IBPP1/443-842/12/AZb

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 2 sierpnia 2012 r. (data wpływu 8 sierpnia 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 6 sierpnia 2012 r. (data wpływu 8 sierpnia 2012 r.), pismem z dnia 6 listopada 2012 r. (data wpływu 8 listopada 2012 r.) oraz pismem z dnia 7 listopada 2012 r. (data wpływu 12 listopada 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania, czy sprzedaż Nieruchomości A, Budynku nr 1 oraz Budynków nr 2, 3, 4 i 5 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych i w związku z tym czy Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającą z wystawionej przez kontrahenta faktury VAT dokumentującej ww. transakcje - jest prawidłowe.

W dniu 8 sierpnia 2011 r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania, czy sprzedaż Nieruchomości A, Budynku nr 1 oraz Budynków nr 2, 3, 4 i 5 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych i w związku z tym czy Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającą z wystawionej przez kontrahenta faktury VAT dokumentującej ww. transakcje.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 6 sierpnia 2012 r. (data wpływu 8 sierpnia 2012 r.), jak również pismem z dnia 6 listopada 2012 r. (data wpływu 8 listopada 2012 r.), oraz pismem z dnia 7 listopada 2012 r. (data wpływu 12 listopada 2012 r.), stanowiącymi odpowiedź na wezwanie tut. organu z dnia 26 października 2012 r. znak: IBPP1/443-842/12/AZb.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca (Spółka z o.o.) zamierza w przyszłości nabyć od spółki komandytowo-akcyjnej (dalej jako: SKA) nieruchomości. Nieruchomości stanowiące przedmiot sprzedaży zostały nabyte przez SKA w drodze aportu od spółki kapitałowej w zamian za akcje w SKA. Nieruchomości stanowiące przedmiot aportu oraz przedmiot planowanej sprzedaży to:

A. Nieruchomość A: budowlane tereny niezabudowane,

B. Nieruchomości B: działki (prawo wieczystego użytkowania gruntów), na których posadowione są budynki:

Nieruchomości wymienione w lit. A i B zwane są dalej Nieruchomościami.

Aport Nieruchomości podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w związku z powyższym SKA miała prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającą z faktur dokumentujących aport.

Wnioskodawca będzie wykorzystywać nabyte Nieruchomości w działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Nabyte Nieruchomości nie stanowią przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa SKA.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 6 listopada 2012 r. Wnioskodawca wskazał, iż:

5.

* Zgodnie z PKOB działki składające się na nieruchomość B zabudowane będą budynkami niemieszkalnymi (symbol 12; sekcja - 1; dział - 2). Przedmiotowe budynki w części zostały wybudowane przez A. S.A., ich budowa została zakończona przed 2009 r. W części zostały nabyte w 1995 r. przez A. S.A. przy oddaniu w użytkowanie wieczyste.

* Pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynku nr 1, a planowaną transakcją sprzedaży upłynie okres krótszy niż dwa lata, zaś pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynku nr 2, 3, 4 i 5 upłynie okres dłuższy niż dwa lata, a mianowicie:

* w przypadku Budynku nr 2 pierwsze zasiedlenie nastąpiło w 2002 r. (od 2002 r. Budynek nr 2 był wynajmowany przez ówczesnego właściciela),

* w przypadku Budynku nr 3 pierwsze zasiedlenie nastąpiło w 2001 r. (w okresie od 1998 r. do 2007 r. ówczesny właściciel ponosił łączne wydatki na ulepszenie Budynku nr 3, w 2001 r. wydatki przewyższyły 30% wartości Budynku, po 2001 r. Budynek nr 3 był przedmiotem wynajmu),

* w przypadku Budynku nr 4 pierwsze zasiedlenie nastąpiło w 2004 r. (Budynek nr 4 był przedmiotem ulepszeń, których wartość przekroczyła 30% wartości początkowej budynku - ostatnie ulepszenie dokonano w 2004 r., w okresie od 2001 r. do teraz budynek był wynajmowany),

* w przypadku Budynku nr 5 pierwsze zasiedlenie nastąpiło w 2009 r. (od tego roku Budynek nr 5 był przedmiotem wynajmu przez ówczesnego właściciela Budynku).

