IBPP1/443-63/10/ES

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 18 stycznia 2010 r. (data wpływu 20 stycznia 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 30 marca 2010 r. (data wpływu 2 kwietnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy gruntu niezabudowanego - jest nieprawidłowe.

W dniu 20 stycznia 2010 r. wpłynął ww. wniosek, o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy gruntu niezabudowanego.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 30 marca 2010 r. (data wpływu 2 kwietnia 2010 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 24 marca 2010 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca (Sp. z o.o.) nabył w 2008 r. grunt na terenie Z. Obecnie w związku z brakiem dla powyższego terenu miejscowego planu zagospodarowania terenu, Spółka zamierza sprzedać powyższy grunt niezabudowany osobie fizycznej. Powyższy grunt nie posiada obecnie statusu gruntu mieszkalnego.

Ponadto Wnioskodawca dodaje, że jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

Przedmiotowy grunt - nieruchomość składa się z dwóch działek gruntowych.

Przedmiotowa nieruchomość została zakupiona w celu wybudowania na niej budynków mieszkalnych przeznaczonych do sprzedaży. Sprzedaż mieszkań miała być prowadzona w ramach prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT w stawce 7%.

Nieruchomość nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy i Wnioskodawca nie czerpał z tego tytułu żadnych pożytków

Przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej i Wnioskodawca nie uzyskał z tego tytułu żadnych korzyści.

Wnioskodawca występował kilkakrotnie do Urzędu Miasta w Z. z wnioskami o wydanie warunków zabudowy dla przedmiotowych działek.

Wnioskodawca uzyskał taką decyzję o warunkach zabudowy, która została oprotestowana przez mieszkańców i po rozpatrzeniu przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze sprawa została przekazana do Urzędu do ponownego rozpatrzenia.

Ponieważ Rada Miasta w międzyczasie podjęła działania zmierzające do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego postępowanie w sprawie wydania WZ zostało zawieszone do czasu uchwalenia przedmiotowego planu.

Zgodnie z nieprawomocną decyzją - działki mogą być budowlane.

Zgodnie z zapisami studium uwarunkowań - działki w połowie są działkami budowlanymi, a w połowie działkami o zwiększonym reżimie ochrony terenów zielonych.

Planu zagospodarowania na dzień złożenia uzupełnienia wniosku Rada Miasta nie uchwaliła.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jaką stawką podatku od towarów i usług należy opodatkować sprzedaż gruntu niezabudowanego.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u., zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Przepis ten oznacza, iż zwolniona zostaje dostawa gruntów niezabudowanych z wyjątkiem:

* terenów budowlanych oraz

* terenów przeznaczonych pod zabudowę.

Powyższy przepis, w praktyce, zwalnia z VAT grunty rolne, leśne, nieużytki, a także działki rekreacyjne, o ile nie są terenami budowlanymi lub przeznaczonymi pod zabudowę. O przeznaczeniu gruntów niezabudowanych rozstrzyga plan zagospodarowania przestrzennego danego obszaru. Wynika to z ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) - dalej u.p.z.p.

Zgodnie z art. 4 tej u.p.z.p. ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z powszechnie przyjętą praktyką jeżeli planu takiego nie ma albo utracił on swoją ważność należy uznać, iż teren nie jest terenem budowlanym lub przeznaczonym pod zabudowę, dlatego też spółka uważa, iż powyższa sprzedaż winna być zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, gdyż teren nie spełnia wymogów określonych w powyższym artykule.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Natomiast przez dostawę towarów w świetle art. 7 ust. 1 ww. ustawy rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 41 ust. 1 ww. ustawy stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, iż w obecnym stanie prawnym grunty są towarami w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, natomiast sprzedaż gruntu stanowi dostawę towarów i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, według stawki określonej art. 41 ust. 1 tej ustawy.

Od zasady opodatkowania dostawy gruntu według stawki podstawowej przewidziano jednak pewne wyjątki. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Powyższe oznacza, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę.

Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione z podatku od towarów i usług.

Zgodnie z ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) ustalenie przeznaczenia terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zatem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc charakter danego terenu wyznacza plan miejscowy. Tam należy szukać wyjaśnienia, czy przedmiotem transakcji jest teren budowlany, czy też szerzej - przeznaczony pod zabudowę. W przypadku jego braku zgodnie z art. 4 ust. 2 tej ustawy określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W myśl art. 9 ust. 1-5 powołanej ustawy, w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, zwanego dalej "studium".

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta sporządza studium zawierające część tekstową i graficzną, uwzględniając zasady określone w koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju, ustalenia strategii rozwoju i planu zagospodarowania przestrzennego województwa oraz strategii rozwoju gminy, o ile gmina dysponuje takim opracowaniem. Studium sporządza się dla obszaru w granicach administracyjnych gminy. Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych. Studium nie jest aktem prawa miejscowego.

Rada gminy uchwala plan po stwierdzeniu jego zgodności z ustaleniami studium (art. 20 ust. 1 ww. ustawy). W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydanej przez wójta, burmistrza lub prezydenta.

Z powyższych unormowań wynika, iż studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy jako plan-program, winno być wyrazem perspektywicznej polityki przestrzennej, odnoszącym się do całego obszaru gminy. Można by uznać studium za swego rodzaju aksjologiczną podstawę wszelkich działań podejmowanych na terenie gminy w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego.

