IBPP2/443-456/08/ICz - Moment powstania obowiązku podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Pisma urzędowe
Status:  Aktualne

Pismo z dnia 6 sierpnia 2008 r. Izba Skarbowa w Katowicach IBPP2/443-456/08/ICz Moment powstania obowiązku podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości.

"(...) W myśl art. 19 ust. 1 i ust. 4 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Jeżeli dostawa towaru lub wykonanie usługi powinny być potwierdzone fakturą, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury, nie później jednak niż w 7. dniu, licząc od dnia wydania towaru lub wykonania usługi.

Zgodnie z art. 19 ust. 10 ww. ustawy, w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30 dnia, licząc od dnia wydania, z zastrzeżeniem ust. 13 pkt 10 i 11. Wyjątki zawarte w ust. 13 pkt 10 i 11 ustawy w przedstawionym przez Wnioskodawcę stanie faktycznym nie mają zastosowania.

Z powyższego przepisu wynika zatem, iż w przypadku wykonania dostawy lokali i budynków, dla powstania obowiązku podatkowego pierwszorzędne znaczenie ma zapłata, ale tylko wówczas, gdy kontrahent dokona płatności za wydany towar w terminie do 30 dni od dnia wydania. Jeżeli dostawca w tym terminie nie otrzyma żadnej płatności, wówczas obowiązek podatkowy powstaje 30. dnia od dnia wykonania wydania towaru, niezależnie od wystawionej przed tym terminem faktury.

Dla określenia momentu powstania obowiązku podatkowego, o którym mowa w przytoczonym przepisie, konieczne jest ustalenie, czy miała miejsce dostawa lokalu, budynku lub budowli, ustalenie terminu wydania przedmiotu umowy, ustalenie terminów otrzymania części zapłaty bądź jej całości, porównanie terminów otrzymania zapłaty oraz terminu wydania.

Zgodnie z art. 19 ust. 11 ustawy o VAT, jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę zaliczkę, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części.

Stosownie do przepisu art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (...) na umowę sprzedaży składają się następujące czynności: zobowiązanie sprzedawcy do przeniesienia na kupującego własności rzeczy będącej przedmiotem umowy, zobowiązanie sprzedawcy do wydania tej rzeczy kupującemu, zobowiązanie kupującego do odbioru rzeczy, zobowiązanie kupującego do zapłaty sprzedawcy ceny. Ponadto, zgodnie z brzmieniem przepisu art. 158 Kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

(...) Zobowiązanie się stron do wykonania czynności wymienionych w art. 535 Kodeksu cywilnego następuje w momencie zawarcia umowy, natomiast żaden z przepisów kodeksu nie zakreśla wprost terminów dla wykonania poszczególnych zobowiązań wynikających z tej umowy.

Strony mogą wedle własnego uznania określić termin wydania i odbioru rzeczy oraz termin i sposób zapłaty ceny bezpośrednio w treści aktu notarialnego. Jedynie moment przeniesienia własności tożsamy jest z momentem zawarcia umowy, za sprawą przepisu art. 157 Kodeksu cywilnego, który stanowi, iż przeniesienie własności nieruchomości nastąpić może jedynie niezwłocznie i bezwarunkowo (własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu). Z tego samego powodu podpisanie aktu notarialnego jest warunkiem koniecznym i zarazem wystarczającym do uznania, iż miała miejsce dostawa budynku lub budowli w rozumieniu przepisu art. 19 ust. 1, 4 i 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, iż wymienione w art. 535 Kodeksu cywilnego wydanie i odebranie rzeczy są dwiema różnymi czynnościami, które nie muszą być wykonane równocześnie (wydanie rzeczy nie musi być połączone z faktycznym objęciem rzeczy przez kupującego). Na fakt ten zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 28 lipca 1999 r., sygn. akt II CKN 552/98, stwierdzając m.in.: "(...) Wydanie rzeczy nie jest jednoznaczne z pojęciem odbioru rzeczy przez kupującego ani też wykonanie przez sprzedawcę obowiązku wydania rzeczy nie następuje dopiero z momentem objęcia rzeczy we władanie. (...)" Zatem, dla ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego, bez znaczenia jest to, czy nabywca odebrał przedmiot sprzedaży, natomiast istotny jest moment, w którym nastąpiło wydanie budynku lub budowli (postawienie tegoż do dyspozycji nabywcy).

