IBPP3/443-260/08/IK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana Piotra P., przedstawione we wniosku z dnia 4 kwietnia 2008 r. (data wpływu 16 kwietnia 2008 r.) uzupełnionym pismami z dnia 7 lipca 2008 r. (data wpływu) oraz z dnia 15 lipca 2008 r. (data wpływu) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 16 kwietnia 2008 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony pismami z dnia 7 lipca 2008 r. (data wpływu) oraz z dnia 15 lipca 2008 r. (data wpływu) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony zaistniały stan faktyczny:

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. W 2006 r. Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę kupna nieruchomości, działki rolnej zabudowanej domem jednorodzinnym. Umowa została zawarta przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży było otrzymanie ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla zamierzenia inwestycyjnego w postaci budowy budynku wolnostojącego (apartamentowca) o określonych parametrach. W związku z zawarciem tej umowy nie dokonano żadnych wypłat z tytułu zapłaty całości lub części ceny na rzecz zbywców nieruchomości. W treści umowy przedwstępnej strony zawarły zapis, że mimo nieziszczenia się warunku umowa nie ulegnie rozwiązaniu, jeżeli kupujący wyrazi zgodę na zawarcie umowy przyrzeczonej mimo niespełnienia się warunku. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie została wydana zgodnie z zamierzeniem inwestycyjnym.

W 2007 r. Wnioskodawca zawarł umowę w formie aktu notarialnego, w której zobowiązał się do sfinalizowania ww. umowy przedwstępnej i sprzedaży nabytej w ten sposób nieruchomości na rzecz kontrahenta. W wykonaniu tej umowy Wnioskodawca doprowadził do przeniesienia własności przedmiotowej nieruchomości na swoją rzecz i w 2008 r. zawarł z kontrahentem umowę przenoszącą własność na jego rzecz. Wnioskodawca dokonał tej transakcji jako osoba fizyczna, a środki na nabycie pochodziły z osobistego majątku Wnioskodawcy, zakup nie był związany z prowadzoną działalnością gospodarczą, również zbycie tej nieruchomości zostało dokonane poza ramami działalności gospodarczej.

Była to jedyna tego typu transakcja dokonana przez Wnioskodawcę poza ramami działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie zamierza też dokonywać takich transakcji (poza prowadzoną działalnością gospodarczą) w przyszłości.

Dom jednorodzinny posadowiony na przedmiotowej działce został zbudowany w latach 60-tych. Prawdopodobnie zakończenie budowy nie zostało zgłoszone żadnemu organowi administracyjnemu. Istnienie budynku zostało odnotowane w rejestrze gruntów oraz w księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości. Zdaniem Wnioskodawcy nie budzi wątpliwości fakt, że budowa została zakończona a roboty odebrane przez inwestora, ponieważ ów inwestor zamieszkał w przedmiotowym budynku wraz ze swoja rodziną. W budynku zamieszkiwali też jego kolejni właściciele. Z oświadczenia sprzedającego ww. budynek wynika, że zamieszkiwał w nim od 1975 r.

Zgodnie z oświadczeniem zawartym w uzupełnieniu do wniosku przedmiotowy budynek powinien być zakwalifikowany zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych jako budynek mieszkalny (sekcja 1, dział 11, grupa 111, klasa 1110), jest to bowiem dom mieszkalny całoroczny. Poprzedni właściciel oświadczył, mimo iż zamieszkiwał w przedmiotowym budynku nie był w nim zameldowany, z uwagi na fakt nie zgłoszenia budowy odpowiednim organom administracyjnym.

Wnioskodawca nie jest w posiadaniu dziennika budowy, czy innych dokumentów związanych z procesem wznoszenia przedmiotowego domu i zakończenia jego budowy. Stan techniczny budynku pozwala na zamieszkiwanie w nim ludzi, w takim celu był też wykorzystywany przez poprzednich właścicieli. Budynek jest zamknięty, tzn. ma dach, wszystkie drzwi, okna, jest otynkowany z zewnątrz. Wnętrze budynku pozwala na zupełnie swobodne zamieszkiwanie. W budynku są doprowadzone wszystkie media, instalacje są rozprowadzone wewnątrz i zakończone odpowiedniki urządzeniami (kontakty, gniazdka, przełączniki, krany, zlewy, umywalki, kinkiety, kaloryfery, itp.). Na podłogach znajduje się wykładzina, a w niektórych pomieszczeniach podłoga z desek (w pomieszczeniach gospodarczych na podłogach są jedynie wylewki), ściany były pomalowane, w niektórych pomieszczeniach obłożone drewnem. Z uwagi na fakt, że przez ostatnie kilka lat budynek nie był stale zamieszkiwany (był wykorzystywany raczej sezonowo), wymaga on niewielkiego remontu.

