IBPP2/443-784/09/ASz

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 24 września 2009 r. (data wpływu 28 września 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatku od nieruchomości oraz opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu - jest prawidłowe.

W dniu 28 września 2009 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania podatku od nieruchomości oraz opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Dnia 1 sierpnia 2007 r. została zawarta umowa dzierżawy pomiędzy Wnioskodawcą jako wydzierżawiającym a dzierżawcą na czas określony, to jest od dnia 1 sierpnia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2017 r. Przedmiotem dzierżawy była nieruchomość gruntowa zabudowana, składająca się z trzech działek o łącznej powierzchni 32.383 m² i budynków przemysłowych o powierzchni 14.994 m². Strony ustaliły miesięczny czynsz dzierżawny w wysokości 8.000 zł plus podatek VAT w stawce 22%. Ponadto dzierżawca zobowiązany został do uiszczania podatku od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu i innych ciężarów pieniężnych związanych z przedmiotem dzierżawy. Według Wnioskodawcy umowa ta winna nazywać się umową najmu. Wydzierżawiający wystawił za należny mu czynsz dzierżawny faktury VAT (8.000 zł plus 22% VAT), natomiast na podatek od nieruchomości i opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu noty obciążeniowe. Dzierżawca od dnia podpisania umowy płacił równowartość podatku i opłat za użytkowanie wieczyste gruntu, początkowo bezpośrednio na konto Gminy podatek od nieruchomości, a na konto Starostwa Powiatowego opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu. Natomiast od dnia ogłoszenia upadłości Wnioskodawcy "należności te" płacił na rachunek bankowy masy upadłości.

Miesięczna kwota podatku od nieruchomości dotycząca przedmiotowej nieruchomości kształtowała się następująco:

* 2007 r. - 22.352 zł,

* 2008 r. - 22.798 zł.

Omawiana umowa obowiązywała do dnia 30 kwietnia 2008 r. Od dnia 1 maja 2008 r. zawarto nową umowę, tym razem umowę najmu, w której "całość czynszu" została objęta podatkiem VAT. Przedmiot umowy był ten sam, różnił się tylko wielkością wynajmowanej powierzchni.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Zdaniem Wnioskodawcy, podatek od nieruchomości oraz opłata za użytkowanie wieczyste gruntu ma charakter majątkowy i jest kosztem związanym z utrzymaniem przedmiotowej nieruchomości. Zatem jako część kosztów utrzymania nieruchomości podobnie jak i inne koszty dotyczące tego obiektu winna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT stawką 22% (art. 41 ust. 1 ustawy).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zaistniałego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej również ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast jak wynika z art. 8 ust. 1, świadczeniem usług jest każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Z treści tego przepisu wynika, że podstawę opodatkowania stanowi całość należności z tytułu realizacji zawartej umowy najmu, w tym także podatek od nieruchomości, w przypadku gdy strony ustaliły, że jego równowartość obciąża najemcę.

W świetle art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 12-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Najem jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Należy jednakże podkreślić, iż sposób rozliczenia dodatkowych opłat i dodatkowych kosztów pomiędzy wynajmującym a najemcą może być różny w zależności od tego, czy w kwocie ustalonego czynszu zawarte są dodatkowe opłaty lub koszty, czy też z umowy najmu wynika odrębny obowiązek najemcy do ponoszenia kosztów z tytułu wymienionych usług. Jeśli zatem, zgodnie z zawartą umową najmu, najemca jest obciążony kosztami tych usług odrębnie, niezależnie od samego czynszu za najem, wówczas wynajmujący powinien wystawiać odrębne faktury na te usługi (elementy czynszu).

Stosownie do art. 6 ww. ustawy - Ordynacja podatkowa, podatkiem jest publicznoprawne, nieodpłatne, przymusowe oraz bezzwrotne świadczenie pieniężne na rzecz Skarbu Państwa, województwa, powiatu lub gminy, wynikające z ustawy podatkowej.

