IBPP2/443-926/08/UH

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 1 października 2008 r. (data wpływu 2 października 2008 r.), uzupełnionym pismem z dnia 12 grudnia 2008 r. (data wpływu 15 udnia 2008 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w kwestii ustalenia czy otrzymywane opłaty rezerwacyjne podlegają opodatkowaniu VAT i skutkują powstaniem obowiązku podatkowego zgodnie z art. 19 ust. 11 ustawy o VAT - jest nieprawidłowe.

W dniu 2 października 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w kwestii ustalenia czy otrzymywane opłaty rezerwacyjne podlegają opodatkowaniu VAT i skutkują powstaniem obowiązku podatkowego zgodnie z art. 19 ust. 11 ustawy o VAT.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 12 grudnia 2008 r. (data wpływu 15 grudnia 2008 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca buduje budynek mieszkalno-użytkowy, w którym po wybudowaniu:

* lokale mieszkalne zostaną sprzedane,

* lokale użytkowe będą wynajmowane.

Na poczet tych transakcji zawierane są umowy rezerwacyjne z przyszłymi nabywcami i najemcami. Zgodnie z zawieranymi umowami rezerwacyjnymi wpłacane opłaty zostaną zaliczone na poczet:

* w przypadku nabywców lokali mieszkalnych na poczet zapłaty za kupowany lokal,

* w przypadku najemców lokali użytkowych na poczet zapłaty pierwszego czynszu, lub w przypadku rezygnacji z umów zwrócone w całości.

Po otrzymaniu ww. opłat na konto bankowe Wnioskodawca wystawia faktury zaliczkowe VAT:

* nabywcom lokali mieszkalnych - ze stawką 7% podając jako podstawę zastosowania stawki 7% (art. 41 ust. 12 ustawy o VAT),

* najemcom lokali użytkowych - ze stawką 22%.

Faktury te ujmowane są w rejestrze sprzedaży VAT a obowiązek podatkowy VAT wykazywany w deklaracji VAT-7 za miesiąc w którym opłaty wpłynęły na konto bankowe.

W uzupełnieniu Wnioskodawca dodał, iż umowy o opłaty rezerwacyjne są zawierane przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Umowa rezerwacyjna nie jest umową przedwstępną.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca prawidłowo kwalifikuje otrzymywane opłaty rezerwacyjne jako podlegające opodatkowaniu VAT i skutkujące powstaniem obowiązku podatkowego zgodnie z art. 19 ust. 11 ustawy o VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy opłaty rezerwacyjne noszą znamiona zaliczki lub zadatku będących obrotem w rozumieniu ustawy o VAT a co za tym idzie obowiązek podatkowy w tej sytuacji powstanie zgodnie z unormowaniem zawartym w art. 19 ust. 11 ustawy o VAT tj. z chwilą otrzymania kwoty na konto bankowe. W opinii spółki opłaty rezerwacyjne zgodnie z zawartymi umowami nie mają charakteru "kaucji", które to kaucje jako nie stanowiące dostawy towarów czy świadczenia usług nie podlegają opodatkowaniu VAT. Zgodnie bowiem z definicją zawartą w Słowniku Języka Polskiego pod redakcją prof. M. Szymczaka (PWN Warszawa 2002 r.) "KAUCJA" jest to suma pieniężna złożona jako gwarancja dotrzymania zobowiązania i stanowiąca odszkodowanie w razie niedopełnienia zobowiązania".

Wnioskodawca uważa, że zapis w umowie mówiący o zwrocie opłaty rezerwacyjnej w przypadku rezygnacji przez nabywcę lub najemcę przesądza o niemożności zakwalifikowania tych opłat jako "kaucji.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają między innymi odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 - ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

W myśl art. 29 ust. 2 ustawy o VAT, w przypadku gdy pobrano zaliczki, zadatki, przedpłaty lub raty, obrotem jest również kwota otrzymanych zaliczek, zadatków, przedpłat lub rat, pomniejszona o przypadającą od nich kwotę podatku. Dotyczy to również otrzymanych zaliczek na dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze.

