IBPP3/443-639/08/AB

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółdzielni Mieszkaniowej przedstawione we wniosku z dnia 2 września 2008 r. (data wpływu 4 września 2008 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania podatkiem VAT podatku od nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 4 września 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania podatkiem VAT podatku od nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca w swoich zasobach posiada, poza lokalami mieszkalnymi, także lokale użytkowe. Lokale te na podstawie umów dzierżawy (najmu) udostępnia podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą.

Czynsz, którym obciąża najemców (dzierżawców), obliczony jest na podstawie kalkulacji, zawierającej różne czynniki. Wśród tych czynników mieści się. również podatek od nieruchomości, którego podatnikiem jako właściciel dzierżawionych lokali jest Wnioskodawca. Kwota podatku od nieruchomości przyjęta do kalkulacji stawek czynszu nie jest tożsama z kwotą, którą Wnioskodawca rozlicza od lokalu użytkowego z Urzędem Miasta, gdyż na ogół skalkulowana jest w nieco większej wysokości. Od ogólnej kwoty czynszu, którego elementem kalkulacyjnym jest m.in. podatek od nieruchomości, Wnioskodawca pobiera podatek od towarów i usług. Dokumenty obciążeniowe wystawione za czynsz najemcom (dzierżawcom), to jest faktury VAT, nie wyodrębniają wpływającego na wielkość tego czynszu podatku od nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy prawidłowe jest zachowanie Wnioskodawcy, który do podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług zalicza pełną kwotę czynszu, bez pomniejszania jej o wartości podatku od nieruchomości.

Czy ww. podstawę opodatkowania można byłoby pomniejszyć o wartość podatku od nieruchomości, gdyby wartość ta była wyszczególniona na fakturze wystawionej za czynsz dotyczący lokalu użytkowego.

Zdaniem Wnioskodawcy, jego zachowanie opisane w pytaniu jest prawidłowe, a wyodrębnianie kwoty podatku od nieruchomości na fakturze VAT dotyczącej czynszu także nie uprawniałoby do pomniejszenia podstawy opodatkowania w podatku od towarów i usług. Dzierżawa (najem) jest w rozumieniu art. 8 ust. 1 w związku z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. jak wyżej świadczeniem usług. Przy braku wyodrębnienia składników czynszu opodatkowana powinna być całość kwoty należnej gdyż wyłączenie byłoby bezprzedmiotowe.

Wnioskodawca uważa, że nic nie zmieniłoby również wyodrębnienie na fakturze czynszowej pozycji "Podatek od nieruchomości", po pierwsze dlatego że pozycja ta nie jest z punktu widzenia właściciela lokali żadną odrębną dostawą ani żadnym odrębnym świadczeniem usługi, po drugie dla tego, że obciążenie podatkiem od nieruchomości nie jest równe kwotowo z podatkiem należnym do Urzędu Miasta, a więc nie może być mowy o "refakturowaniu podatku od nieruchomości" - podatek jest więc jedynie częścią usługi, po trzecie zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. j.w. podstawą opodatkowania jest obrót, a obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży (pomniejszona o kwotę należnego podatku) - jeżeli właścicielowi lokali zgodnie z umową - przysługuje prawo obciążenia dzierżawcy kosztami podatku od nieruchomości, to koszty te stanowią część kwoty należnej, a więc winny być wliczone do podstawy opodatkowania VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów - w myśl art. 7 ust. 1 powołanej ustawy - rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, natomiast przez świadczenie usług - każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej mniemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (art. 8 ust. 1 tej ustawy).

Zgodnie z zapisem art. 41 ust. 1 cyt. ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 129 ust. 1.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Treść powołanego wyżej zapisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje, że to nie odpłatność sama w sobie podlega opodatkowaniu lecz świadczenie, za które odpłatność przysługuje. Dotyczy to także podatku od nieruchomości, który nie jest ani towarem, ani usługą w rozumieniu art. 7 i 8 tej ustawy.

W myśl art. 6 ustawy - Ordynacja podatkowa, podatkiem jest publicznoprawne, nieodpłatne, przymusowe oraz bezzwrotne świadczenie pieniężne na rzecz Skarbu Państwa, województwa, powiatu, lub gminy, wynikające z ustawy podatkowej. Jest to więc świadczenie pieniężne nieekwiwalentne (w zamian za wpłacony podatek od nieruchomości, podatnikowi nie przysługuje wzajemne świadczenie ze strony gminy).

Należność publicznoprawna jaką jest podatek od nieruchomości nie może podlegać dalszej odsprzedaży. Podatek ten ma charakter majątkowy i związany jest z posiadanym majątkiem, a nie uzyskiwanym z tytułu posiadania nieruchomości obrotem. Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości ciąży bowiem na podatniku i to on jest zobowiązany do zapłaty należności z tego tytułu. Jednakże, strony mogą w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych, zawrzeć w umowie postanowienie co do zwrotu (refundacji) należności z tytułu podatku od nieruchomości.

Pomimo tego, że podatek od nieruchomości stanowi odrębny element rozliczeń z najemcą, jest on należnością wynikającą z odpłatnego świadczenia usługi najmu i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach właściwych dla wiążącego strony stosunku cywilnoprawnego - tak jak czynsz. Zobowiązanie podatkowe w podatku od nieruchomości ciąży na wynajmującym, jako właścicielu i nie może być w drodze umowy przeniesione na osobę najemcy ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku podatkowego. Strony stosunku cywilnoprawnego mogą jednak, w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych zawrzeć w umowie postanowienie co do zwrotu (refundacji) należności z tytułu podatku od nieruchomości. Niezależnie jednak od tego, czy zwracana wynajmującemu przez najemcę kwota podatku od nieruchomości zostaje wyłączona z czynszu, czy też stanowi jego element kalkulacyjny, zawsze jest ona należnością obciążającą wynajmującego. Natomiast obowiązek najemcy w stosunku do wynajmującego stanowi zobowiązanie cywilnoprawne, uregulowane w zawartej umowie, a więc należy ją traktować jako należność otrzymaną z tytułu odpłatnego świadczenia usługi najmu.

Zgodnie z treścią art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, obrotem zaś jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Z treści tego przepisu wynika, że podstawę opodatkowania stanowi całość należności z tytułu realizacji zawartej umowy najmu, w tym także podatek od nieruchomości, w przypadku gdy strony ustaliły, że jego równowartość obciąża najemcę.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż podatek od nieruchomości, jako czynność publicznoprawna nie może podlegać dalszej odsprzedaży. Podatek ten ma charakter majątkowy i związany jest z posiadanym majątkiem, a nie uzyskiwanym z tytułu posiadania nieruchomości obrotem. Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości ciąży bowiem na podatniku i to on jest zobowiązany do zapłaty należności z tego tytułu. Zatem brak jest podstaw do odrębnego wydzielania tego podatku i jego refakturowania. Opłata stanowi część składową czynszu pozostając w związku ze świadczoną usługą najmu. W związku z tym, podatek od nieruchomości stanowi element kalkulacyjny przy ustalaniu opłaty za usługę główną wobec czego będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla usługi najmu.

Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, że Wnioskodawca zobowiązany jest do naliczenia podatku VAT od usług najmu traktując równowartość podatku od nieruchomości jako część kwoty należnej z tytułu świadczonej usługi najmu, a wyodrębnienie kwoty podatku od nieruchomości na fakturze VAT dotyczącej czynszu, nie uprawnia Wnioskodawcy do pomniejszenia podstawy opodatkowania.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.