IBPP3/443-497/10/IK - Zwolnienie z VAT opłat eksploatacyjnych oraz usług zarządzania nieruchomościami.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 1 lipca 2010 r. (data wpływu 6 lipca 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług jest:

* prawidłowe w części dotyczącej braku podstaw do uznania, że Wnioskodawca świadczy na zlecenie usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi,

* nieprawidłowe w części dotyczącej zwolnienia od podatku VAT opłat eksploatacyjnych od członków spółdzielni oczekujących na ustanowienie na ich rzecz odrębnej własności lokalu.

W dniu 6 lipca 2010 r. został złożony ww. wniosek, o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie zwolnienia od podatku VAT opłat eksploatacyjnych oraz usług zarządzania nieruchomościami.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący zaistniały stan faktyczny:

Spółdzielnia zgodnie ze statutem zaspokaja potrzeby mieszkaniowe swoich członków poprzez budowanie budynków mieszkalnych wielorodzinnych w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych. Z członkami ubiegającymi się o ustanowienie odrębnej własności lokali Spółdzielnia zawiera na podst. art. 18 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) umowę o budowę lokalu zobowiązującą jednocześnie strony do zawarcia po zakończeniu budowy umowy o ustanowienie odrębnej własności lokali tzw. uwłaszczenie. Przeniesienie własności lokalu odbywa się zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w ciągu 3 miesięcy od uzyskania pozwolenia na użytkowanie. W związku z faktem, że zrealizowane mieszkania posiadają status "do wykończenia" Spółdzielnia przekazuje klucze do mieszkań członkom przed uzyskaniem prawomocnej decyzji pozwolenia na użytkowanie. Z chwilą odbioru mieszkania członkowie są zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania lokali zgodnie z brzmieniem przepisu art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który stanowi, że członkowie którzy oczekują na ustanowienie na ich rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa lub prawa odrębnej własności lokalu są zobowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów budowy, a od chwili postawienia im lokali do dyspozycji uiszczają opłaty eksploatacyjne określone w art. 1 lub 2 ustawy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy opłaty eksploatacyjne pobierane przez Spółdzielnię od członków oczekujących na ustanowienie odrębnej własności lokalu winny być opodatkowane podatkiem VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, opłaty eksploatacyjne naliczane dla mieszkań do których będzie ustanowiona odrębna własność nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.

Na mocy art. 4 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych Spółdzielnia ma prawo poboru opłat eksploatacyjnych już od momentu postawienia lokali do dyspozycji spółdzielcy, a nie od chwili ustanowienia na jego rzecz prawa własności lokalu. Pobierane przez Spółdzielnię opłaty eksploatacyjne są zwolnione z podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy o podatku od towarów i usług. Zgodnie z brzmieniem ww. artykułu zwalnia się od podatku czynności wykonywane na rzecz członków Spółdzielni za które są pobierane opłaty zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.

W przedstawionej sytuacji Spółdzielnię wiąże z nabywcą mieszkania stosunek członkostwa i wynikające z niego prawa i obowiązki stron określone m.in. w art. 4 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W przedstawionej kwestii nie może mieć zastosowania § 13 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o VAT (Dz. U. Nr 212, poz. 1336) określający,że zwalnia się od podatku usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie. Zastosowanie przepisów ww. rozporządzenia miałoby miejsce wtedy, gdyby nabywcy mieszkań realizowanych przez spółdzielnię nie byli jej członkami.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

* prawidłowe w części dotyczącej braku podstaw do uznania, że Wnioskodawca świadczy na zlecenie usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi,

* nieprawidłowe w części dotyczącej zwolnienia od podatku VAT opłat eksploatacyjnych od członków spółdzielni oczekujących na ustanowienie na ich rzecz odrębnej własności lokalu.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Co do zasady stawka podatku - na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT - wynosi 22%. Jednakże zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział zwolnienia oraz opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 11 cyt. ustawy zwalnia się od podatku czynności wykonywane na rzecz członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych, członków spółdzielni będących właścicielami lokali mieszkalnych lub na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych niebędących członkami spółdzielni, za które są pobierane opłaty, zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych;

Natomiast zgodnie z § 12 ust. 1 pkt 16 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 224, poz. 1799 z późn. zm.) zwalnia się od podatku czynności wykonywane na rzecz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych, za które są pobierane opłaty zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.).

Powołane poniżej przepisy art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) stanowią, iż:

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Spółdzielnia z członkami ubiegającymi się o ustanowienie odrębnej własności lokali zawiera na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych umowę o budowę lokalu zobowiązującą jednocześnie strony do zawarcia po zakończeniu budowy umowy o ustanowienie odrębnej własności lokali. Przeniesienie własności lokalu odbywa się zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w ciągu 3 miesięcy od uzyskania pozwolenia na użytkowanie. W związku z faktem, że zrealizowane mieszkania posiadają status "do wykończenia" Spółdzielnia przekazuje klucze do mieszkań członkom przed uzyskaniem prawomocnej decyzji pozwolenia na użytkowanie. Z chwilą odbioru mieszkania członkowie są zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania lokali zgodnie z brzmieniem przepisu art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który stanowi, że członkowie którzy oczekują na ustanowienie na ich rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa lub prawa odrębnej własności lokalu są zobowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów budowy, a od chwili postawienia im lokali do dyspozycji uiszczają opłaty eksploatacyjne określone w art. 1 lub 2 ustawy.

