IBPP3/443-112/09/ŁW

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 30 stycznia 2009 r. (data wpływu 5 lutego 2009 r.), uzupełnionym pismem z dnia 18 marca 2009 r. (data wpływu 25 marca 2009 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania otrzymanych w 2009 r. zaliczek na poczet sprzedaży lokali mieszkalnych - jest prawidłowe.

W dniu 5 lutego 2009 r. wpłynął ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 18 marca 2009 r. (data wpływu 25 marca 2009 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów usług, w zakresie opodatkowania otrzymanych w 2009 r. zaliczek na poczet sprzedaży lokali mieszkalnych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca posiada wytworzone przez siebie lokale mieszkalne. Lokale te są wynajmowane i sprzedawane klientom - osobom fizycznym niezarejestrowanym jako podatnicy VAT czynni. Sprzedaż prowadzona jest w następujący sposób: jednocześnie podpisana jest z klientem umowa najmu i przedwstępna umowa sprzedaży tego samego lokalu mieszkalnego. Pomiędzy wydaniem lokalu klientowi w celu wynajmu a dniem przeniesienia własności lokalu mieszkalnego upływa okres kilkuletni, na ogół jest to 10 lat. Zawsze jest to okres dłuższy niż 2 lata. Również pomiędzy wydaniem lokalu klientowi w celu najmu a dniem dzisiejszym minęło więcej niż 2 lata. Przeniesienie własności jest zdarzeniem przyszłym, które nastąpi w ciągu najbliższych 3 lat. Lokale te są na dzień dzisiejszy wydane klientom w celu najmu, wynajęte i klienci płacą obecnie (tj. np. w styczniu 2009 r.) czynsz plus zaliczki na poczet zakupu lokali. Pytanie Spółki dotyczy stawki VAT dotyczącej obecnie otrzymywanych przez Wnioskodawcę zaliczek na poczet sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Wnioskodawca wydaje klientom w celu najmu nowy lokal zaraz po wybudowaniu i klienci ci są pierwszymi najemcami. Symbol PKWiU dla opisanych usług najmu lokali mieszkalnych osobom fizycznym zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 18 marca 1997 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. Nr 42, poz. 264 z późn. zm.) to 70.20.11. Symbol PKOB dla budynków, w których znajdują się wynajmowane lokale, określony zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. z 1999 r. Nr 112, poz. 1316) to 1122. Czynsz najmu lokali mieszkalnych podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i zgodnie z załącznikiem nr 4 do ustawy, pozycją 4 jest usługą zwolnioną z tego podatku. Przy sprzedaży ostatecznej lokali nie dojdzie do ewentualnej rezygnacji ze zwolnienia z VAT na mocy artykułu 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ze względu na fakt, że klienci to osoby fizyczne nie zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy wpłacane obecnie (tj. w styczniu 2009 r.) przez klientów zaliczki na poczet zakupu opisanych wyżej lokali mieszkalnych w okresie późniejszym niż 2 lata od wydania tego lokalu w celu wynajmu powinny być fakturowane ze stawką VAT 7% czy ze stawką VAT zwolnione ze względu na artykuł 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Pytanie dotyczy zaliczek otrzymanych od dnia 1 stycznia 2009 r., czyli obecnego brzmienia ustawy o VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z tym, że wydanie lokalu klientowi w celu wynajmu i zakupu było jednym wydarzeniem faktycznym otrzymywane w 2009 r. zaliczki na poczet zakupu tych lokali opodatkowane są podatkiem VATw stawce 7%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez pojęcie towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Z cyt. wyżej przepisów wynika, iż towarem dla celów podatku od towarów i usług jest również lokal mieszkalny.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 cyt. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Co do zasady, zgodnie z art. 41 ust. 1 cyt. ustawy dostawa towarów oraz świadczenie usług jest opodatkowane stawką podatku w wysokości 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

W myśl art. 41 ust. 12, 12a i 12b ustawy o VAT stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

Zgodnie z § 6 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1336) obowiązującego od 1 grudnia 2008 r. stawkę podatku wymienioną w art. 41 ust. 1 ustawy obniża się do wysokości 7% również w odniesieniu do obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12 - w zakresie, w jakim wymienione obiekty lub ich części oraz lokale nie są objęte tą stawką na podstawie art. 41 ust. 12-12c ustawy.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy zaliczki pobrane przez Wnioskodawcę na poczet przyszłej dostawy lokali mieszkalnych podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT wg 7% stawki, czy też są zwolnione od podatku VAT, w sytuacji gdy w odniesieniu do nowo wybudowanych lokali zawarto równocześnie z przyszłym nabywcą lokalu przedwstępną umowę sprzedaży lokalu oraz umowę najmu tego lokalu. W wyniku ww. umów lokal został wydany do użytkowania, przy czym użytkownik tego lokalu obok czynszu najmu lokalu uiszcza również zaliczki na poczet przyszłej sprzedaży tego lokalu. O tym czy zaliczka na poczet przyszłej sprzedaży lokalu podlega opodatkowaniu czy też jest zwolniona z podatku VAT decyduje czy doszło do pierwszego zasiedlenia tego lokalu w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Z treści cyt. wyżej art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, który zawiera ustawową definicję pierwszego zasiedlenia wynika, że należy przez to rozumieć:

* oddanie do użytkowania,

* w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu,

* pierwszemu nabywcy lub użytkowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, wykraczającym co najmniej 30% wartości początkowej

.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wydanie lokalu nastąpiło w ramach pierwszego zasiedlenia, bowiem zostały spełnione przesłanki określone w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Stwierdzenie, że dana czynność jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT z uwagi na to, że została wymieniona w art. 5 ust. 1 ustawy, rodzi w dalszej kolejności konieczność określenia, w którym momencie powstaje obowiązek podatkowy związany z tą czynnością.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że dostawa lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT ma nastąpić w przyszłości, jednakie przyszły nabywca uiszcza w 2009 r. na poczet przyszłej dostawy tego lokalu zaliczki.

W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie będzie miał zastosowanie przepis art. 19 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług w myśl którego, jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części.

Cyt. wyżej przepis art. 19 ust. 11 ustawy o VAT przewiduje bowiem powstanie obowiązku podatkowego z chwilą otrzymania części należności np. zaliczki, chociaż nie wystąpił jeszcze przedmiot opodatkowania - dostawa towaru rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, w wyniku której zostanie nabywcy wydany towar.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w brzemieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

W stanie prawnym obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. w myśl art. 2 pkt 14 cyt. ustawy przez pierwsze zasiedlenie rozumieć należy oddanie do użytkowania, w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Stosownie do art. 29 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

W przypadku gdy pobrano zaliczki, zadatki, przedpłaty lub raty, obrotem jest również kwota otrzymanych zaliczek, zadatków, przedpłat lub rat, pomniejszona o przypadającą od nich kwotę podatku. Dotyczy to również otrzymanych zaliczek na dotacje, subwencje i na inne dopłaty o podobnym charakterze.

Ponieważ zaliczki zostały pobrane przez Wnioskodawcę na poczet przyszłej dostawy lokalu mieszkalnego, przy spełnieniu warunków pierwszego zasiedlenia tego lokalu o którym mowa w art. 2 pkt 14 ww. ustawy, podlegają one opodatkowaniu według 7% stawki podatku VAT.

Wobec powyższego stanowisko przedstawione przez Wnioskodawcę uznać należy za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę, zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach, ul. Prosta 10, 25-366 Kielce, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.