* kontrahent Wnioskodawcy (SKA) nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie Budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

* w odpowiedzi na pytanie, czy jeżeli budynki, budowle lub ich części zostały ulepszone, to jak długo w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez kontrahenta Wnioskodawcy (SKA) do czynności opodatkowanych (czy był to okres co najmniej 5 lat) wnioskodawca wskazał - nie dotyczy.

Wnioskodawca wskazał,

W uzupełnieniu wniosku z dnia 7 listopada 2012 r. Wnioskodawca wyjaśnił, iż z dniem 5 lipca 2012 r. teren na którym znajdują się Nieruchomości A i B został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (Uchwała XXX/2012 Rady W.). Spółka nie posiada jednak wypisu z planu miejscowego dla wymienionych działek. Z treści uchwały i załącznika graficznego uchwały dostępnego na stronie internetowej można określić następujące przeznaczenie terenu:

* działka o nr ewidencyjnym: 31/9 - drogi i ulice publiczne,

* działka o nr ewidencyjnym: 41/1, 41/2, 42/2, 43, 44, 45 - przeznaczenie podstawowe - usługi i/lub zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna.

Działka numer 31/9 objęta jest pozwoleniem na budowę budynków biurowych.

Budynki znajdujące się na Nieruchomości B oznaczone są symbolem PKOB 1230.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy sprzedaż Nieruchomości A podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych i w związku z tym, czy Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającą z wystawionej przez SKA faktury VAT dokumentującej transakcję sprzedaży Nieruchomości A.

Czy sprzedaż Budynku nr 1 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych i w związku z tym, czy Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającą z wystawionej przez SKA faktury VAT dokumentującej transakcję sprzedaży Budynku nr 1.

Czy sprzedaż Budynku nr 2, 3, 4, 5 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych i w związku z tym, czy Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającą z wystawionej przez SKA faktury VAT dokumentującej transakcję sprzedaży Budynku nr 2, 3, 4, 5.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad.1 - 3 Uwagi wstępne.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej: podatek VAT) podlegają:

Z kolei w myśl art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W związku z faktem, iż Nieruchomości, o których mowa w opisie zdarzenia przyszłego nie będą stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w przedmiotowej sytuacji nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Tym samym, sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie przepisom ustawy o podatku VAT.

Zgodnie z przepisami ustawy o VAT dostawa nieruchomości może podlegać obowiązkowemu opodatkowaniu VAT, może podlegać obowiązkowemu zwolnieniu z opodatkowania, bądź też podatnik może mieć prawo wyboru w przedmiotowej kwestii. Przepisy dotyczące zwolnienia z opodatkowania VAT dostawy nieruchomości zawarte zostały w art. 43 ust. 1 pkt 9-10a, art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 7a ustawy o VAT.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT "zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę".

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwolnieniu od podatku VAT podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. A contrario, dostawa terenów niezabudowanych, które mają charakter budowlany, bądź też przeznaczone są pod zabudowę podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT "Zwalnia się z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Jednocześnie na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy o VAT pod pojęciem pierwszego zasiedlenia rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Z kolei na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Ustawodawca w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT przewidział również możliwość zwolnienia z opodatkowania VAT niektórych nieruchomości, które nie mogą skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT. Przedmiotowe zwolnienie nie ma jednak charakteru fakultatywnego, a obligatoryjny. Innymi słowy, podatnik nie ma możliwości wyboru opodatkowania nieruchomości zwolnionej na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zgodnie z przedmiotowym przepisem: "Zwalnia się z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Na podstawie art. 43 ust. 7a ustawy o VAT warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Dodatkowo, w myśl art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Ponadto, zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 z późn. zm.) - dalej: Rozporządzenie, zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwałe z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż do dostawy gruntu znajdującego się w użytkowaniu wieczystym, na którym są posadowione przedmiotowe nieruchomości, zastosowanie znajdzie stawka podatku VAT analogiczna jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z tym gruntem związanych.

