II US.PB-I-415/20/04 - Ustalenie w oparciu o wycenę biegłego wartości początkowej nieruchomości

Pisma urzędowe
Status:  Aktualne

Pismo z dnia 25 marca 2004 r. Drugi Urząd Skarbowy w Rzeszowie II US.PB-I-415/20/04 Ustalenie w oparciu o wycenę biegłego wartości początkowej nieruchomości

Pytanie podatnika dotyczy możliwości ustalenia w oparciu o wycenę biegłego wartości początkowej nieruchomości zakupionej w listopadzie 2001 r., a następnie remontowanej i modernizowanej z przeznaczeniem na wynajem oraz możliwości zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej w wysokości 10 %

Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Rzeszowie, działając na podstawie art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926, z późn. zm.), wyjaśnia:

Wartość początkową środków trwałych w razie nabycia w drodze kupna stanowi cena nabycia, którą - zgodnie z art. 22g ust. 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, z późn. zm.) - jest cena zakupu obejmująca kwotę należną zbywcy oraz koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów komputerowych oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Z kolei w świetle przepisów art. 22a ust. 1 pkt 1 amortyzacji podlegają budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością stanowiące własność lub współwłasność podatnika nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Mając na uwadze powyższe przepisy w przedstawionej sytuacji wartość początkową budynku będzie stanowiła cena nabycia wynikająca z aktu notarialnego, powiększona o wartość wszystkich nakładów (remontowo-modernizacyjno-adaptacyjnych), które miały miejsce przed przekazaniem do używania nabytego środka trwałego, bowiem poniesione koszty są bezpośrednio związane z przystosowaniem środka trwałego do stanu zdatnego do używania. Wobec powyższego odpisów amortyzacyjnych od tak ustalonej wartości początkowej będzie można dokonywać po oddaniu budynku do używania, czyli po zakończeniu planowanego remontu.

Zatem przedstawione przez pana stanowisko w tej kwestii nie jest słuszne, bowiem ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych w art. 22g ust. 8 wprawdzie przewiduje możliwość ustalenia wartości początkowej nabytego w drodze kupna środka trwałego w sposób odmienny od wyżej przedstawionego, ale tylko w przypadku, gdy nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych - wówczas wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji oraz stanu i stopnia ich zużycia.

Należy podkreślić, że zgodnie z przepisami art. 22g ust. 1 pkt 2, ust. 4 i 9 ww. ustawy, wycena biegłego ma zastosowanie w sytuacji, gdy podatnik we własnym zakresie wytworzył dany środek trwały, jednakże nie może ustalić kosztu wytworzenia w sposób określony w ust. 4 - w tym przypadku wartość początkową środka trwałego ustala się w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych, o których mowa w ust. 8 przez biegłego powołanego przez podatnika.

Odnośnie zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej stanowisko pana jest słuszne, gdyż w art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych przewiduje ustalanie indywidualnych stawek amortyzacyjnych dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji dla budynków (...) nie może być krótszy niż 10 lat.

Jak wynika z treści zapytania, przedmiotowa nieruchomość spełnia warunki do uznania jej zarówno za środek trwały używany, jak i ulepszony. Warunki te wymienione są w art. 22j ust. 3 ww. ustawy, który brzmi:

"Środki trwałe, o których mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za:

1. używane - jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez 60 miesięcy, lub

2. ulepszone - jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej."

Opublikowano: http://sip.mf.gov.pl