IBPP1/443-718/09/AW - Czy w przypadku sprzedaży gruntu na rzecz wieczystego użytkownika należy doliczyć podatek VAT?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 6 lipca 2009 r. (data wpływu 13 lipca 2009 r.), uzupełnionym pismem z dnia 22 września 2009 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie sprzedaży dokonywanej na rzecz wieczystego użytkownika - jest prawidłowe.

W dniu 13 lipca 2009 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie sprzedaży dokonywanej na rzecz wieczystego użytkownika. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 22 września 2009 r. będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 16 września 2009 r. znak IBPP1/443-718/09/AW.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Na podstawie:

Skarb Państwa jest właścicielem nieruchomości obejmującej o powierzchni 1,4427 ha, a użytkownikiem wieczystym jest Spółka Jawna.

Przedmiotem sprzedaży w trybie bezprzetargowym jest prawo wieczystego użytkowania działki o powierzchni 1,4427 ha. Nieruchomość gruntowa oznaczona jest ogrodzona i częściowo zabudowana. Na działce zlokalizowane są następujące domki typu camping: budynek dawnej recepcji - obecnie stróżówka, budynek dawnej świetlicy, budynek - prysznice, budynek - ubikacje, zadaszenie na śmieci. Obecnie ośrodek jest nieczynny od 8 lat. Na nieruchomości znajdują się liczne drzewa iglaste, pozostałości ścieżek spacerowych, boiska i plac zabaw dla dzieci. Uzbrojenie działki: droga o nawierzchni trwałej, energia elektryczna i sieć wodociągowa. Brak kanalizacji sanitarnej, kanalizacja wewnętrzna, ścieki odprowadzane są do zbiorników typu szambo.

Budynki i budowle znajdujące się na działce stanowią własność użytkownika wieczystego i nie są przedmiotem sprzedaży.

Na podstawie operatu szacunkowego z dnia 2 grudnia 2008 r., określono: wartość prawa własności gruntu w wysokości: 719.190,00 zł, wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu w wysokości 516.590,00 zł.

W dniu 5 lutego 2009 r. przeprowadzono rokowania w sprawie ceny sprzedaży nieruchomości. W wyniku przeprowadzonych rokowań, strony zgodnie ustaliły cenę netto nabycia prawa własności gruntu obejmującego działkę o powierzchni 1,4427 ha w wysokości 1.000.000,00 zł, cena ta zawiera wartość prawa użytkowania wieczystego. Na poczet ceny netto ustalonej w wyniku rokowań w wysokości 1.000.000,00 zł zalicza się wartość prawa użytkowania wieczystego w wysokości: 516.590,00 zł Różnica do zapłaty przez wieczystego użytkownika wynosi netto: 483.410,00 zł.

W uzupełnieniu wniosku podano ponadto, że zgodnie z zaświadczeniem z dnia 16 września 2009 r., wydanym przez Naczelnika Urzędu Skarbowego, podmiot jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług posiadającym numer identyfikacji podatkowej oraz regon.

Przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa obejmująca działkę o powierzchni 1,4427 ha będąca w użytkowaniu wieczystym Spółki Jawnej, na rzecz użytkownika wieczystego w trybie art. 32 ust. 1 i 1a, art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.). Nieruchomość gruntowa oznaczona jest ogrodzona i częściowo zabudowana. Na działce zlokalizowane są następujące domki typu camping (pozostałość po dawnym ośrodku rekreacyjno-wypoczynkowym): budynek dawnej recepcji - obecnie stróżówka, budynek dawnej świetlicy, budynek - prysznice, budynek - ubikacje, zadaszenie na śmieci. Obecnie ośrodek jest nieczynny od 8 lat. Na nieruchomości znajdują się liczne drzewa iglaste, pozostałości ścieżek spacerowych, boiska i plac zabaw dla dzieci. Uzbrojenie działki: droga o nawierzchni trwałej, energia elektryczna i sieć wodociągowa. Brak kanalizacji sanitarnej, kanalizacja wewnętrzna, ścieki odprowadzane są do zbiorników typu szambo.

Budynki i budowle znajdujące się na działce stanowią własność użytkownika wieczystego i nie są przedmiotem sprzedaży. W przypadku dokonania umowy sprzedaży nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości w miejsce Skarbu Państwa na rzecz użytkownika wieczystego - Spółki Jawnej, a prawo użytkowania wieczystego wygasa z mocy prawa.

Zgodnie z art. 11 ustawy o gospodarce nieruchomościami, organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest Starostwa wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej.

Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy zatwierdzonego Uchwałą z dnia 17 lutego 2005 r. Rady Miejskiej opublikowanym w Dz. Urz. z dnia 25 maja 2005 r. oraz Uchwały Rady Miejskiej z dnia 31 maja 2007 r. w sprawie zmiany "Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Wsi" opublikowanej w Dz. Urz. z dnia 3 sierpnia 2007 r., działka znajduje się w jednostce Utl - przeznaczone dla zabudowy usługowej z podstawowym przeznaczeniem dla obsługi turystycznej i rekreacji, komercyjna baza noclegowo-żywieniowa, urządzenia rekreacyjno-sportowe, basen, zieleń towarzysząca.