Z przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

W przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki, zgodnie z art. 19 ust. 10 ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30. dnia, licząc od dnia wydania, z zastrzeżeniem ust. 13 pkt 10 i 11.

W myśl art. 19 ust. 11 ustawy o VAT, jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części.

Zgodnie z art. 19 ust. 15 ustawy o VAT, w przypadkach określonych w ust. 10, 13 pkt 2-5 i 7-10 otrzymanie części zapłaty (ceny) lub części wkładu budowlanego i mieszkaniowego powoduje powstanie obowiązku podatkowego w tej części.

Przepisy podatkowe w zakresie podatku od towarów i usług nie zawierają definicji kaucji. Zgodnie ze znaczeniem słownikowym "kaucja" jest to suma pieniężna złożona jako gwarancja dotrzymania zobowiązania i stanowiąca odszkodowanie w razie niedopełnienia zobowiązania.

Cechą charakterystyczną kaucji jest to, że może ona zostać wykorzystana tylko w ściśle określonym przypadku, tj. w razie niedopełnienia zobowiązania. Zabezpieczenie wykonania umowy poprzez ustanowienie kaucji ma charakter gwarancyjny, zabezpieczający, co oznacza, iż ustanowiona jest ona na wypadek, gdyby strona umowy, która złożyła kaucję nie wywiązała się z niej. Wówczas druga strona umowy może zaspokoić się ze złożonej kaucji.

Co do zasady kaucja, nie jest zaliczana na poczet ceny i podlega zwrotowi po zrealizowaniu warunków umowy. Nie jest to otrzymanie części należności, a zatem nie można uznać jej ani za zaliczkę, ani za zadatek, ani tym bardziej za przedpłatę lub ratę.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, iż zgodnie z zawieranymi umowami rezerwacyjnymi z przyszłymi nabywcami i najemcami, wpłacone opłaty rezerwacyjne zostaną zaliczone u nabywców lokali mieszkalnych tytułem zapłaty za kupowany lokal, u najemców lokali użytkowych tytułem zapłaty pierwszego czynszu lub w przypadku rozwiązania umów zostaną zwrócone w całości.

Umowa rezerwacyjna nie jest umową przedwstępną.

Umowy o opłaty rezerwacyjne są zawierane przed podpisaniem umowy przedwstępnej.

Zatem dopiero w momencie podpisania umowy przedwstępnej, opłata rezerwacyjna winna zostać potraktowana przez Wnioskodawcę jako zaliczka na poczet ceny lokalu mieszkalnego lub tytułem uiszczenia pierwszego czynszu za wynajem lokalu użytkowego, gdyż wówczas nastąpi zaliczenie wpłaty rezerwacyjnej na poczet płaconej ceny lub przyszłego czynszu.

Wówczas powstanie u Wnioskodawcy obowiązek podatkowy z tytułu otrzymania zaliczki.

Powołany powyżej przepis art. 19 ust. 10 ustawy o VAT, wiąże obowiązek podatkowy z momentem zapłaty całości lub części należności z tytułu dostawy towarów (przez którą należy rozumieć wszelkie formy płatności), której przedmiotem jest budynek mieszkalno - użytkowy. W odniesieniu do przedstawionego stanu faktycznego stwierdzić należy, iż obowiązek podatkowy powstanie w dacie zawarcia umowy przedwstępnej. W tym momencie przedmiotowa należność zostanie przekazana na konto przyszłej dostawy.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawcy stwierdzające, że otrzymywane ww. opłaty rezerwacyjne noszą znamiona zaliczki lub zadatku będącym obrotem w rozumieniu ustawy o VAT, a co za tym idzie obowiązek podatkowy powstanie zgodnie z art. 19 ust. 11 ustawy o VAT tj. z chwilą otrzymania kwoty na konto bankowe, należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym, tj. stanu prawnego obowiązującego do dnia 30 listopada 2008 r. Jednakże wprowadzone od dnia 1 grudnia 2008 r. zmiany w przepisach o podatku od towarów i usług nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, ul. Kośnego 70, 45-372 Opole, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.