IBPP3/443-688/09/IK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 10 września 2009 r. (data wpływu 14 września 2009 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie ustalenia czy zarządca sądowy nieruchomości jest uprawniony do wystawiania faktur VAT za wynajem pomieszczeń we własnym imieniu i na własny rachunek - jest nieprawidłowe.

W dniu 14 września 2009 r. został złożony ww. wniosek, o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie ustalenia czy zarządca sądowy nieruchomości jest uprawniony do wystawiania faktur VAT za wynajem pomieszczeń we własnym imieniu i na własny rachunek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca (dalej Spółka) jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Spółka jest współwłaścicielem kamienicy, posiadając w niej 87,5% udziałów we współwłasności. Administrowanie kamienicą powierzono zarządcy nieruchomości. Do końca sierpnia obecnego roku zarządca kamienicy wystawiał, w imieniu Spółki i na rachunek Spółki faktury dla najemców za wynajem im pomieszczeń w kamienicy (w wysokości odpowiadającej posiadanemu przez Spółkę udziału). Faktury wystawione przez zarządcę Spółka ujmowała w rejestrach VAT prowadzonych przez Spółkę. Z tytułu tych faktur Spółka wykazywała sprzedaż opodatkowaną z tytułu czynszu i podatek VAT należny w odniesieniu do wynajmu pomieszczeń na cele niemieszkalne oraz sprzedaż zwolnioną z podatku VAT z tytułu wynajmu na cele mieszkaniowe.

Faktury VAT kosztowe, związane z utrzymaniem tejże kamienicy, dostawcy usług i towarów wystawiali na Spółkę. Faktury te Spółka ujmowała w rejestrze VAT naliczonego a następnie Spółka odliczała VAT naliczony, wynikający z tych faktur, z uwzględnieniem procentu współwłasności oraz stosując strukturę VAT zgodnie z art. 90 ustawy o podatku VAT. We wrześniu tego roku zarząd kamienicy na podstawie wyroku Sądu Rejonowego o ustanowieniu sądowego zarządcy objął zarządca sądowy. Sąd w swoim postanowieniu zobowiązał sądowego zarządcę do składania półrocznych sprawozdań z zarządu nieruchomości.

Zarządca sądowy nieruchomości, wyznaczony przez Sąd, omawiając ze Spółką zasady współpracy stwierdził, że będąc zarządcą sądowym oraz czynnym podatnikiem VAT, stosując się do wyroku sądu oraz zasad narzuconych przez biegłego sądowego, który będzie zatwierdzał sprawozdanie z zarządu kamienicą, rozliczenia z tytułu czynszu za wynajem pomieszczeń będą wyglądały następująco: Zarządca sądowy, który przejął pełną odpowiedzialność za zarządzanie kamienicą, działa samodzielnie w czasie zarządzania nieruchomością. Samodzielnie będzie podpisywał umowy najmu oraz będzie wystawiał faktury VAT za wynajem w swoim imieniu i na swój rachunek, a czynsz, płacony przez najemców, będzie wpływał na jego wyodrębniony rachunek bankowy.

Zarządca sądowy, decydując o ponoszonych kosztach związanych z bieżącą eksploatacją kamienicy, będzie przyjmował faktury VAT od dostawców towarów i usług na swój rachunek. Od których będzie odliczał VAT naliczony, za które będzie płacił z wyodrębnionego rachunku bankowego.

VAT należny i naliczony związany z wyżej opisanymi fakturami będzie rozliczał w sporządzonej przez siebie deklaracji VAT, a my Spółka jako współwłaściciel sądowo odsunięty od zarządu kamienicą jest z tego obowiązku zwolniona.

Spółka jako współwłaściciel będzie otrzymywać od zarządcy sądowego odpowiedni procentowy udział w "kasowych" dochodach z kamienicy, uwzględniających faktycznie otrzymany przez zarządcę sądowego czynsz pomniejszonych o poczynione przez niego wydatki, bez uwzględniania kwot podatku VAT należnego i naliczonego ponieważ zarządca sądowy będzie rozliczał podatek z tego tytułu.

