IBPP1/443-810/11/LSz

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów, po rozpatrzeniu postanowieniem z dnia 23 maja 2011 r. znak: IBPP1/443Z-6/11/LSz zażalenia z dnia 15 marca 2011 r. (złożonego w tut. organie w dniu 22 marca 2011 r.) uzupełnionego pismem z dnia 23 marca 2011 r. (data wpływu 29 marca 2011 r.) na postanowienie tut. organu z dnia 4 marca 2011 r. znak: IBPP1/443-1217/10/LSz stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 29 listopada 2010 r. (data wpływu 17 grudnia 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 23 lutego 2011 r. (data wpływu 7 marca 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości oraz ustalenia podstawy opodatkowania - jest nieprawidłowe.

W dniu 17 grudnia 2010 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości oraz ustalenia podstawy opodatkowania.

Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 23 lutego 2011 r. (data wpływu 7 marca 2011 r.), będącym odpowiedzią na wezwania tut. organu z dnia 15 lutego 2011 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Gmina zamierza sprzedać w trybie bez przetargowym, na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1897 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) nieruchomość gminną, obejmującą działkę oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków miasta..., obręb.... nr 3322/3, dla poprawy warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, obejmującej działką nr 3321/10.

Przedmiotowa nieruchomość gminna znajduje się w posiadaniu przyszłych nabywców i została przez nich ogrodzona (ogrodzenie na podmurówce). Aktualnie przyszli nabywcy dzierżawią działkę gminną.

Gmina stała się właścicielem nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży z mocy prawa, na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 maja 1990 r. Przepisy wprowadzające ustawą o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz. U. z 1990 r. Nr 32, poz. 191 z późn. zm.) i nie przysługiwało jej prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Gmina nie ponosiła żadnych wydatków na budowę ogrodzenia, ani jego ulepszenie. Gmina zawrze z nabywcami przedmiotowej nieruchomości umowę dotyczącą rozliczenia nakładów, następstwem której na poczet ceny nabycia zostanie nabywcom zaliczona wartość ogrodzenia wzniesionego na działce gminnej.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca podał, że wydzierżawił nieruchomość gminną (część działki nr 3322/1, z której w wyniku podziału powstała działka nr 3322/3 - Decyzja Burmistrza Miasta. Znak:... z dnia 20 września 2010 r. zatwierdzająca podział działki 3322/1) właścicielom nieruchomości przyległej, obejmującej działkę nr 3321/10, w dniu 15 marca 2007 r. Była to pierwsza umowa dzierżawy. Aktualnie obowiązuje umowa dzierżawy zawarta w dniu 14 kwietnia 2010 r. Przedmiotowa umowa dzierżawy obowiązuje do 28 lutego 2013 r.

Nieruchomość przeznaczona do sprzedaży na rzecz właścicieli działki przyległej oznaczonej nr 3321/10 składa się z jednej działki oznaczonej nr 3322/3, na której zlokalizowane jest ogrodzenie.

Dla działki nr 3322/3, będącej przedmiotem sprzedaży, brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze "studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy...", uchwalonym na sesji Rady Miejskiej w..... uchwałą Nr.... z dnia 21 kwietnia 1998 r. z późn. zm., położona jest ona na terenach mieszkaniowo-usługowych do rozwoju zabudowy w skoncentrowanych formach na przygotowanych terenach. Dla działki 3322/3 nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Przedmiotem umowy sprzedaży będzie zarówno grunt, jak i budowla w postaci ogrodzenia wzniesiona na działce nr 3322/3.

Właściciele nieruchomości przyległej, obejmującej działkę nr 3321/10 wybudowali na własny koszt, na działce gminnej budowlę w postaci ogrodzenia.

Ogrodzenie wzniesione na działce gminnej stanowi część ogrodzenia posesji zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym, wybudowanym na działce przyległej oznaczonej nr 3321/10, stanowiącej własność dzierżawcy działki gminnej nr 3322/3.

Dzierżawca nie wybudował ogrodzenia za zgodą Gminy, gdyż dopiero w wyniku czynności geodezyjnych, które miały miejsce w 2006 r., ustalających granicę działki gminnej nr 3322/1 (z której powstała działka nr 3322/3), okazało się, iż jej część została przygrodzona przez właścicieli działki nr 3321/10 i znajduje się w ich posiadaniu.