Jest to więc świadczenie pieniężne nieekwiwalentne (w zamian za wpłacony podatek od nieruchomości, podatnikowi nie przysługuje wzajemne świadczenie ze strony gminy). Z tych też względów podatek od nieruchomości nie może być przedmiotem sprzedaży lub innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podobnie w przypadku opłaty za wieczyste użytkowanie wskazuje się, że skierowane są one wprost do konkretnego adresata jakim jest użytkownik wieczysty, a nie do najemców. Wobec powyższego opłata ta jest niezależna od tego, czy nieruchomość jest wynajmowana czy pozostaje niewykorzystywana. Użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo na rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela pozwalając mu rozporządzać rzeczą jak właściciel. Z uwagi na fakt, że przez dostawę towaru rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT), zatem użytkowanie wieczyste stanowi co do zasady dostawę towaru i w związku z tym nie może być przedmiotem refakturowania.

Z opisu przedstawionego we wniosku wynika, że dnia 1 sierpnia 2007 r. została zawarta umowa dzierżawy pomiędzy Wnioskodawcą jako wydzierżawiającym a dzierżawcą na czas określony, to jest od dnia 1 sierpnia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2017 r. Przedmiotem dzierżawy była nieruchomość gruntowa zabudowana, składająca się z trzech działek o łącznej powierzchni 32.383 m² i budynków przemysłowych o powierzchni 14.994 m². Strony ustaliły miesięczny czynsz dzierżawny w wysokości 8.000 zł plus podatek VAT w stawce 22%. Ponadto dzierżawca zobowiązany został do uiszczania podatku od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu i innych ciężarów pieniężnych związanych z przedmiotem dzierżawy. Według Wnioskodawcy umowa ta winna nazywać się umową najmu. Wydzierżawiający wystawił za należny mu czynsz dzierżawny faktury VAT (8.000 zł plus 22% VAT), natomiast na podatek od nieruchomości i opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu noty obciążeniowe. Dzierżawca od dnia podpisania umowy płacił równowartość podatku i opłat za użytkowanie wieczyste gruntu, początkowo bezpośrednio na konto Gminy podatek od nieruchomości, a na konto Starostwa Powiatowego opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu. Natomiast od dnia ogłoszenia upadłości Wnioskodawcy "należności te" płacił na rachunek bankowy masy upadłości. Omawiana umowa obowiązywała do dnia 30 kwietnia 2008 r. Od dnia 1 maja 2008 r. zawarto nową umowę, tym razem umowę najmu, w której "całość czynszu" została objęta podatkiem VAT. Przedmiot umowy był ten sam, różnił się tylko wielkością wynajmowanej powierzchni.

Odnosząc się do stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę stwierdzić należy, że pomimo tego, iż podatek od nieruchomości oraz opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntu stanowi odrębny element rozliczeń z najemcą nieruchomości, jest on należnością wynikającą z odpłatnego świadczenia usługi najmu i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach właściwych dla wiążącego strony stosunku cywilnoprawnego - tak jak czynsz.

Podkreślić należy, że zobowiązanie podatkowe na gruncie podatku od nieruchomości oraz opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu ciążą na wynajmującym, jako właścicielu i nie może być w drodze umowy przeniesione na osobę najemcy ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku podatkowego. Strony stosunku cywilnoprawnego mogą jednak, w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych zawrzeć w umowie postanowienie, co do zwrotu (refundacji) należności z tytułu podatku od nieruchomości. Niezależnie jednak od tego, czy zwracana wynajmującemu przez najemcę kwota podatku od nieruchomości zostaje wyłączona z czynszu, czy też stanowi jego element kalkulacyjny, zawsze jest ona należnością obciążającą wynajmującego. Natomiast obowiązek najemcy w stosunku do wynajmującego stanowi zobowiązanie cywilnoprawne, uregulowane w zawartej umowie, a więc należy je traktować jako należność otrzymaną z tytułu odpłatnego świadczenia usługi najmu.

Reasumując należy stwierdzić, że podatek od nieruchomości oraz opłata za wieczyste użytkowanie za okres od miesiąca sierpnia 2007 r. do miesiąca sierpnia 2008 r., jest częścią kwoty należnej z tytułu świadczonej usługi najmu i podlega opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości tj. 22%.

Dodatkowo należy zauważyć, że organy podatkowe nie mają prawa ingerować w zawierane umowy i przyjęty w nich sposób rozliczeń pomiędzy kontrahentami, chyba że postanowienia umów naruszają przepisy podatkowe, a to może być stwierdzone jedynie w drodze postępowania podatkowego.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.