/MP, ILPB1/415-1058/11-4/AG do uzupełnienia wniosku o pełnomocnictwo lub inny dokument, z którego wynikałoby, że osoba podpisana na uzupełnieniu wniosku ma prawo do składania oświadczeń woli w imieniu Wnioskodawcy.

Wezwanie to skutecznie doręczono w dniu 6 października 2011 r., a w dniu 12 października 2011 r. wniosek uzupełniono.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie: działalność rozrywkowa, usługi i handel.

W roku 1994, aktem notarialnym, Zainteresowany nabył nieruchomość, w skład której wchodziły: dwie działki o łącznej powierzchni 0,58 ha, budynek mieszkalny i budynek gospodarczy. Zbywcą nieruchomości byłą osoba prywatna. Zakupu Zainteresowany dokonał jako osoba fizyczna i do celów osobistych. W roku 1997, na podstawie uzyskanych pozwoleń, Wnioskodawca dokonał rozbudowy budynku mieszkalnego i gospodarczego (na gospodarczo-mieszkalny), adaptując je do celów agroturystyki; pobudował kolejny budynek mieszkalny i basen przydomowy. W roku 2002 Wnioskodawca dokonał rozbudowy istniejących budynków mieszkalnych, powiększając ich powierzchnie o część mieszkalną i gastronomiczną. Budynek mieszkalno-gospodarczy przystosował w części do potrzeb mieszkalnych oraz garażowych i kotłowni c.o. dla obiektu. Wszystkie prace przeprowadzone zostały poza działalnością gospodarczą.

Działka, na której posadowione są nieruchomości ma charakter rolniczy, Wnioskodawca nie mógł więc prowadzić tam działalności gospodarczej. W roku 2002 Zainteresowany wystąpił do Urzędu Gminy o uzyskanie pozwolenia na użytkowanie terenu rolniczego na cele nierolnicze i od roku 2003 budynki wykorzystywał do prowadzonej działalności gospodarczej, tj. usługi moteli i gastronomii. Wnioskodawca nie wprowadził nieruchomości do ewidencji środków trwałych swojej firmy. Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca zamierza w niedalekiej przyszłości sprzedać.

W piśmie z dnia 21 września 2011 r. stanowiącym uzupełnienie do wniosku Wnioskodawca wskazał ponadto:

Zainteresowany prowadzi działalność gospodarczą od roku 1994. Początkowo w jej zakresie była działalność rozrywkowa - prowadzenie przewoźnych strzelnic. Od listopada 1998 r. Zainteresowany poszerzył działalność o prowadzenie usług moteli oraz gastronomii. Ze względu na fakt, że Wnioskodawca zamierzał dokonywać sprzedaży napoi alkoholowych. zarejestrował się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Zainteresowany jest czynnym podatnikiem tego podatku z tytułu działalności rozrywkowej, moteli i drink barów.

Wymienioną we wniosku nieruchomość Zainteresowany nabył w roku 1994 r. od osoby prywatnej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Było to gospodarstwo rolne z posadowionymi budynkami mieszkalnym oraz gospodarczym. Wnioskodawca dokonał zakupu jako osoba fizyczna nie będąca zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, z zamiarem użytkowania jej do celów prywatnych. Obiekt miał charakter gospodarstwa rolnego, przy nabyciu którego nie służyło Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku VAT.

Dokonując rozbudowy nabytych budynków, Zainteresowany planował wykorzystywać je do celów prywatnych i w części agroturystycznych. Budynki są typu willowego, jednopiętrowe z użytkowym poddaszem. Dom mieszkalny zaadoptowano do celów agroturystyki. Obecnie jego powierzchnia zabudowy to 776,30 m ^2, użytkowa 477,80 m ^2. Kolejny, pobudowany pensjonat ma powierzchnię zabudowy oraz użytkową jak wyżej wymieniony. Budynek gospodarczy (parterowy, podpiwniczony, z użytkowym poddaszem) Zainteresowany dostosował do potrzeb kotłowni, garażu. Prace adaptacyjne i budowlane przeprowadzone zostały w latach 1995 - 1997. Ze względu na charakter budynków oraz ich przeznaczenie Wnioskodawca nie ewidencjonował poniesionych nakładów oraz nie odliczał podatku VAT od tych wydatków (w tym okresie Wnioskodawca nie był czynnym podatnikiem podatku VAT). Nakłady poniesione na rozbudowę budynków przekroczyły 30% wartości początkowej.

