IBPP3/443-572/08/BWo - Koszty poniesione przez wynajmującego związane z relokacją byłego najemcy a podatek VAT.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 28 lipca 2008 r. (data wpływu 6 sierpnia 2008 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług kwoty otrzymanej od obecnego najemcy tytułem kosztów poniesionych przez Wynajmującego związanych z relokacją poprzedniego najemcy - jest nieprawidłowe.

W dniu 6 sierpnia 2008 r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług kwoty otrzymanej od najemcy tytułem kosztów poniesionych przez Wynajmującego związanych z relokacją obecnego najemcy.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca wypowiedział umowę najmu przed upływem okresu, na który została zawarta i z tego powodu zgodnie z umową został obciążony karą umowną w kwocie 55.944 zł. Następnie Wnioskodawca zawarł umowę z kolejnym najemcą, który zobowiązał się do zwrotu kary umownej i pokrycia innych kosztów związanych z relokacją dotychczasowego najemcy w łącznej kwocie 60.000 zł. Wnioskodawca otrzymał notę księgową obciążeniową i jednocześnie obciążył notą księgową tytułem zwrotu kosztów nowego najemcę. Strony operacji gospodarczej są płatnikami podatku VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy opisana czynność obciążenia nowego najemcy kosztami relokacji byłego najemcy jest czynnością niepodlegającą ustawie o podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, opisana czynność nie podlega ustawie o podatku od towarowi usług, ponieważ zgodnie z art. 5 ust 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług, a opisana czynność nie jest dostawą towarów ani też dostawą usług. Przy obciążeniu Wnioskodawcy karą umowną nie przysługiwało odliczenie podatku VAT wobec czego przy refakturowaniu również nie występuje VAT należny.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Przez umowę najmu w myśl art. 659 § 1 i 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Z opisu stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca zawarł umowę najmu, którą wypowiedział przed upływem okresu, na który została zawarta. W związku z wcześniejszym wypowiedzeniem umowy Wnioskodawca został obciążony karą umowną. Wypłacona ww. kara umowna najemcy nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Następnie Wnioskodawca ponownie zawarł umowę najmu z kolejnym najemcą, który zobowiązał się do zwrotu uiszczonej przez Wnioskodawcę kary umownej i pokrycia innych kosztów związanych z relokacją dotychczasowego najemcy.

Powyższe zostało unormowane w § 6 ust. 9 umowy najmu z dnia 26 marca 2008 r. obejmującym postanowienia dotyczące czynszu i opłat eksploatacyjnych. W ust. 9 § 6 umowy Strony zgodnie postanawiają, że najemca zapłaci wynajmującemu kwotę w wysokości 60.000 zł brutto tytułem kosztów poniesionych przez wynajmującego związanych z relokacją obecnego najemcy. Zapłata nastąpi po przekazaniu Lokalu protokołem zdawczo - odbiorczym (...) w terminie 21 dni od otrzymania przez najemcę wystawionej w tym celu przez wynajmującego noty księgowej. Najemca jest zobowiązany do zwrotu ww. kwoty Wnioskodawcy. Zatem przedmiotem zapytania jest kwota, którą najemca zapłaci wynajmującemu tytułem kosztów poniesionych przez wynajmującego związanych z relokacją obecnego najemcy a nie kara umowna wypłacona przez Wnioskodawcę.

Na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej "ustawą o VAT" opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

Wobec powyższego należy stwierdzić, że każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi co do zasady usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

Należy podkreślić, iż oba

Należy podkreślić, iż oba ww. warunki winny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby dana czynność (dostawa towarów czy też usługa) podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Zagadnienie kar umownych regulują przepisy ustawy - Kodeks cywilny Dział II "Skutki niewykonania zobowiązań". Art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, iż można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).

Przepis art. 483 Kodeksu cywilnego jest bezwzględnie obowiązującym przepisem prawa. Kary umowne mogą być wyłącznie sankcją za niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie zobowiązań. Odstąpienie od umowy stanowi realizację uprawnień związanych z określonymi wypadkami niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań z umów wzajemnych i skuteczne odstąpienie od umowy stanowi w pewnym sensie potwierdzenie, że istotnie miał miejsce przypadek niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez drugą stronę. Zastrzeżenie kary umownej na wypadek odstąpienia od umowy można zatem traktować jako formę uproszczenia redakcji warunków umowy, która pozwala na przyjęcie przez strony, że wypadki niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, które uprawniają stronę do odstąpienia od umowy, stanowią jednocześnie podstawę do domagania się zapłaty kary umownej.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że na mocy zawartej umowy Wnioskodawca zobowiązał się do świadczenia usług tj. wynajmu lokalu natomiast najemca zobowiązał się do zapłaty czynszu oraz zwrotu wynajmującemu kwoty w wysokości 60.000 zł brutto tytułem kosztów poniesionych przez wynajmującego związanych z relokacją poprzedniego najemcy. Tym samym uznać należy, iż kwota zwrócona przez najemcę Wnioskodawcy nie stanowi kary umownej za naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, lecz stanowi wynagrodzenie dla Wnioskodawcy należne z tytułu zawartej umowy najmu.

Stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest obrót, obrotem zaś jest kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy.

W związku z powyższym podstawa opodatkowania podatkiem od towarów i usług obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy, które obejmuje oprócz czynszu również zwrot wynajmującemu kwoty 60.000 zł tytułem kosztów poniesionych przez wynajmującego związanych z relokacją dotychczasowego najemcy.

Zagadnienie podstawy opodatkowania zostało uregulowane w art. 73 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1). Zgodnie z ww. art. 73 Dyrektywy, w odniesieniu do dostaw towarów i świadczenia usług innych niż te, o których mowa w art. 74-77, podstawa opodatkowania obejmuje wszystko, co stanowi zapłatę otrzymaną lub którą dostawca lub usługodawca otrzyma w zamian za dostawę towarów lub świadczenie usług, od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z subwencjami związanymi bezpośrednio z ceną takiej dostawy lub świadczenia.

Ww. przepisy Dyrektywy wskazują na to, że kwoty pobierane przez świadczącego usługę od nabywcy usługi wpływają na wartość dokonywanej czynności, a co się z tym wiąże wpływają również na podstawę opodatkowania. Dotyczy to wyłącznie kosztów, które zwiększają kwotę należną z tytułu konkretnej transakcji tj. konkretnej dostawy towarów lub konkretnej usługi.

Reasumując należy uznać, iż kwota należna do uiszczenia przez najemcę na rzecz Wnioskodawcy stanowi wynagrodzenie związane ze świadczeniem usługi najmu lokalu i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny oraz powołany stan prawny stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.