Tym samym, w celu określenia czy dostawa Nieruchomości wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego będzie opodatkowana podatkiem VAT, czy też z niego zwolniona należy przeanalizować możliwość zastosowania powołanych przepisów w stosunku do aportowanych Nieruchomości.

Dodatkowo, podkreślić należy, iż konsekwencje podatkowe sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntów, zgodnie z powołanym przepisem Rozporządzenia, będą uzależnione od konsekwencji podatkowych aportu budynków trwale z gruntami związanymi.

Dodatkowo, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi co do zasady przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Biorąc pod uwagę fakt, iż Nieruchomości, które Wnioskodawca planuje nabyć służyć będą wykonywaniu czynności opodatkowanych VAT, Wnioskodawcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez SKA dokumentującej transakcję sprzedaży, o ile transakcja ta podlegać będzie opodatkowaniu VAT.

Ad. 1. Nieruchomość A - budowlane tereny niezabudowane.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwolnieniu od podatku VAT podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. A contrario, dostawa terenów niezabudowanych, które mają charakter budowlany, bądź też przeznaczone są pod zabudowę podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Biorąc po uwagę przedmiotowe przepisy, stwierdzić należy, iż dostawa Nieruchomości A (terenu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę) nie będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT. Tym samym Wnioskodawca będzie mieć obowiązek opodatkowania VAT przedmiotowej transakcji.

Biorąc pod uwagę fakt, iż:

* transakcja sprzedaży Nieruchomości A podlegać będzie opodatkowaniu VAT,

* Nieruchomość A będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę w działalności opodatkowanej VAT,

Wnioskodawca, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT będzie mieć prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej transakcję sprzedaży Nieruchomości A.

Ad. 2. Budynek nr 1.

Biorąc pod uwagę fakt, iż pomiędzy pierwszym zasiedleniem (które nastąpiło na skutek aportu do SKA) a sprzedażą Budynku 1 nie minie okres dłuższy niż 2 lata, sprzedaż Budynku na rzecz Wnioskodawcy nie będzie podlegać zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Dodatkowo, SKA nie będzie mieć możliwości zwolnienia z opodatkowania sprzedaży Budynku nr 1 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. W stosunku do przedmiotowego Budynku przysługiwało bowiem SKA prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury dokumentującej aport Budynku nr 1 do SKA. W konsekwencji, warunek o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a nie zostanie spełniony. Wobec powyższego, sprzedaż Budynku nr 1 na rzecz Wnioskodawcy podlegać będzie obowiązkowemu opodatkowaniu VAT.

Biorąc pod uwagę fakt, iż:

* transakcja sprzedaży Budynku nr 1 podlegać będzie opodatkowaniu VAT,

* Budynek nr 1 będzie wykorzystywany przez Wnioskodawcę w działalności opodatkowanej VAT,

Wnioskodawca, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT będzie mieć prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej transakcję wniesienia do SKA Budynku nr 1.

Ad. 3. Budynek nr 2, 3, 4, 5.

Biorąc pod uwagę fakt, iż pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą Budynków 2, 3, 4, 5 minie okres dłuższy niż 2 lata, sprzedaż Budynków na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegać zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie Wnioskodawca będzie mieć prawo wyboru opodatkowania transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W przypadku wyboru opodatkowania transakcji podatkiem VAT oraz biorąc pod uwagę fakt, iż Budynki będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę w działalności opodatkowanej VAT, Wnioskodawca, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT będzie mieć prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej transakcję sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie należy zaznaczyć, że z uwagi na fakt ścisłego powiązania z sobą zagadnień będących przedmiotem zapytania Wnioskodawcy, tut. organ udzielił na nie odpowiedzi w jednej interpretacji indywidualnej.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z treści art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Ustawa o podatku od towarów i usług posługuje się w odniesieniu do dostawy towarów sformułowaniem "przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel" (art. 7 ust. 1 ustawy), a towarami w świetle tej ustawy - co do zasady - są rzeczy ruchome i nieruchomości (art. 2 pkt 6 ustawy). Takie zdefiniowanie terminu "dostawa towarów", odwołujące się do ekonomicznego władztwa nad rzeczą sprawia, iż przedmiotem opodatkowania może być nie tylko sprzedaż czy zamiana rzeczy jako fizycznie wyodrębnionych dóbr materialnych, ale także zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, jak również inne transakcje wywierające, z ekonomicznego punktu widzenia, podobne skutki.