Decyzję o wykorzystaniu obiektu do prowadzenia działalności gospodarczej, tj. noclegów i drink baru Wnioskodawca podjął w roku 2001. Nieruchomość zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przeznaczona była do celów rolniczych. Decyzją Uchwały Rady Miejskiej z dnia 12 października 2001 r., dokonano zmiany przeznaczenia działki rolnej na funkcję turystyczną z wynajmem pokoi. Dało to Wnioskodawcy możliwość wykorzystania gruntów rolniczych na cele nierolnicze i od roku 2003 prowadzenia tam działalności gospodarczej. Zainteresowany nie wprowadził obiektu do ewidencji środków trwałych firmy.

Wnioskodawca nie prowadził działalności jako rolnik ryczałtowy, nigdy nie prowadził, nie sprzedawał produktów rolnych z przedmiotowej nieruchomości Dochody uzyskiwane z pozarolniczej działalności gospodarczej prowadzonej w obiektach, o których mowa we wniosku Zainteresowany rozliczał na zasadach ogólnych i są one w całości opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca prowadzi działalność na przedmiotowej nieruchomości do chwili obecnej wykorzystując do tego celu całość posadowionych tam budynków. Budynki, zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych mają charakter niemieszkalny, przystosowane są do celów krótkotrwałego zakwaterowania (motel) z drink barem. Dotychczas nie były udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu czy dzierżawy.

Przedmiotowa nieruchomość - w ocenie Zainteresowanego - zbywana będzie w ramach pierwszego zasiedlenia, użytkowanie jej, w ramach czynności opodatkowanej podatkiem VAT Wnioskodawca rozpoczął w roku 2003.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Czy dochód od sprzedaży całej nieruchomości będzie zwolniony od podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawcy, nieruchomość nigdy nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych firmy, nie była w związku z tym amortyzowana - amortyzacja nie stanowiła kosztów uzyskania przychodów. Jedynymi kosztami ewidencjonowanymi w kosztach działalności firmy były wydatki bieżące, bezpośrednio związane z uzyskiwanymi dochodami (koszty energii elektrycznej, wody, opału).

Źródłem przychodów, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 jest zbycie nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i przed upływem pięciu lat od jej nabycia. Nieruchomość, o której mowa Wnioskodawca nabył w 1994 r. i do prywatnych celów, nigdy nie wprowadził jej do ewidencji środków trwałych. Zainteresowany uważa więc, że sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-d).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 3 i 8 powołanej ustawy, źródłami przychodów są:

* pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

* odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy nie ma zastosowania do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy - nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat (art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy).

Wymieniony wyżej art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej jest również przychód z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą będących:

Do przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy, nie zalicza się stosownie do treści art. 14 ust. 2c ww. ustawy, przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, iż przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej, (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy), stanowią przychód z działalności gospodarczej.

Dokonując wykładni przepisów ustawy należy mieć na względzie, iż zasadą jest, że przychód z działalności gospodarczej stanowi każda kwota należna podatnikowi prowadzącemu działalność gospodarczą. Przepis art. 14 ww. ustawy nie wymienia szczegółowo wszystkich przychodów z tego źródła, zaś w art. 14 ust. 2 pkt 1 cytowanej ustawy wymienione zostały tylko niektóre rodzaje przychodów zaliczanych do przychodów z działalności gospodarczej (w tym przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi). Z tego względu, sprzedaż każdego innego składnika (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych), wykorzystywanego w działalności gospodarczej, stanowi przychód z tytułu działalności gospodarczej na podstawie ogólnej zasady wyrażonej w art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy kwalifikacji przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie ma bowiem przedmiotowe i funkcjonalne powiązanie danego rodzaju przychodu ze źródłem jego uzyskania.

Z treści wniosku wynika, iż zakupiona przez Wnioskodawcę w 1994 r. aktem notarialnym nieruchomość, w skład której wchodziły: 2 działki o łącznej powierzchni 0,58 ha, budynek mieszkalny i budynek gospodarczy była przed planowaną sprzedażą wykorzystywana przez Zainteresowanego w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Środki te nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.

Zatem przedmiotowe nieruchomości wraz z budynkami jako wykorzystywane w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności jako takie były z tą działalnością związane.

Wobec powyższego, odpłatne zbycie całej nieruchomości, która była wykorzystywana w działalności gospodarczej, choćby nie została ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, należy potraktować jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podmiotu.

Reasumując, dochód od sprzedaży całej nieruchomości nie będzie zwolniony od podatku dochodowego od osób fizycznych. Przychód z odpłatnego zbycia tych nieruchomości, nie ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ale wykorzystywanych w tej działalności, jest przychodem z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 14 ust. 1 w związku z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. organ informuje, że w zakresie problematyki dotyczącej podatku od towarów i usług wniosek został rozstrzygnięty odrębnym pismem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.