Wydanie towaru stanowi skutek zawarcia umowy sprzedaży, która w przypadku sprzedaży nieruchomości dochodzi do skutku pod rygorem nieważności z chwilą zawarcia aktu notarialnego. Zatem obowiązek podatkowy z tytułu dostawy towarów, której przedmiotem są budynki i budowle w tym również prawo wieczystego użytkowania gruntu powstanie:

*

w odniesieniu do budynków w sposób określony w art. 19 ust. 10,

*

w odniesieniu do budowli na zasadach ogólnych określonych w art. 19 ust. 1, 4 i 11 ww. ustawy.

Przy czym za dzień wydania towaru w rozumieniu cyt. wyżej przepisów art. 19 ust. 1, 4 i 10 ww. ustawy, rozumieć należy dzień przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego w dniu 20 kwietnia 2007 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży na rzecz Spółki z o.o. i Spółki jawnej nieruchomości zabudowanej (...). Sprzedażą objęto prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej (...) wraz z budynkami na tym gruncie usytuowanymi w zwartej zabudowie (budynki handlowo-usługowe) stanowiącymi odrębne nieruchomości wraz z utwardzeniem terenu i bramą wjazdową oraz udział 227/1000 części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej drogę wewnętrzną, wraz z takim samym udziałem w prawie własności utwardzenia terenu.

Płatność z tytułu sprzedaży została rozłożona na miesięczne raty do kwietnia 2008 r. (włącznie). Wnioskodawca w dniu 20 kwietnia 2007 r. wystawił fakturę VAT sprzedaży nieruchomości (...). W stanie faktycznym Wnioskodawca stwierdził także, iż wydanie nieruchomości Nabywcy w części nastąpiło w dacie zawarcia umowy tj. 20 kwietnia 2007 r. W całości jednak przedmiotowa nieruchomość została wydana Nabywcy w dniu 11 marca 2008 r. Podatek z tytułu sprzedaży nieruchomości został przez Wnioskodawcę rozliczony w kwietniu 2007 r.

Odnosząc zatem przedstawiony powyżej stan prawny do zaistniałego w sprawie stanu faktycznego stwierdzić należy, iż obowiązek podatkowy z tytułu dostawy ww. nieruchomości powstał z chwilą otrzymania części zapłaty, nie później niż 30. dnia, od dnia podpisania aktu notarialnego, w odniesieniu do budynków handlowo-usługowych oraz prawa użytkowania wieczystego odnoszącego się do gruntu na którym posadowione są te budynki.

Natomiast w odniesieniu do budowli (...) obowiązek podatkowy powstał na zasadach określonych art. 19 ust. 4 ustawy, tj. z dniem wystawienia faktury, nie później jednak niż w 7. dniu licząc od dnia podpisania aktu notarialnego. Ponieważ faktura została wystawiona w dniu 20 kwietnia 2007 r., tj. w dniu podpisania aktu notarialnego, to obowiązek podatkowy powstał w tym dniu w zakresie udziału 227/1000 części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej drogę wewnętrzną wraz z takim samym udziałem w prawie własności utwardzenia terenu.

Jeżeli jednak przed wydaniem towaru otrzymano część należności, obowiązek podatkowy powstał z chwilą jej otrzymania w tej części.

(...) Wnioskodawca w dniu 20 kwietnia 2007 r. wystawił fakturę VAT sprzedaży nieruchomości (...).

Zatem wystawienie faktury z wykazanym w niej podatkiem obliguje Wnioskodawcę do jego zapłaty.

W przypadku jednakże otrzymania części należności przed dniem sporządzenia aktu notarialnego, obowiązek podatkowy powstał z chwilą jej otrzymania w tej części. (...)"

Opublikowano: S.Podat. 2008/12/21-23