Istotnym faktem jest również to, że podatnik nabył własność przedmiotowej nieruchomości jako osoba fizyczna (poza działalnością gospodarczą) w drodze umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości jako osoba fizyczna (poza działalnością gospodarczą) w drodze umowy sprzedaży zawartej z osobą fizyczną niebędącą podatnikiem podatku od towarów i usług, w związku z czym Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z zakupem przedmiotowej nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Zdaniem Wnioskodawcy dokonanie transakcji omówionej w opisie stanu faktycznego nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a to z uwagi na fakt, że z tytułu jej dokonania Wnioskodawca nie jest podatnikiem tego podatku.

Zgodnie z art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami tego podatku są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W myśl ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.

W analizowanym stanie faktycznym Wnioskodawca nie dokonał zakupu i sprzedaży nieruchomości w zakresie działalności przedsiębiorstwa. Była to jednorazowa transakcja, przy czym nie zaistniały okoliczności mogące wskazywać, że Wnioskodawca ma zamiar wykonywać podobne transakcje w przyszłości, a w szczególności, że ma zamiar dokonywać ich w sposób częstotliwy. Skutkiem takiego stanu rzeczy jest stwierdzenie, że transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, nawet, gdyby uznać, że w analizowanym stanie faktycznym stał się on podatnikiem podatku od towarów i usług, to z uwagi na fakt, iż dostawa dotyczyła budynku używanego, podlega ona zwolnieniu od tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT.

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, że mimo, iż prawdopodobnie zakończenie budowy nie zostało zgłoszone właściwemu organowi i Wnioskodawca nie dysponuje pozwoleniem na jego użytkowanie, to niezaprzeczalnym jest fakt, iż budynek został wybudowany i zamieszkiwali w nim ludzie.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. Nr 240, poz. 2027 z późn. zm.) podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatku i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Oznacza to, że podstawą dokonywania ustaleń faktycznych dla wymiaru podatków (brzmienie przepisu wskazuje, że ustawodawca objął tym przepisem wszelkie podatki) powinny stanowić zapisy dokonane w ewidencji gruntów i budynków.

Fakt istnienia przedmiotowego budynku został odnotowany w ewidencji gruntów. Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 2 dekretu z dnia 2 lutego 1955 r. o ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 6, poz. 32), który obowiązywał do dnia 1 lipca 1989 r., czyli w okresie zakończenia budowy - ewidencja obejmuje: co do budynków - położenie, przeznaczenie, materiał, z jakiego zostały wykonane, rok ukończenia budowy oraz szczególny opis.

Rozporządzenie Ministrów Rolnictwa i Gospodarki Komunalnej z dnia 28 czerwca 1955 r. w sprawie trybu postępowania przy zgłaszaniu i dokonywaniu zmian w danych objętych ewidencją gruntów i budynków (Dz. U. Nr 27, poz. 159 z późn. zm.) reguluje kwestie dokonywania wpisów do ewidencji i ich zmian. Zgodnie z § 5 ust. 1 zmiany wpisuje się do ewidencji gruntów i budynków w wyniku zgłoszenia ich lub z urzędu. Tak więc, zdaniem Wnioskodawcy, wypis z rejestru gruntów potwierdza stan faktyczny istniejący, co oznacza, że najpóźniej w chwili umieszczenia przedmiotowego budynku w ewidencji gruntów i budynków, jego budowa została zakończona. Warto też zwrócić uwagę, że żaden z przepisów prawa geodezyjnego i kartograficznego obowiązującego w chwili zakończenia budowy ani obowiązującego obecnie, nie przewidywał odnotowywania w ewidencji nie zakończonych inwestycji.

Biorąc pod uwagę powyższe argumenty należy stwierdzić, że zaistniały stan faktyczny znajdujący odzwierciedlenie w zapisach ewidencji gruntów i budynków, pozwala uznać przedmiotowy budynek za towar używany, a tym samym zbycie nieruchomości zabudowanej tym budynkiem jest transakcją zwolnioną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zaistniałego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Za towary natomiast uznaje się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Stosownie do postanowień art. 15 ust. 1 cytowanej ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z ust. 2, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objecie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określona działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto podatnikiem staje się również ten, kto wykonał czynność, podlegającą opodatkowaniu, jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Chociaż ustawa nie definiuje pojęcia "częstotliwości", przez zamiar wykonywania danej czynności w sposób częstotliwy należy rozumieć chęć, wolę powtarzalnego, a nie jednorazowego wykonania określonych czynności, składających się na istotę prowadzenia działalności. O kwestii częstotliwości nie decyduje czasookres wykonywania czynności (rok, dwa, czy pięć) ani ilość dokonywanych transakcji.

Decydującym kryterium jest powtarzalność czynności. Dlatego też, w każdym przypadku należy indywidualnie rozstrzygnąć, czy intencją określonej czynności, z którą łączą się skutki podatkowo - prawne było dokonanie tej czynności wielokrotnie (więcej niż jeden raz).