Dzierżawca włada ogrodzeniem od momentu jego wybudowania. Sprzedaż działki nr 3322/3 planowa jest przed upływem obowiązywania umowy dzierżawy.

Aktualnie obowiązująca umowa dzierżawy w § 2 pkt 3 brzmi: "Po rozwiązaniu/ wygaśnięciu umowy przed upływem okresu na jaki została zawarta lub na skutek upływu okresu jej obowiązywania "Dzierżawca" obowiązany jest zwrócić "Wydzierżawiającemu" przedmiot umowy, w pierwszy dzień roboczy, przywracając grunt do stanu pierwotnego", natomiast w § 2 pkt 4 brzmi: "W sytuacji rozwiązania umowy zarówno w przypadku jej wcześniejszego wypowiedzenia, jak i upływu okresu na jaki została umowa zawarta lub jej wygaśnięcia "Dzierżawcy" nie przysługuje roszczenie o zwrot poniesionych i nie zamortyzowanych nakładów poczynionych na gruncie będącym przedmiotem dzierżawy".

Rzeczoznawca majątkowy ustalając wartość nieruchomości dla potrzeb sprzedaży, ustalił zarówno wartość gruntu, jak i wartość naniesień - ogrodzenia. Biorąc pod uwagę, że ogrodzenie jest nakładem poczynionym przez przyszłych nabywców nieruchomości (dzierżawców), Gmina przed zawarciem umowy notarialnej sprzedaży, zamierza zawrzeć z przyszłym nabywcą umowę o rozliczeniu nakładów do wysokości odpowiadającej wartości rynkowej ogrodzenia i zaliczeniu tej kwoty na poczet ceny nabycia nieruchomości.

Zdaniem Gminy ogrodzenie wzniesione na gruncie gminnym, obejmującym działkę nr 3322/3, stanowi obiekt pomocniczy jednorodzinnego budynku mieszkalnego wzniesionego na działce przyległej oznaczonej nr 3321/10, stanowiącej własność przyszłych nabywców nieruchomości gminnej, stąd zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz. U. z 1999 r. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.) ma symbol: Sekcja 1, Dział 11, Grupa 111, Klasa 1110.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy podstawą opodatkowania w opisanym wyżej przypadku będzie wyłącznie grunt, czy grunt wraz z budowlą - ogrodzeniem.

Jeżeli przedmiotem opodatkowania winien być grunt wraz z ogrodzeniem, czy przedmiotowa sprzedaż będzie zwolniona z podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z faktem, iż przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość, a jej częścią składową jest budowla w postaci ogrodzenia, podstawą opodatkowania będzie zarówno grunt, jak i ogrodzenie na nim wzniesione, a sprzedaż będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, (bądź na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a) przedmiotowej ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Na wstępie należy zauważyć, iż w niniejszej interpretacji oceniono zdarzenie przyszłe przedstawione przez Wnioskodawcę w oparciu o przepisy prawa podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług obowiązujące w dniu wydania interpretacji tj. z uwzględnieniem zmian obowiązujących od dnia 1 stycznia 2011 r.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary rozumie się - zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT - rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów na terytorium kraju zasadniczo rozumie się - w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT - przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do postanowień art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z obowiązującym od dnia 6 kwietnia 2011 r., przepisem § 13 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392) zwalnia się od podatku czynności związane z wykonywaniem zadań publicznych nałożonych odrębnymi przepisami, wykonywane w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność przez jednostki samorządu terytorialnego, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Powyższy przepis jest powtórzeniem zapisu wynikającego z § 13 ust. 1 pkt 12 obowiązującego do dnia 5 kwietnia 2011 r. rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 grudnia 2010 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 246, poz. 1649 z późn. zm.).

W myśl art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 z późn. zm.) gmina wykonuje zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność. Natomiast zgodnie z art. 6 ust. 1 ww. ustawy do zakresu działania gminy należą wszystkie sprawy publiczne o znaczeniu lokalnym, niezastrzeżone ustawami na rzecz innych podmiotów. Do zadań własnych gminy należy zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty. W szczególności zadania własne obejmują m.in. sprawy ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony środowiska i przyrody oraz gospodarki wodnej (art. 7 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy o samorządzie gminnym).