Zarządca sądowy stwierdził, że w czasie zarządzania nieruchomością jest stroną wszystkich czynności i ponosi odpowiedzialność wobec właścicieli oraz sądu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy zarządca sądowy ma prawo wystawiać faktury VAT z tytułu czynszu za wynajem pomieszczeń we własnym imieniu i na własny rachunek i w związku z tym czy Spółka powinna zastosować się do zasad podanych przez zarządcę sądowego, czy też dalej jako współwłaściciel nieruchomości jest zobowiązana do wykazywania kwot czynszów w rozliczeniu podatku VAT należnego, zgodnie z podpisanymi umowami najmu z uwzględnieniem procentu udziału we współwłasności.

Zdaniem Wnioskodawcy, obowiązek z tytułu rozliczania podatku VAT należnego związanego z wynajmem oraz podatku VAT naliczonego związanego z kosztami utrzymania kamienicy w dalszym ciągu spoczywa na Spółce jako współwłaścicielu kamienicy z uwzględnieniem procentu współwłasności. Dla prawidłowego rozliczenia podatku VAT z tytułu wynajmu powinny być uwzględnione zapisy obowiązujących umów, tych obecnych i tych podpisanych w przyszłości przez zarządcę sądowego i to Spółka jako współwłaściciel kamienicy, będąc podatnikiem VAT, ma obowiązek wykazać czynsz wynikający z tych umów w deklaracji VAT-7 zgodnie z art. 19 ustawy o VAT, choćby zarządca sądowy nie wystawił faktur w imieniu Spółki, tylko w swoim imieniu i na swój rachunek. Ponadto zdaniem Wnioskodawcy, stanowisko biegłego sądowego w sprawie wystawiania faktur VAT z tytułu czynszu za wynajem pomieszczeń przez zarządcę we własnym imieniu i na własny rachunek, jest nieprawidłowe. Sądowy zarządca nieruchomości, nie będąc jej właścicielem, nie ma prawa wystawiać faktur VAT z tytułu czynszu we własnym imieniu i na własny rachunek.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

W myśl art. 15 ust. 1, 2 i 3 cyt. ustawy - podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 1, nie uznaje się czynności:

Powyższy przepis zakreśla krąg podatników podatku od towarów i usług. Okolicznością, która przesądza o wejściu w ten krąg jest samodzielne wykonywanie działalności gospodarczej. O statusie podatnika podatku od towarów i usług przesądza występowanie po stronie danego podmiotu trzech przesłanek.

Są nimi:

* samodzielność prowadzonej działalności (wyczerpującej definicję zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT);

* odpowiedzialność za jej efekty;

* odpłatność.

Wszystkie te cechy, dostrzec można w czynnościach wykonywanych przez sądowego zarządcę nieruchomości. Z wniosku wynika, że zarząd kamienicy na podstawie wyroku sądu o ustanowieniu sądowego zarządcy objął zarządca sądowy.

Podstawę prawną działalności sądowego zarządcy nieruchomości stanowią przepisy art. 203 i 205 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) oraz przepisy art. 933-941 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.). Zgodnie z art. 203 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Natomiast w myśl art. 205 Kodeksu cywilnego współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy.

Wskazana norma nie obowiązuje w razie umownego powierzenia zarządu rzeczą wspólną osobie trzeciej. Stosuje się wówczas uzgodnione w umowie zasady wynagrodzenia, a w braku stosownego uzgodnienia dotyczącą zlecenia normę art. 735 § 2 Kodeksu cywilnego. Według niej, jeżeli nie ma obowiązującej taryfy, a nie umówiono się o wysokość wynagrodzenia, należy się wynagrodzenie odpowiadające wykonanej pracy. Odrębna regulacja prawna obowiązuje w przypadku zarządu sądowego. W tym przypadku zarządca sądowy może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które poniósł w związku z zarządem z własnych funduszy. Wysokość wynagrodzenia określa sąd odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości (art. 939 § 1 k.p.c.).

Na podstawie art. 935 § 1-3 Kodeksu postępowania cywilnego, zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany.

Zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą. Zarządca odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania obowiązków (art. 938 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego). Ustanowiony w tym trybie zarządca jest uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności zwykłego zarządu, co tym samym oznacza wyłączenie współwłaścicieli od możliwości dokonywania takich czynności.

Z powyższych regulacji wynika, że zarządca działa wobec osób trzecich we własnym imieniu w związku z czym to on jest stroną umów mających za przedmiot zarządzaną nieruchomość. W pewnych przypadkach działalność ta doznaje ograniczeń albowiem możliwość jej prowadzenia uzależniona jest od zgody współwłaścicieli nieruchomości bądź Sądu. Ograniczenie to wiąże się jednak z pojęciem czynności wykraczających poza zwykły zarząd, których kwalifikacja na gruncie konkretnego przypadku ma zawsze charakter ocenny. Poza tym gdy do udzielenia stosownej zgody już dojdzie to także w tym przypadku "na zewnątrz", tj. wobec osób trzecich, działać będzie ustanowiony zarządca występujący pod własnym imieniem tak jak ma to miejsce w sytuacji czynności nie wykraczających poza zwykły zarząd.

Zarządca obowiązany jest zatem wykonywać czynności potrzebne do prawidłowej gospodarki. Jest uprawniony do pobierania, zamiast współwłaścicieli, wszelkich pożytków z nieruchomości, spieniężania ich w granicach zwykłego zarządu oraz do prowadzenia spraw, które przy wykonywaniu zarządu okażą się potrzebne. Zarządca nie jest przedstawicielem współwłaścicieli, lecz działa w imieniu własnym na podstawie umocowania sądowego. Względem właściciela czy współwłaścicieli jest odpowiedzialny za należyte wypełnianie swoich obowiązków.

Ponadto w odniesieniu do przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego należy odwołać się do zapisu zawartego w art. 28 Dyrektywy Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE Nr L 347 s. 1), (wcześniej art. 6 ust. 4 Szóstej Dyrektywy Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji przepisów państw członkowskich, dotyczących podatków obrotowych - Wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa opodatkowania (77/388/EWG) (Dz. Urz. WE Nr L 145 s. 1)), zgodnie z którym w przypadku, gdy podatnik działając we własnym imieniu, lecz na rachunek innej osoby, uczestniczy w świadczeniu usług, uznaje się, że podatnik ten nabył i wyświadczył te usługi. Biorąc pod uwagę powyższe zauważyć należy, że Dyrektywa uzależnia zasady opodatkowania usług świadczonych przez podmioty trzecie od tego, czy podmiot świadczący występuje w imieniu własnym. Zatem w przypadku, gdy podmiot świadczy usługi w imieniu własnym należy uznać go w tym zakresie za podatnika podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym należy uznać, że sądowy zarządca nieruchomości wykonuje swe czynności samodzielnie a przy tym ponosi za nie odpowiedzialność zarówno wobec osób trzecich jak i właścicieli zarządzanej nieruchomości oraz ustanawiającego go Sądu. Natomiast kwestię odpłatności powyższych czynności przesądza treść przepisów art. 205 Kodeksu cywilnego oraz art. 939 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, z których wynika, że sądowy zarządca nieruchomości świadczy usługi wobec współwłaścicieli nieruchomości odpłatnie.

W odniesieniu do powyższego należy zatem uznać, iż czynności wykonywane przez sądowego zarządcę nieruchomości na rzecz jej współwłaścicieli wypełniają przesłanki przemawiające za uznaniem go za podatnika podatku od towarów i usług.

Natomiast zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy o VAT podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16. Zgodnie z art. 99 ust. 1 ww. ustawy podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani składać w urzędzie skarbowym deklaracje podatkowe za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym miesiącu, z zastrzeżeniem ust. 2-10 i art. 133.

Reasumując, w świetle art. 15 ust. 1 w związku z ust. 2 i 3 ustawy o podatku od towarów i usług zarządca sądowy nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług, a nie jej współwłaściciele, a w związku z tym jest obowiązany do wystawiania faktur VAT we własnym imieniu i na własny rachunek oraz do składania w urzędzie skarbowym deklaracji podatkowych.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.