Według cytowanego art. 9 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z treści studium powinny wynikać lokalne zasady zagospodarowania przestrzennego. Skonkretyzowane działania w zakresie zmiany przeznaczenia terenu, położonego na obszarze gminy, przewidziane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz w decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, powinny być formułowane i realizowane zgodnie z tymi zasadami.

Z treści studium, jego charakteru i funkcji, a zwłaszcza z całokształtu unormowań ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należy wnosić, iż w odróżnieniu np. od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest ono aktem obligatoryjnym.

Przepisy zawarte w art. 9 ust. 3-5 odnoszą się do charakteru studium gminnego. Wynika z nich, iż jest ono zbiorem dyrektyw określających przyszłe zamierzenia w zakresie ładu przestrzennego na terenie całej gminy. Odmiennie więc od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego teren, jaki ma być objęty postanowieniami studium, jest jednoznacznie określony i zawsze powinien obejmować cały obszar gminy. Nie wyklucza to możliwości podejmowania uchwał w sprawie zmiany gminnego studium w zakresie ściśle określonego fragmentu obszaru gminy, przy czym zmiany studium dotyczące pewnych fragmentów gminy powinny współgrać z pozostającymi w mocy ustaleniami.

Urządzenia prawne planowania i zagospodarowania przestrzennego przewidziane w powołanej ustawie składają się na swego rodzaju system. Stąd też naturalną koleją rzeczy studium jako aktu o wyższym stopniu ogólności od pozostałych urządzeń planistycznych wykorzystywanych na szczeblu gminnym (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) wyznacza przedmiotowe granice, w jakich ma następować wiążące, zarówno władzę, jak i obywateli, ustalenie przeznaczenia poszczególnych terenów oraz sposobów zagospodarowania i zabudowy.

Z powyższych przepisów wynika zatem, że dla określenia przeznaczenia danego terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz w sytuacji gdy nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decydujące znaczenie ma przeznaczenie terenu określone w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Rozpatrując pojęcie "pod zabudowę" należy również odwołać się do definicji zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.).

W rozumieniu tej ustawy przez "budowę" należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. Natomiast "obiektem budowlanym" jest zarówno budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, jak i każdy obiekt budowlany tj. lotniska, drogi, linie kolejowe, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową, a także obiekty małej architektury tzn. niewielkie obiekty.

W związku z tym, że ustawa o VAT nie precyzuje, o jakie tereny przeznaczone pod zabudowę chodzi, przyjąć trzeba, że pojęcie "tereny przeznaczone pod zabudowę" obejmuje obszary, na których przewidziane są różne formy zabudowy, począwszy od zabudowy mieszkaniowej, przez tereny zabudowy techniczno-produkcyjnej, aż po tereny zabudowy zagrodowej włącznie.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka zamierza sprzedać osobie fizycznej nabyty w 2008 r. grunt.

Spółka będąca czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT zajmuje się działalnością deweloperską, polegającą na zakupie gruntu, wybudowaniu na tym gruncie budynku wielorodzinnego mieszkalnego (tzw. apartamentowca).

Przedmiotowy grunt - nieruchomość składa się z dwóch działek gruntowych i została zakupiona w celu wybudowania na niej budynków mieszkalnych przeznaczonych do sprzedaży. Sprzedaż mieszkań miała być prowadzona w ramach prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT w stawce 7%.

Nieruchomość nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy i Wnioskodawca nie czerpał z tego tytułu żadnych pożytków, nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej i Wnioskodawca nie uzyskał z tego tytułu żadnych korzyści.

Wnioskodawca występował kilkakrotnie do Urzędu Miasta z wnioskami o wydanie warunków zabudowy dla przedmiotowych działek.

Wnioskodawca uzyskał taką decyzję o warunkach zabudowy, która została oprotestowana przez mieszkańców i po rozpatrzeniu przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze sprawa została przekazana do Urzędu do ponownego rozpatrzenia.

Ponieważ Rada Miasta w międzyczasie podjęła działania zmierzające do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego postępowanie w sprawie wydania WZ zostało zawieszone do czasu uchwalenia przedmiotowego planu. Zgodnie z nieprawomocną decyzją - działki mogą być budowlane.

Zgodnie z zapisami studium uwarunkowań - działki w połowie są działkami budowlanymi, a w połowie działkami o zwiększonym reżimie ochrony terenów zielonych.

Planu zagospodarowania na dzień złożenia uzupełnienia wniosku Rada Miasta nie uchwaliła.

Odnosząc przedstawione wyżej zdarzenie przyszłe do powołanych w sprawie przepisów należy stwierdzić, iż w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz ważnej decyzji o warunkach zabudowy w przedmiotowej sprawie decydujące znaczenie dla określenia przeznaczenia gruntów wchodzących w skład mającej być przedmiotem sprzedaży nieruchomości będzie miało przeznaczenie powyższych gruntów wynikające ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Z wniosku wynika, iż przedmiotowa nieruchomość zgodnie ze studium obejmuje działki w części przeznaczone pod zabudowę tj. będące w połowie działkami budowlanymi oraz działki będące w połowie działkami o zwiększonym reżimie ochrony terenów zielonych.

Mając zatem, na uwadze przedstawione przez Wnioskodawcę zdarzenie przyszłe oraz obowiązujący w tym zakresie stan prawny należy stwierdzić, że czynność zbycia przedmiotowej nieruchomości składającej się z dwóch działek gruntowych niezabudowanych, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w następującym zakresie:

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczyć należy, że niniejsza interpretacja indywidualna traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.