Zgodnie z brzmieniem art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 146a pkt 1 ww. ustawy o VAT - obowiązującego od dnia 1 stycznia 2011 r. - w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Opodatkowaniu podlegają zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe, zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych - tylko te, których przedmiotem są tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących np. gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione z podatku od towarów i usług.

Ponadto, zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 4 obowiązującego od dnia 6 kwietnia 2011 r. rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 z późn. zm.), zwalnia się od podatku dzierżawę gruntów przeznaczonych na cele rolnicze, a także zbycie prawa użytkowania wieczystego tych gruntów.

W związku z tym, że ustawa nie precyzuje, o jakie tereny przeznaczone pod zabudowę chodzi, przyjąć trzeba, że pojęcie "tereny przeznaczone pod zabudowę" obejmuje obszary, na których przewidziane są różne formy zabudowy, począwszy od zabudowy mieszkaniowej, przez tereny zabudowy techniczno-produkcyjnej, aż po tereny zabudowy zagrodowej włącznie.

Celem określenia, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy odwołać się do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 647), regulującej zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Dla prawidłowego określenia przeznaczenia terenów istotne znaczenie odgrywa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa w art. 4 ww. ustawy. Stosownie do treści art. 4 ust. 1 tej ustawy ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (...) (art. 4 ust. 2 cyt. ustawy).

Z powyższych przepisów wynika, że o przeznaczeniu danego terenu decyduje plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Analiza powołanych wyżej przepisów wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów), czy też prawa użytkowania wieczystego gruntów wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza nabyć od spółki komandytowo-akcyjnej (dalej jako: SKA) nieruchomości. Nieruchomość A stanowi budowlane tereny niezabudowane. Nieruchomość A, mająca być przedmiotem nabycia przez Wnioskodawcę składa się z czterech działek o numerach: 31/9, 41/1, 41/2 oraz 42/2.

Wnioskodawca wyjaśnił, iż z dniem 5 lipca 2012 r. teren na którym znajduje się Nieruchomość A został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (Uchwała XXX/2012 Rady W.). Wnioskodawca nie posiada jednak wypisu z planu miejscowego dla wymienionych działek.

Z treści uchwały i załącznika graficznego uchwały dostępnego na stronie internetowej można określić następujące przeznaczenie terenu (dla ww. działek, wchodzących w skład Nieruchomości A):

* działka o nr ewidencyjnym: 31/9 - drogi i ulice publiczne,

* działka o nr ewidencyjnym: 41/1, 41/2, 42/2 - przeznaczenie podstawowe - usługi i/lub zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna.

Działka numer 31/9 objęta jest pozwoleniem na budowę budynków biurowych.

Uwzględniając opis zdarzenia przyszłego wskazujący, iż przedmiotowe działki niezabudowane wchodzące w skład Nieruchomości A - zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - stanowią teren przeznaczony pod drogi i ulice (działka 31/9) oraz teren z przeznaczeniem podstawowym - usługi i/lub zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna (działki 41/1, 41/2, 42/2), stwierdzić należy że planowana dostawa na rzecz Wnioskodawcy czterech działek niezabudowanych wchodzących w skład Nieruchomości A dotyczy działek przeznaczonych pod zabudowę. Tym samym planowana dostawa ww. działek nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

Mając zatem na uwadze przywołane wyżej przepisy oraz opis sprawy przedstawiony we wniosku, stwierdzić należy, iż planowana dostawa na rzecz Wnioskodawcy Nieruchomości A składającej się z czterech działek niezabudowanych o numerach: 31/9, 41/1, 41/2 oraz 42/2, podlegać będzie opodatkowaniu 23% stawką podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

Z opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca zamierza również nabyć od spółki komandytowo-akcyjnej (SKA) Nieruchomości B: działki (prawo wieczystego użytkowania gruntów), na których posadowione są budynki:

Nieruchomości stanowiące przedmiot sprzedaży zostały nabyte przez SKA w drodze aportu od spółki kapitałowej w zamian za akcje w SKA. Aport Nieruchomości podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w związku z powyższym SKA miała prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającą z faktur dokumentujących aport.

