IBPP3/443-606/08/PK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 18 sierpnia 2008 r. (data wpływu 21 sierpnia 2008 r.), uzupełnionym pismem z dnia 17 września 2008 r. (data wpływu) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 21 sierpnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości. Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 17 września 2008 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomości oraz prawo wieczystego użytkowania gruntów nabyte w styczniu 2004 r. (akt notarialny). W chwili nabycia przysługiwało zwolnienie z VAT. Budynki pochodzą z lat 60-tych.

W związku z tym, że w ramach nabytej nieruchomości wchodziło kilka budynków oraz budowle, Spółka zatrudniła rzeczoznawcę który określił wartość poszczególnych obiektów w ogólnej wartości i w takiej wartości przyjęto je do ewidencji środków trwałych.

W dwóch budynkach w latach 2004-2007 przeprowadzono modernizację. Koszt poniesionych nakładów przekroczył 30% wartości początkowej i spółka miała prawo do odliczenia VAT naliczonego (spółka prowadzi tylko działalność opodatkowaną).

Budynki będące przedmiotem dostawy nie są budynkami mieszkalnymi, w budynkach tych nie ma również lokali mieszkalnych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jakie stawki VAT należy zastosować przy sprzedaży nieruchomości i prawa wieczystego użytkowania gruntu.

Zdaniem Wnioskodawcy w stosunku do:

- budynków i budowli nieobjętych modernizacją będzie przysługiwało zwolnienie z podatku. Zgodnie z art. 43 pkt 1 ust. 2 ustawy o VAT:

- przy nabyciu nieruchomości nie przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku

- budynki - zakończono budowę i oddano do użytku w latach 60-tych.

- Budowle - od zakończenia budowy tych obiektów minęło 5 lat.

- dwóch budynków modernizowanych obowiązuje stawka 22% VAT. Zgodnie z art. 43. ust. 1 pkt 2 i ust. 6 zwolnienia o którym mowa w art. 1 pkt 2 i ust. 6 nie stosuje się, jeżeli w trakcie używania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej a podatnik:

- miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków,

- użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Z uwagi na to, że przedmiotem sprzedaży jest kompleks budynków i budowli z różnymi stawkami, to do opodatkowania podatkiem VAT prawa wieczystego użytkowania zastosowany zostanie klucz powierzchniowy, czyli proporcjonalny do powierzchni zajmowanych przez poszczególne obiekty. Ta sama stawka podatku VAT lub zwolnienie przypisanie zostanie do prawa wieczystego użytkowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług oraz (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez odpłatną dostawę, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast pojęcie "towary" zostało zdefiniowane przez ustawodawcę w art. 2 pkt 6 tejże ustawy. Ilekroć w ustawie jest mowa o towarach to należy przez to rozumieć rzeczy ruchome, wszelkie postacie energii, budynki, budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Co do zasady stawka podatku - na podstawie art. 41 ust. 1 ww. ustawy wynosi 22%, jednakże zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi czy też zwolnienie z podatku VAT dostawy niektórych towarów czy usług. I tak, stosownie do zapisu art. 43 ust. 1 pkt 2 wskazanej ustawy, zwalnia się dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Zgodnie z art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT przez towary używane, o których mowa w ust. 1 pkt 2, rozumie się budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.

Należy jednak zwrócić uwagę, że stosownie do art. 43 ust. 6, ww. zwolnienie nie ma zastosowania do dostawy budynków, budowli lub ich części, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

Użycie w cyt. przepisie sformułowania "użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat..." wskazuje, że chodzi tu o całkowity okres użytkowania tych towarów do działalności opodatkowanej, a nie okres od zakończenia modernizacji, czy też okres liczony od momentu przekroczenia ww. kwoty wydatków poniesionych na modernizację.

Wnioskodawca podał, że nabyte budynki pochodzą z lat 60, a w momencie ich nabycia, w styczniu 2004 r., korzystały one ze zwolnienia z podatku VAT. Tym samym w odniesieniu do budynków i budowli nie objętych modernizacją należy je uznać za towar używany którego dostawa korzysta ze zwolnienia z podatku VAT. Jednakże w dwóch budynkach dokonano modernizacji której wartość przekroczyła 30% wartości początkowej tych budynków a Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w związku z ww. modernizacją. Ponadto towary te były użytkowane krócej niż 5 lat. W związku z powyższym dostawa zmodernizowanych budynków, nie będących budynkami mieszkalnymi, zgodnie z art. 43 ust. 6 ustawy o VAT, będzie wyłączona ze zwolnienia z podatku VAT i winna być opodatkowana 22% stawką VAT.

W przedmiotowej sprawie dojdzie zatem do sytuacji w której w ramach jednej transakcji dokonana zostanie dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu na którym usytuowane są budynki i budowle których dostawa, dwóch budynków, (zmodernizowanych) będzie opodatkowana podatkiem VAT natomiast pozostałe budynki i budowle będą korzystały ze zwolnienia z tego podatku.

Takie rozbicie przedmiotowej transakcji podyktowane jest faktem, że ze zwolnienia z podatku VAT korzysta dostawa poszczególnych budynków, budowli lub ich części, a nie kompleks budynków, gdyż jak wyżej wskazano (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT) towarem są właśnie pojedyncze budynki, budowle lub ich części.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym położone są budynki i budowle rozstrzygają przepisy art. 29 ust. 5 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Ponadto należy zwrócić uwagę, że zgodnie z rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 z późn. zm.) § 8 ust. 1 pkt 12 zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0%.

W związku z powyższym zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym są posadowione budynki i budowle będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w części dotyczącej zmodernizowanych budynków. Natomiast zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu w części dotyczącej budynków i budowli nieobjętych modernizacją będzie korzystało ze zwolnienia na mocy § 8 ust. 1 pkt 12 ww. rozporządzenia w związku z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Mając powyższe na uwadze w przedmiotowej sytuacji należy dokonać "przyporządkowania" gruntu do poszczególnych budynków i budowli i zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu będzie zwolnione lub opodatkowane tą samą stawką co budynek lub budowla na nim posadowiona. Owo "przyporządkowanie" może być dokonane proporcjonalnie do powierzchni zajmowanych przez poszczególne obiekty budowlane.

Reasumując, w sytuacji gdy przedmiotem dostawy, w ramach jednej transakcji, są zarówno budynki i budowle korzystające ze zwolnienia z podatku VAT, jako towary używane, jak również budynki których dostawa będzie opodatkowana oraz prawo wieczystego użytkowania gruntu na którym znajdują się ww. budynki i budowle to należy wyodrębnić wartość budynków które będą korzystały ze zwolnienia oraz tych które będą opodatkowane 22% stawką VAT, a następnie dokonać proporcjonalnego przyporządkowania gruntu do tych obiektów budowlanych albowiem ta sama stawka podatku VAT lub zwolnienie przyporządkowane zostanie zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Dodatkowo należy podkreślić, iż niniejsza interpretacja traci swą aktualność w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego przez Wnioskodawcę zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku - Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko - Biała.