W związku z powyższym zadano następujące pytania (z uwzględnieniem wyjaśnień ujętych w uzupełnieniu wniosku z dnia 22 września 2009 r.):

Zdaniem Wnioskodawcy, na poczet ceny netto ustalonej w wysokości 1.000.000,00 zł zalicza się wartość prawa użytkowania wieczystego w wysokości 516.590,00 zł, w związku z powyższym, cena netto do zapłaty wynosi 483.410,00 zł i zdaniem Wnioskodawcy od tej kwoty, która faktycznie wpłynie na konto Wnioskodawcy, winien być odprowadzony podatek VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT). Pojęcie części budynków i budowli należy rozumieć jako fizycznie wyodrębnione części mogące mieć inny status prawny niż same budynki lub budowle (np. lokale).

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

Stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i ust. 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 tej ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się gruntu. W praktyce oznacza to, iż grunt opodatkowany jest taką stawką podatku od towarów i usług jak budynek z nim trwale związany i będący przedmiotem dostawy.

Zgodnie z art. 31 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), oddanie nieruchomości gruntowej zabudowanej w użytkowanie wieczyste następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń. Natomiast w myśl art. 32 ust. 1 powołanej ustawy, nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu (...).

W myśl ust. 2 tego przepisu, z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego (...).

Stosownie do art. 37 ust. 1 pkt 5 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego.

Jak stanowi art. 69 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami, na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.

Z przytoczonych wyżej regulacji prawnych wynika, iż sprzedaż na podstawie art. 32 ustawy o gospodarce nieruchomościami prawa własności gruntów objętych prawem użytkowania wieczystego, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, należy traktować jako dostawę towarów, gdyż grunty, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są towarami w rozumieniu przepisów tej ustawy.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że jednostka samorządu terytorialnego dokonuje sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej domkami kempingowymi na rzecz jej dotychczasowego wieczystego użytkownika. Jednakże budynki i budowle znajdujące się na działce stanowią własność użytkowania wieczystego i nie są przedmiotem sprzedaży.

Należy wskazać, że zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Przepisem szczególnym jest art. 235 § 1 k.c., w myśl którego budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Powyższe oznacza, że budynki lub budowle wzniesione przez wieczystego użytkownika na gruncie obciążonym prawem wieczystego użytkowania oraz budynki i inne urządzenia, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Z uwagi na fakt, iż budynki lub budowle posadowione na gruncie stanowiącym przedmiot dostawy (niezależnie od tego czy zostały wzniesione w trakcie wieczystego użytkowania czy też wieczysty użytkownik nabył je przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste) stanowią własność użytkownika wieczystego, na rzecz którego dokonywana jest sprzedaż gruntu, przedmiotem dostawy będzie w istocie jedynie grunt. Dlatego też zastosowania nie znajdą przepisy ww. art. 29 ust. 5 ustawy o VAT.

Zatem, opodatkowanie podatkiem od towarów i usług bądź zwolnienie od tego podatku, uzależnione będzie od rodzaju gruntu będącego przedmiotem sprzedaży na rzecz użytkownika wieczystego.

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22 %, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Dla niektórych czynności ustawodawca przewidział zastosowanie obniżonych stawek podatku VAT, bądź nawet zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 9 cyt. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z nieruchomością gruntową będącą pozostałością po dawnym ośrodku rekreacyjno-wypoczynkowym położoną na terenach przeznaczonych według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dla zabudowy usługowej z podstawowym przeznaczeniem dla obsługi turystycznej i rekreacji, komercyjna baza noclegowo-żywieniowa, urządzenia rekreacyjno-sportowe, basen, zieleń towarzysząca. Wobec powyższego, ich dostawa podlega opodatkowaniu według stawki podstawowej, tj. 22 %.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, ze od kwoty należnej należy odprowadzić podatek VAT, należało uznać za prawidłowe.

W kwestii natomiast podstawy opodatkowania stwierdzić należy, że zgodnie z powołanym wyżej przepisem art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest obrót, a obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy.

Cena, zgodnie z definicją zawartą w art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 5 lipca 2001 r. o cenach (Dz. U. Nr 97, poz. 1050 z późn. zm.), jest wartością wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę; w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym

Zgodnie natomiast z art. 67 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. Z kolei w art. 69 ww. ustawy postanowiono, że na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.

Podkreślić w tym miejscu należy, że tylko sprzedawca jest w stanie określić, jak jest skalkulowana kwota należna od nabywcy. Podstawa opodatkowania wynikać powinna z umowy zawartej pomiędzy kontrahentami.

Dodatkowo należy zauważyć, że organy podatkowe nie mają prawa ingerować w treść zawieranych umów i przyjęty w nich sposób rozliczeń pomiędzy kontrahentami, chyba że postanowienia umów naruszają przepisy podatkowe, co może być stwierdzone jedynie w trakcie przeprowadzonego przez organ pierwszej instancji postępowania podatkowego.

Jeżeli zatem przedmiotowej sprawie cena gruntu została skalkulowana przez strony umowy w taki sposób, że ceną netto jest kwota 483.410,00 zł i od tej kwoty będzie obliczony i odprowadzony podatek VAT, to należy uznać, że kwota ta będzie podstawą opodatkowania w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o VAT.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.

Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.