Nieruchomości B mające być przedmiotem nabycia przez Wnioskodawcę składają się z czterech działek o numerach: 45, 31/11, 43 oraz 44. Wszystkie wymienione w zdaniu poprzednim działki stanowić będą działki zabudowane, na których posadowione będą budynki - Budynki nr 1, 2, 3, 4 i 5.

Zgodnie z PKOB działki składające się na nieruchomość B zabudowane będą budynkami niemieszkalnymi (symbol 12; sekcja - 1; dział - 2). Wnioskodawca podał, iż Budynki znajdujące się na Nieruchomości B oznaczone są symbolem PKOB 1230. Przedmiotowe budynki w części zostały wybudowane przez A. S.A., ich budowa została zakończona przed 2009 r. W części zostały nabyte w 1995 r. przez A. S.A. przy oddaniu w użytkowanie wieczyste.

Wnioskodawca zamierza skorzystać z opcji opodatkowania dostawy budynków opisanych we wniosku korzystających ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Warunki przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 zostaną spełnione.

Odnosząc się zatem do kwestii opodatkowania dostawy Budynku nr 1 oraz Budynków nr 2, 3, 4 i 5, która ma zostać dokonana na rzecz Wnioskodawcy wskazać należy, iż zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

I tak, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Ponadto w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Jak stanowi art. 2 pkt 14 ww. ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Jak wynika z przytoczonej definicji legalnej, dla pierwszego zasiedlenia budynku, budowli lub ich części, konieczne jest oddanie ich do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 11 ww. ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

Z powyższego wynika, że zgodnie z zasadą ogólną dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona od podatku od towarów i usług. Opodatkowanie ma natomiast miejsce, jeżeli spełnione są określone warunki wymienione w ustawie.

Natomiast celem dokonania oceny, czy dla przedmiotowej transakcji sprzedaży budynków Wnioskodawca oraz dokonujący dostawy będą uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, decydujące będzie w świetle przytoczonych przepisów rozstrzygnięcie, czy dla tej dostawy zastosowanie znajdzie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Z przestawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynku nr 1 a planowaną transakcją sprzedaży upłynie okres krótszy niż dwa lata, zaś pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynku nr 2, 3, 4 i 5 upłynie okres dłuższy niż dwa lata, a mianowicie:

* w przypadku Budynku nr 2 pierwsze zasiedlenie nastąpiło w 2002 r. (od 2002 r. Budynek nr 2 był wynajmowany przez ówczesnego właściciela),

* w przypadku Budynku nr 3 pierwsze zasiedlenie nastąpiło w 2001 r. (w okresie od 1998 r. do 2007 r. ówczesny właściciel ponosił łączne wydatki na ulepszenie Budynku nr 3, w 2001 r. wydatki przewyższyły 30% wartości Budynku, po 2001 r. Budynek nr 3 był przedmiotem wynajmu),

* w przypadku Budynku nr 4 pierwsze zasiedlenie nastąpiło w 2004 r. (Budynek nr 4 był przedmiotem ulepszeń, których wartość przekroczyła 30% wartości początkowej budynku - ostatnie ulepszenie dokonano w 2004 r., w okresie od 2001 r. do teraz budynek był wynajmowany),

* w przypadku Budynku nr 5 pierwsze zasiedlenie nastąpiło w 2009 r. (od tego roku Budynek nr 5 był przedmiotem wynajmu przez ówczesnego właściciela Budynku).

Kontrahent Wnioskodawcy (SKA) nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie Budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

W odpowiedzi na pytanie, czy jeżeli budynki, budowle lub ich części zostały ulepszone, to jak długo w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez kontrahenta Wnioskodawcy (SKA) do czynności opodatkowanych (czy był to okres co najmniej 5 lat) Wnioskodawca wskazał, iż powyższe go nie dotyczy.