Jak już podano na wstępie zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W świetle powyższego przepisu jednostki samorządu terytorialnego (gminy, powiaty, województwa), ze względu na przyznaną im ustawowo osobowość prawną, są podatnikami podatku od towarów i usług, o ile spełnią pozostałe warunki wskazane w art. 15 ustawy.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy, itd., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych). Bowiem tylko w tym zakresie ich czynności mają charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza sprzedać w trybie bez przetargowym grunt nr 3322/3, którego jest właścicielem, dla poprawy warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, obejmującej działką nr 3321/10. Wnioskodawca stał się właścicielem nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży z mocy prawa, na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 maja 1990 r. Przepisy wprowadzające ustawą o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz. U. z 1990 r. Nr 32, poz. 191 z późn. zm.) i nie przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nieruchomość przeznaczona do sprzedaży na rzecz właścicieli działki przyległej oznaczonej nr 3321/10 składa się z jednej działki oznaczonej nr 3322/3, na której zlokalizowane jest ogrodzenie.

Wnioskodawca wydzierżawił nieruchomość gminną w dniu 15 marca 2007 r. Była to pierwsza umowa dzierżawy. Aktualnie obowiązuje umowa dzierżawy zawarta w dniu 14 kwietnia 2010 r., która obowiązuje do 28 lutego 2013 r. Nieruchomość została ogrodzona przez przyszłych nabywców na własny koszt (ogrodzenie na podmurówce). Gmina nie ponosiła żadnych wydatków na budowę ogrodzenia, ani jego ulepszenie. Ogrodzenie wzniesione na działce gminnej stanowi część ogrodzenia posesji zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym, wybudowanym na działce przyległej oznaczonej nr 3321/10, stanowiącej własność dzierżawcy działki gminnej nr 3322/3.

Dzierżawca nie wybudował ogrodzenia za zgodą Gminy, gdyż dopiero w wyniku czynności geodezyjnych, które miały miejsce w 2006 r., ustalających granicę działki gminnej nr 3322/1 (z której powstała działka nr 3322/3), okazało się, iż jej część została przygrodzona przez właścicieli działki nr 3321/10 i znajduje się w ich posiadaniu. Dzierżawca włada ogrodzeniem od momentu jego wybudowania.

Sprzedaż działki nr 3322/3 planowa jest przed upływem obowiązywania umowy dzierżawy. Gmina zawrze z nabywcami przedmiotowej nieruchomości umowę dotyczącą rozliczenia nakładów, następstwem której na poczet ceny nabycia zostanie nabywcom zaliczona wartość ogrodzenia wzniesionego na działce gminnej. Aktualnie przyszli nabywcy dzierżawią działkę gminną.

Dla działki nr 3322/3, będącej przedmiotem sprzedaży, brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze "studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy....", uchwalonym na sesji Rady Miejskiej w..... uchwałą Nr..... z dnia 21 kwietnia 1998 r., położona jest ona na terenach mieszkaniowo-usługowych do rozwoju zabudowy w skoncentrowanych formach na przygotowanych terenach. Dla działki 3322/3 nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Przedmiotem umowy sprzedaży będzie zarówno grunt, jak i budowla w postaci ogrodzenia wzniesiona na działce nr 3322/3.

Rzeczoznawca majątkowy ustalając wartość nieruchomości dla potrzeb sprzedaży, ustalił zarówno wartość gruntu, jak i wartość naniesień - ogrodzenia. Biorąc pod uwagę, że ogrodzenie jest nakładem poczynionym przez przyszłych nabywców nieruchomości (dzierżawców), Gmina przed zawarciem umowy notarialnej sprzedaży, zamierza zawrzeć z przyszłym nabywcą umowę o rozliczeniu nakładów do wysokości odpowiadającej wartości rynkowej ogrodzenia i zaliczeniu tej kwoty na poczet ceny nabycia nieruchomości.

Zdaniem Gminy ogrodzenie wzniesione na gruncie gminnym, obejmującym działkę nr 3322/3, stanowi obiekt pomocniczy jednorodzinnego budynku mieszkalnego wzniesionego na działce przyległej oznaczonej nr 3321/10, stanowiącej własność przyszłych nabywców nieruchomości gminnej, stąd zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz. U. z 1999 r. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.) ma symbol: Sekcja 1, Dział 11, Grupa 111, Klasa 1110.