Z cytowanego wyżej przepisu wynika, iż osoby w nim określone pokrywają wydatki za czynności, które na ich rzecz realizuje spółdzielnia, pobierając w związku z tym opłaty tzw. czynszowe.

Ponadto na mocy art. 4 ust. 3 powołanej ustawy, spółdzielnia ma prawo poboru opłat eksploatacyjnych już od momentu postawienia lokalu do dyspozycji spółdzielcy, a nie wyłącznie od chwili ustanowienia na jego rzecz lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo prawa odrębnej własności lokalu.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w oparciu o ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych, tj. art. 4 ust. 11 oraz ust. 3, Spółdzielnia pobiera opłaty od członków spółdzielni, którym lokal został postawiony do dyspozycji, i którzy oczekują na ustanowienie na ich rzecz tytułu prawnego do lokalu.

Zatem przywołane regulacje prawne wyłączają z opodatkowania podatkiem od towarów i usług czynności wykonywane jedynie na rzecz jednoznacznie określonej grupy podmiotów, tj. członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych, członków spółdzielni będących właścicielami lokali mieszkalnych lub na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych niebędących członkami spółdzielni (art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy), za które są pobierane opłaty, zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych.

Wśród tej kategorii podmiotów, nie zostały wymienione osoby (wskazane w art. 4 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych), którym lokal zastał postawiony do dyspozycji, a więc członkowie spółdzielni oczekujący na ustanowienie na ich rzecz prawa odrębnej własności lokalu.

Z tych względów stwierdzić należy, iż opłaty pobierane od członków Spółdzielni. którzy oczekują na ustanowienie na ich rzecz prawa odrębnej własności lokalu (którym lokal mieszkalny został postawiony do dyspozycji) nie są objęte zakresem zwolnienia określonego art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy od towarów i usług.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy w tej części należało uznać za nieprawidłowe.

Zauważyć należy, iż w stanie prawnym obowiązującym do dnia 31 grudnia 2009 r. § 13 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonanie niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1336), zwalniał od podatku usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 70.32.11).

Powyższe zwolnienie obowiązuje również począwszy od dnia 1 stycznia 2010 r. na mocy § 12 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009 r. (Dz. U. Nr 224, poz. 1799 z późn. zm.) w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług zgodnie z którym, zwolnione są od podatku usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU 70.32.11).

Z powyższych przepisów wynika, iż zwolnieniem od podatku od towarów i usług objęte są jedynie te usługi zarządzania nieruchomościami, które są świadczone na zlecenie.

Z powołanych wcześniej norm prawnych wynika, iż przedmiotem działalności Spółdzielni, jest miedzy innymi zarządzanie nieruchomościami, stanowiącymi Jej mienie. Zarządzanie zasobem należącym do spółdzielni mieszkaniowej odbywa się głównie na podstawie zapisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz prawa wewnętrznego każdej spółdzielni, tj. statutu spółdzielni. A zatem należy podkreślić, iż zarządzanie własnym zasobem mieszkaniowym jest działalnością obligatoryjną każdej spółdzielni (art. 1 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Natomiast możliwość zarządzania nieruchomościami niestanowiącymi jej mienia lub mienia jej członków - fakultatywną (art. 1 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Powyższe prowadzi do stwierdzenia, iż w przedmiotowej sytuacji, Spółdzielnia zarządzając własnym zasobem mieszkaniowym, wykonuje obowiązki określone przepisami prawa, a oczekujący na ustanowienie tytułu prawnego członkowie nie zlecają tych czynności w drodze odrębnej umowy. Tym samym czynności zarządzania własnym zasobem mieszkaniowym nie można utożsamiać z czynnościami wykonywanymi na zlecenie, o których mowa w cyt. wyżej przepisach rozporządzenia Ministra Finansów. W konsekwencji, zwolnienie od podatku od towarów i usług wynikające z cytowanych wyżej przepisów rozporządzenia Ministra Finansów, nie będzie miało zastosowania do opłat pobieranych od dysponentów mieszkań w budynku stanowiącym mienie Spółdzielni, oczekujących na ustanowienie na ich rzecz prawa odrębnej własności lokalu. Przywołany przepis wyłącza bowiem z opodatkowania podatkiem od towarów i usług jedynie te czynności w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, które wykonywane są na zlecenie.

Zatem w tej części stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za:

* prawidłowe w części dotyczącej braku podstaw do uznania, że Wnioskodawca świadczy na zlecenie usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi,

* nieprawidłowe w części dotyczącej zwolnienia od podatku VAT opłat eksploatacyjnych od członków spółdzielni oczekujących na ustanowienie na ich rzecz odrębnej własności lokalu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Józefa Ignacego Kraszewskiego 4A, 35-016 Rzeszów po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.