Zatem w odniesieniu do planowanej dostawy Budynku nr 1 na rzecz Wnioskodawcy stwierdzić należy, iż skoro pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną transakcją sprzedaży upłynie okres krótszy niż dwa lata, nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ponadto, jak wynika z treści wniosku, nieruchomości stanowiące przedmiot sprzedaży zostały nabyte przez SKA w drodze aportu, który podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w związku z powyższym SKA miała prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającą z faktur dokumentujących aport.

Skoro zatem w stosunku do przedmiotowego Budynku nr 1 dokonującemu jego dostawy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, nie jest możliwe objęcie planowanej dostawy zwolnieniem na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Wobec powyższego uznać należy, iż planowana dostawa Budynku nr 1 na rzecz Wnioskodawcy będzie stanowiła - zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT w związku z art. 146a pkt 1 tej ustawy - transakcję opodatkowaną stawką podatku w wysokości 23%.

Natomiast w przypadku dostawy Budynku nr 2, 3, 4 i 5 na rzecz Wnioskodawcy, w sytuacji jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem każdego z tych Budynków a planowaną transakcją sprzedaży faktycznie upłynie okres dłuższy niż dwa lata, ponadto jeżeli dostawa ww. Budynków nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, wówczas uznać należy, że planowana dostawa Budynku nr 2, 3, 4 i 5 na rzecz Wnioskodawcy korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W konsekwencji, dokonujący dostawy (SKA) oraz Wnioskodawca jako nabywca Budynków nr 2, 3, 4 i 5, będący zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi, uprawnieni będą na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT do rezygnacji ze zwolnienia dostawy z opodatkowania podatkiem VAT. W konsekwencji, jeżeli strony planowanej transakcji skorzystają z opcji opodatkowania przewidzianej w art. 43 ust. 10 w powiązaniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, to sprzedaż wskazanych Budynków nr 2, 3, 4 i 5 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem stawki, o której mowa w art. 41 ust. 1 ustawy o VAT w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, tj. w wysokości 23%.

Ustosunkowując się natomiast do kwestii dotyczącej uznania, czy Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającą z wystawionej przez SKA faktury VAT dokumentującej transakcję sprzedaży Nieruchomości A, Budynku nr 1 a także Budynków nr 2, 3, 4 i 5 należy przytoczyć przepis art. 86 ust. 1 ww. ustawy, zgodnie z którym w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższego wynika, iż prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest bezpośredni i bezsporny związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi.

Z treści wniosku wynika, iż Wnioskodawca, będący zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, będzie wykorzystywać nabyte Nieruchomości w działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Zatem w przypadku planowanej dostawy Nieruchomości A, jak również Budynku nr 1, na rzecz Wnioskodawcy, które to transakcje podlegać będą opodatkowaniu stawką podstawową 23%, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającą z wystawionej przez SKA faktury VAT dokumentującej przedmiotowe transakcje sprzedaży.

Również w przypadku zamierzonej dostawy Budynków nr 2, 3, 4 i 5, w sytuacji gdy strony planowanej transakcji skorzystają z opcji opodatkowania przewidzianej w art. 43 ust. 10 w powiązaniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, i wybiorą opodatkowanie sprzedaży wskazanych Budynków nr 2, 3, 4 i 5 przy zastosowaniu stawki podatku w wysokości 23%, wówczas w przypadku wykazania przez dokonującego dostawy (SKA) kwoty podatku należnego na fakturze dokumentującej powyższą dostawę, Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia kwoty podatku naliczonego wynikającego z tej faktury, zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Dodatkowo zaznaczyć należy, iż w odniesieniu do zamierzonych transakcji sprzedaży Nieruchomości A, Budynku nr 1 oraz Budynków nr 2, 3, 4 i 5 w kontekście prawa do odliczenia podatku naliczonego przez Wnioskodawcę koniecznym jest, aby ww. transakcje stanowiły czynność opodatkowaną podatkiem VAT, niewystarczającym jest natomiast uznanie danej transakcji za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.