Biorąc pod uwagę przywołane przepisy prawa oraz przedstawione zdarzenie przyszłe, zauważyć należy, iż z uwagi na fakt, że sprzedaż nieruchomości jest niewątpliwie czynnością cywilnoprawną (nie zaś publicznoprawną), dla zamierzonej czynności zbycia nieruchomości gmina będzie występowała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, natomiast powyższa czynność zbycia nieruchomości w świetle ustawy o VAT będzie traktowana jako odpłatna dostawa towarów.

Wysokość opodatkowania regulują przepisy Działu VIII ww. ustawy (art. 41-85). Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na mocy art. 19 pkt 5 ustawy z dnia 26 listopada 2010 r. o zmianie niektórych ustaw związanych z realizacją ustawy budżetowej (Dz. U. z 2010 r. Nr 238, poz. 1578) oraz art. 9 pkt 1 ustawy z dnia 16 grudnia 2010 r. o zmianie ustawy o finansach publicznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 257, poz. 1726) z dniem 1 stycznia 2011 r. w ustawie o podatku od towarów i usług dodano w przepisach przejściowych i końcowych przepisy art. 146a-146j.

I tak, stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT lub obniżenie stawki podatkowej, możliwe jest tylko wówczas, gdy przewiduje to ustawa o VAT lub przepisy wykonawcze do ustawy.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, ze opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione z podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że ustawodawca zwalniając z podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę nie sprecyzował w ustawie, jakimi kryteriami należy się kierować, aby ustalić przedmiotowy rodzaj gruntu. Zgodnie z ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) ustalenie przeznaczenia terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy, ustawa ta określa zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.

Natomiast art. 4 ust. 1 tej ustawy stanowi, iż ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zatem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc charakter danego terenu wyznacza plan miejscowy. Tam należy szukać wyjaśnienia, czy przedmiotem transakcji jest teren budowlany, czy też szerzej - przeznaczony pod zabudowę.

Zatem o charakterze danego gruntu winien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego, decyduje o kwalifikacji gruntu.

W sytuacji, gdy dla danego terenu, nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego ani decyzja o warunkach zabudowy, jak ma to miejsce w przypadku przedstawionym przez Wnioskodawcę, należy posłużyć się inną istniejąca na dzień zawarcia transakcji dokumentacją sporządzoną na podstawie ww. ustawy o planowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi natomiast art. 9 ust. 1 ww. ustawy w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, zwanego dalej "studium". Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych (art. 9 ust. 4).

W myśl art. 14 ust. 5 oraz art. 15 ust. 1 ww. ustawy, przed podjęciem uchwały o przystąpieniu do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wójt, burmistrz albo prezydent miasta wykonuje analizy dotyczące zasadności przystąpienia do sporządzenia planu i stopnia zgodności przewidywanych rozwiązań z ustaleniami studium. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta sporządza projekt planu miejscowego, zawierający część tekstową i graficzną, zgodnie z zapisami studium oraz z przepisami odrębnymi, odnoszącymi się do obszaru objętego planem.

Z cyt. wyżej przepisów wynika, iż o przeznaczeniu danego terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz w sytuacji gdy nie wydano decyzji o warunkach zabudowy, decydujące znaczenie ma przeznaczenie terenu określone w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż Gmina dla przedmiotowej działki nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, posiada jednak studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które określa, iż grunt ten znajduje się na terenach mieszkaniowo-usługowych do rozwoju zabudowy w skoncentrowanych formach na przygotowanych terenach. Dla działki 3322/3 nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Grunt ten jest zabudowany ogrodzeniem wzniesionym na gruncie gminnym, obejmującym działkę nr 3322/3 i stanowi obiekt pomocniczy jednorodzinnego budynku mieszkalnego wzniesionego na działce przyległej oznaczonej nr 3321/10, stanowiącej własność przyszłych nabywców nieruchomości gminnej. Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz. U. z 1999 r. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.) posiada symbol: Sekcja 1, Dział 11, Grupa 111, Klasa 1110.

Grunt stanowiący własność Gminy został wydzierżawiony na rzecz dzierżawcy w dniu 15 marca 2007 r. Była to pierwsza umowa dzierżawy. Aktualnie obowiązuje umowa dzierżawy zawarta w dniu 14 kwietnia 2010 r. do 28 lutego 2013 r. Dzierżawca na przedmiotowym gruncie natomiast wybudował ogrodzenie. Umowa dzierżawy nie zostanie rozwiązana przed dokonaniem transakcji zbycia gruntu.

