IBPP2/443-278/08/UH

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana X, przedstawione we wniosku z dnia 18 marca 2008 r. (data wpływu 21 marca 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego w przypadku pobrania części należności za dostawy lokali mieszkalnych i niemieszkalnych - jest prawidłowe.

W dniu 21 marca 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług m.in. w zakresie ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego w przypadku pobrania części należności za dostawy lokali mieszkalnych i niemieszkalnych.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie budowy i sprzedaży lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych (niemieszkalnych), opodatkowany jest podatkiem dochodowym od osób fizycznych - prowadzi księgi handlowe. W 2008 r. została rozpoczęta budowa budynku o łącznej powierzchni 1591.80m#178;. W budynku tym będzie 16 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni 982.12m#178;, oraz 6 lokali użytkowych o łącznej powierzchni 431.52m#178;, natomiast powierzchnia 178.16m#178; będzie wykorzystana na ciągi komunikacyjne. W trakcie realizacji inwestycji ponoszone będą koszty związane z budową budynku. Do wybudowania budynku wynajęta została firma budowlana, której Wnioskodawca będzie płacił za poszczególne etapy realizacji budowy określone w umowie. Pobierane będą również części zapłaty za lokale od nabywców. Rozpoczęto już sporządzanie umów przyrzeczenia sprzedaży lokali z nabywcami. W umowach tych określono, iż w dniu podpisania ww. umowy nabywca zobowiązany jest do zapłaty części ceny lokalu. W umowach określono również terminy następnych częściowych wpłat na poczet zakupu danego lokalu. Po wybudowaniu budynku część nabywców, którzy wpłacą określoną kwotę otrzyma klucze do lokalu w celu ich urządzania. Wydanie lokali następować będzie na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego. Wydanie kluczy dokonane będzie przed sporządzeniem umowy kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego. Od daty oddania budynku do eksploatacji przez okres 36 miesięcy Wnioskodawca będzie zarządzał nieruchomością.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w stosunku od pobranych części należności za lokale powstanie obowiązek naliczenia podatku od towarów i usług w wysokości 7% od lokali mieszkalnych, oraz 22% od lokali użytkowych, czy też obowiązek podatkowy powstanie w momencie przeniesienia prawa własności w formie aktu notarialnego na nabywcę.

Zdaniem Wnioskodawcy: jeżeli nabywca dokona zapłaty części należności w trakcie realizacji budowy to obowiązek podatkowy w zakresie podatku od towarów i usług po stronie sprzedawcy powstaje w tej części - zgodnie z art. 19 ust. 11 ustawy o VAT. Natomiast w sytuacji gdy następuje sporządzenie aktu notarialnego a całość należności nie została uregulowana to i tak obowiązek podatkowy powstaje od tej nieuregulowanej należności w 30 dniu od dnia wydania lokalu - zgodnie z art. 19 ust. 10 ustawy o VAT. Przy obrocie nieruchomościami wydanie, o którym mowa w art. 19 ust. 10 ustawy o VAT Wnioskodawca rozumie, jako wydanie zatwierdzone aktem notarialnym czyli datę sporządzenia aktu notarialnego w sytuacji jeżeli wydanie to (przekazanie kluczy) nastąpiło przed datą sporządzenia aktu notarialnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają między innymi odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów rozumie się, w myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przez towary w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy ruchome, wszelkie postacie energii, budynki, budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o VAT, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

W sposób szczególny ustawodawca określił, moment powstania obowiązku podatkowego w przypadku gdy przedmiotem dostawy są lokale i budynki (art. 19 ust. 10 ustawy o VAT). W tych przypadkach, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30 dnia, licząc od dnia wydania lokalu lub budynku, z zastrzeżeniem w przypadku lokali spółdzielczych (art. 19 ust. 13 pkt 10 i 11) ustawy o VAT. Przepis art. 19 ust. 10 ustawy o VAT odnosi się do wszystkich lokali i budynków, a więc zarówno lokali, jaki budynków mieszkalnych oraz niemieszkalnych.

W myśl art. 19 ust. 11 ustawy o VAT, jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części.

Zgodnie z art. 19 ust. 15 ustawy o VAT, w przypadkach określonych w ust. 10, 13 pkt 2-5 i 7-10 otrzymanie części zapłaty (ceny) lub części wkładu budowlanego i mieszkaniowego powoduje powstanie obowiązku podatkowego w tej części.

Wobec powyższego, jeżeli obowiązek podatkowy wynika z otrzymania części zapłaty-obowiązek podatkowy powstaje w odniesieniu do tej części zapłaty. Dotyczy to odpowiednio zadatków, zaliczek, przedpłat i rat, otrzymanych także przed wydaniem budynku lub lokalu.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż nabywca lokalu dokona zapłaty części należności w trakcie budowy lokalu.Po wybudowaniu budynku część nabywców, którzy wpłacą określoną kwotę otrzyma klucze do lokalu. Wydanie lokali następować będzie na podstawie protokołu zdawczo odbiorczego. Wydanie kluczy następować będzie przed sporządzeniem umowy kupna sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Należy zauważyć, iż wymienione w art. 535 Kodeksu cywilnego wydanie i odebranie rzeczy są dwiema różnymi czynnościami, które nie muszą być wykonane równocześnie (wydanie rzeczy nie musi być połączone z faktycznym objęciem rzeczy przez kupującego). Na fakt ten zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 28 lipca 1999 r., sygn. akt II CKN 552/98, w którym napisano m.in. " (...) Wydanie rzeczy nie jest jednoznaczne z pojęciem odbioru rzeczy przez kupującego ani też wykonanie przez sprzedawcę obowiązku wydania rzeczy nie następuje dopiero z momentem objęcia rzeczy we władanie. (...)". Zatem, dla ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego, bez znaczenia jest to, czy nabywca odebrał przedmiot sprzedaży, natomiast istotny jest moment, w którym nastąpiło wydanie lokalu lub budynku (postawienie tegoż do dyspozycji nabywcy).Wydanie towaru stanowi skutek zawarcia umowy sprzedaży, która w przypadku sprzedaży nieruchomości dochodzi do skutku pod rygorem nieważności z chwilą zawarcia aktu notarialnego. Zatem obowiązek podatkowy z tytułu dostawy towarów, której przedmiotem są lokale (budynki) powstanie nie później niż 30 dnia od dnia wydania, rozumianego jako przeniesienie własności nieruchomości lokalowej w formie aktu notarialnego.

W świetle ww. przepisów prawidłowe jest zatem stanowisko Wnioskodawcy, dotyczące sytuacji gdy nabywca dokona zapłaty części należności w trakcie realizacji budowy. Obowiązek podatkowy w zakresie podatku od towarów i usług powstanie w tej części zgodnie z art. 19 ust. 11 ustawy o VAT.Prawidłowe jest również stanowisko Wnioskodawcy dotyczące sytuacji, gdy następuje wydanie lokalu przed sporządzeniem umowy kupna - sprzedaży w formie aktu notarialnego, a całość należności nie została uregulowana. Wówczas bowiem obowiązek podatkowy powstaje od tej nieuregulowanej należności nie później niż w 30 dniu od dnia wydania lokalu, zgodnie z art. 19 ust. 10 ustawy o VAT.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto informuje się, iż kwestia opodatkowania usługi zarządzania budowaną nieruchomością będzie przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku- Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.