IBPP1/443-59/08/AL/KAN/258/08 - Wpłata zaliczki na poczet zakupu nieruchomości.

"(...) Czy w przypadku dokonania wpłaty zaliczki na poczet późniejszego nabycia nieruchomości, konieczne jest sporządzenie aktu notarialnego, aby można było odliczyć VAT naliczony z faktury zaliczkowej?

(...) W myśl art. 19 ust. 11 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części.

Kwestię wystawienia faktury VAT dokumentującej otrzymanie zaliczki regulują przepisy rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 25 maja 2005 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. nr 95, poz. 798 ze zm.). Rozdział 4 ww. rozporządzenia określa szczegółowe zasady wystawiania faktur, dane, które powinny zawierać, oraz sposób i okres ich przechowywania.

W myśl § 14 ust. 1 ww. rozporządzenia jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część lub całość należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, fakturę wystawia się nie później niż siódmego dnia od dnia, w którym otrzymano część lub całość należności od nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2

Fakturę wystawia się również nie później niż siódmego dnia od dnia, w którym pobrano przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi każdą kolejną część należności (zaliczkę, przedpłatę, zadatek lub ratę) - § 14 ust. 2 rozporządzenia.

Stosownie do § 14 ust. 4 rozporządzenia jeżeli faktury, o których mowa w ust. 1 i 2, nie obejmują całej ceny brutto, sprzedawca po wydaniu towaru lub wykonaniu usługi wystawia fakturę na zasadach określonych w § 9 i 11 - 13, z tym że sumę wartości towarów (usług) pomniejsza się o wartość otrzymanych części należności, a kwotę podatku pomniejsza się o sumę kwot podatku wykazanego w fakturach dokumentujących pobranie części należności; taka faktura powinna zawierać również numery faktur wystawionych przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi.

Jeżeli faktury, o których mowa w ust. 1 i 2, obejmują całą cenę brutto towaru lub usługi, sprzedawca po wydaniu towaru lub wykonaniu usługi nie wystawia faktury w terminie określonym w § 13 - tj. nie później niż siódmego dnia od dnia wydania towaru lub wykonania usługi. (§ 14 ust. 5 cyt. rozporządzenia).

Natomiast stosownie do § 15 ust. 1 ww. rozporządzenia w przypadkach określonych w art. 19 ust. 10 i ust. 13 pkt 1-5 i 7-11 ustawy, fakturę wystawia się nie później niż z chwilą powstania obowiązku podatkowego.

Faktury, o których mowa w ust. 1, nie mogą być wystawione wcześniej niż 30. dnia przed powstaniem obowiązku podatkowego, z zastrzeżeniem ust. 3 (§ 15 ust. 2 rozporządzenia).

(...) Stosownie do postanowień art. 86 ust. 1 ww. ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Kwotę podatku naliczonego stanowi, z zastrzeżeniem ust. 3-7:

W przypadku otrzymania faktury, o której mowa w ust. 2 pkt 1 lit. a) lub lit. c), przed nabyciem prawa do rozporządzania towarem jak właściciel albo przed wykonaniem usługi, z wyłączeniem przypadków, gdy faktura dokumentuje czynności, od których obowiązek podatkowy powstał zgodnie z art. 19 ust. 13 pkt 1, 2, 4, 7, 9-11 - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstaje z chwilą nabycia prawa do rozporządzania towarem lub z chwilą wykonania usługi (art. 86 ust. 12 ww. ustawy).

Z zasady tej wyłączono zatem przepis art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. b) dotyczący faktur zaliczkowych.

Termin odliczenia podatku naliczonego jest zawarty w art. 86 ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym nabywca ma prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w rozliczeniu za okres, w którym otrzymał fakturę albo dokument celny, z zastrzeżeniem pkt 2-4 oraz ust. 11, 12, 16 i 18.

W myśl art. 88 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy o VAT obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do nabywanych przez podatnika towarów i usług, jeżeli wydatki na ich nabycie nie mogłyby być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, z wyjątkiem przypadków, gdy brak możliwości zaliczenia tych wydatków do kosztów uzyskania przychodów pozostaje w bezpośrednim związku ze zwolnieniem od podatku dochodowego.

Jednakże - stosownie do art. 88 ust. 3 pkt 1 i 2 ustawy - przepis ust. 1 pkt 2 nie dotyczy:

Z przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego wynika, iż dokonuje on m.in. wpłat zaliczek dla dostawców na poczet zakupu nieruchomości, które dokumentowane są fakturami VAT.

Z cytowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług jak i rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom (...) nie wynika konieczność dokumentowania wpłaty zaliczki aktem notarialnym. Koniecznym warunkiem umożliwiającym odliczenie podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej zapłatę zaliczki jest fakt aby nabywane w terminie późniejszym towary i usługi były związane z wykonywanymi przez niego czynnościami opodatkowanymi, przy uwzględnieniu regulacji zawartych w art. 88 ust. 1 pkt 2 i art. 88 ust. 3 pkt 1 i 2 ustawy o VAT. A zatem nabywca może odliczyć podatek naliczony wynikający z faktury zaliczkowej w rozliczeniu za okres, w którym ją otrzymał. (podkreśl. red.) (...)"