Gmina przed zawarciem umowy notarialnej sprzedaży, zamierza zawrzeć z przyszłym nabywcą umowę o rozliczeniu nakładów do wysokości odpowiadającej wartości rynkowej ogrodzenia i zaliczeniu tej kwoty na poczet ceny nabycia nieruchomości.

Z powyższego wynika zatem, że budowla (ogrodzenie) będąca własnością dzierżawcy położona na dzierżawionym gruncie, stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności.

A zatem przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2010 r., podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Natomiast w myśl art. 29 ust. 1 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 marca 2011 r., podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Natomiast zgodnie z obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2011 r. art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków albo budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29 ust. 5 wskazanej ustawy).

Sprzedaż gruntu w takim przypadku nie ma charakteru samodzielnego, lecz jest związana z obiektem, który z tym gruntem jest trwale związany.

Powyższy przepis nie ma jednak zastosowania w przedmiotowej sprawie, gdyż ze strony Wnioskodawcy na gruncie prawa podatkowego nastąpi sprzedaż wyłącznie gruntu, a nie budowli wraz z gruntem, gdyż Gmina jest właścicielem wyłącznie gruntu, natomiast zabudowanie na ww. działce stanowi odrębną własność dzierżawcy i nie stanowi przedmiotu dostawy. Przedmiotowe ogrodzenie nigdy nie było w ekonomicznym posiadaniu Wnioskodawcy.

Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz obowiązujący w tym zakresie stan prawny stwierdzić należy, iż dostawa przedmiotowego gruntu stanowiącego własność Gminy, sklasyfikowanego zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, jako grunt znajdujący się terenach mieszkaniowo-usługowych, na którym znajduje się budowla w postaci ogrodzenia z podmurówką a zatem trwale związanym z gruntem stanowiący odrębną własność użytkownika gruntu (dzierżawcy), zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, będzie podlegała opodatkowaniu według stawki 23%.

W kwestii natomiast podstawy opodatkowania należy wskazać, że co do zasady (poza wyjątkami określonymi w ustawie np. w art. 32 ustawy o VAT) przepisy prawa podatkowego pozostawiają stronom transakcji rozstrzygnięcie kwestii wysokości wynagrodzenia za dostawę towarów czy świadczenie usług. Zgodnie bowiem z ww. art. 29 ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest obrót, a obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

W przypadku gdy pobrano zaliczki, zadatki, przedpłaty lub raty, obrotem jest również kwota otrzymanych zaliczek, zadatków, przedpłat lub rat, pomniejszona o przypadającą od nich kwotę podatku. Dotyczy to również otrzymanych zaliczek na dotacje, subwencje i na inne dopłaty o podobnym charakterze (art. 29 ust. 2 ustawy o VAT). Ponadto, zgodnie z treścią art. 29 ust. 3 ustawy o VAT jeżeli należność jest określona w naturze, podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa towarów lub usług pomniejszona o kwotę podatku. Natomiast zgodnie z treścią art. 29 ust. 9 ww. ustawy, w przypadku wykonania czynności, o których mowa w art. 5, dla których nie została określona cena, podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa towarów lub usług pomniejszona o kwotę podatku, z zastrzeżeniem ust. 10 i 12.

Jednocześnie zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 5 lipca 2001 r. o cenach (Dz. U. Nr 97, poz. 1050 z późn. zm.) ceną jest wartość wyrażona w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę; w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym.

Mając na uwadze przywołane powyżej przepisy prawa podatkowego oraz przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe, należy stwierdzić, że podstawą opodatkowania w przedmiotowej sprawie będzie kwota należna z tytułu sprzedaży ustalona przez strony umowy pomniejszona o kwotę należnego podatku, pod warunkiem, że pomiędzy stronami transakcji nie zachodzą powiązania wymienione w art. 32 ustawy o VAT. Kwota ta będzie stanowiła obrót podlegający opodatkowaniu.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Końcowo należy zauważyć, iż zgodnie z brzmieniem art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, na pisemny wniosek zainteresowanego i w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną) wydaje Minister właściwy do spraw finansów publicznych. W świetle powyższego niniejsza interpretacja nie wywołuje skutków prawnych dla kontrahenta Wnioskodawcy (dzierżawcy).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.