Zatem z analizy powyższych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że sprzedaż nieruchomości dokonana jednorazowo lecz z zamiarem wykonywania jej wielokrotnie jest dostawą w rozumieniu tej ustawy a osoba fizyczna dokonująca tej dostawy staje się podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak wynika z przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego, prowadzi on działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Skoro zatem Wnioskodawca jest już podatnikiem podatku od towarów i usług, to wszystkie wykonywane czynności mieszczące się w zakresie przedmiotowym opodatkowania tym podatkiem, będą podlegały opodatkowaniu. Brak jest bowiem podstaw prawnych do uznania, iż opodatkowanie podatkiem od towarów i usług następuje w sposób wybiórczy, tzn. niektóre czynności objęte zakresem przedmiotowym realizowane przez podatnika podatku od towarów i usług są opodatkowane, a niektóre nie.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego nie wynika, aby Wnioskodawca dokonywał nabycia przedmiotowej nieruchomości w ramach realizacji potrzeb osobistych, lecz zamierzał ją wykorzystać do prowadzenia działalności gospodarczej lub odsprzedać potencjalnym inwestorom. Świadczy o tym fakt, że dla przedmiotowej nieruchomości wystąpiono o wydanie decyzji określającej warunki zabudowy i zagospodarowania tej nieruchomości pod zabudowę apartamentowca. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie została wydana zgodnie z zamierzeniem inwestycyjnym. Wnioskodawca zawarł umowę, w której zobowiązał się do sfinalizowania umowy przedwstępnej i sprzedaży nabytej w tej sposób nieruchomości na rzecz kontrahenta. W wykonaniu tej umowy Wnioskodawca doprowadził do przeniesienia własności przedmiotowej nieruchomości na swoją rzecz i w następnie zawarł z kontrahentem umowę przenoszącą własność na jego rzecz.

Powyższe czynności noszą więc znamiona zaplanowanych, co wyczerpuje zakwalifikowanie ich jako prowadzonej działalności zarobkowej i gospodarczej. Zatem w przypadku dokonania przez Wnioskodawcę dostawy ww. gruntów, czynność tę należy uznać - zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT - jako działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a Wnioskodawcę za podatnika podatku od towarów i usług.

Z powyższego wynika, iż Wnioskodawca dokonał dostawy działki rolnej zabudowanej domem jednorodzinnym mieszkalnym całorocznym, zaklasyfikowanym przez Wnioskodawcę pod symbolem PKOB 111, zasiedlonym przed 1975 r., zamieszkany przez poprzedniego właściciela. W ocenie Wnioskodawcy, przysługuje mu zwolnienie w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wyjaśnić zatem należy, iż zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostaw prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Powyższy przepis zawiera jednak zastrzeżenie, które w niniejszej sprawie odgrywa kluczową rolę.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych ma cele inne niż mieszkaniowe.

W myśl art. 2 pkt 12 ww. ustawy pod pojęciem obiektów budownictwa mieszkaniowego rozumieć należy budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Natomiast pierwsze zasiedlenie to wydanie pierwszemu nabywcy lub pierwszemu użytkownikowi obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, iż sprzedaż budynku mieszkalnego, sklasyfikowanego w PKOB w dziale 11, zamieszkałego w latach 1975 - 1980, na mocy ww. przepisów korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym położone są budynki rozstrzygają przepisy art. 29 ust. 5 cyt. ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Podkreślić należy, iż Wnioskodawca we własnym stanowisku wskazał, że dostawa przedmiotowej nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jednakże w dalszej części Wnioskodawca wskazał również, iż w przypadku gdyby uznać go za podatnika podatku od towarów i usług to przedmiotowa nieruchomość stanowi towar używany a jej dostawa korzystać będzie ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Mając powyższe na uwadze uznaje się Wnioskodawcę za podatnika podatku od towarów i usług. Natomiast w odniesieniu do przedmiotu sprzedaży należy uznać na podstawie przedstawionego stanu faktycznego, iż przedmiotem sprzedaży jest działka rolna zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym całorocznym, sklasyfikowanym przez Wnioskodawcę pod symbolem PKOB 11, po pierwszym zasiedleniu (zamieszkały przez poprzedniego właściciela), która korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowo należy zauważyć, że obowiązek prawidłowego zakwalifikowania budynku do właściwego grupowania PKOB ciąży na podmiocie dokonującym zbycia przedmiotowej nieruchomości.

Tutejszy organ nie jest właściwy do dokonania oceny prawidłowości przedstawionej klasyfikacji obiektu budowlanego. W przypadku wątpliwości co do prawidłowości sporządzonej kwalifikacji, Wnioskodawca może się zwrócić do właściwego w tym zakresie organu, tj. Ośrodek Interpretacji Standardów Klasyfikacyjnych Urzędu Statystycznego w Łodzi, ul. Suwalska 29.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Dodatkowo należy podkreślić, iż niniejsza interpretacja traci swą aktualność w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.