IBPP1/443-256/11/BM - Zwolnienie z podatku VAT zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 31 stycznia 2011 r. (data wpływu 7 lutego 2011 r.) uzupełnionym pismem z dnia 13 kwietnia 2011 r. (data wpływu 15 kwietnia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług

* jest nieprawidłowe w zakresie stwierdzenia czy Wspólnota w skład, której wchodzą wyłącznie właściciele lokali użytkowych, prowadzący działalność gospodarczą może wystawiać faktury VAT, polegające na refakturowaniu nabywanych mediów

* jest prawidłowe w zakresie stwierdzenia czy wnoszone przez właścicieli zaliczki dotyczące kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej można traktować jako zwolnione.

W dniu 7 lutego 2011 r. wpłynął ww wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stwierdzenia czy Wspólnota w skład, której wchodzą wyłącznie właściciele lokali użytkowych, prowadzący działalność gospodarczą może wystawiać faktury VAT, polegające na refakturowaniu nabywanych mediów oraz czy może wnoszone przez właścicieli zaliczki dotyczące kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej traktować jako zwolnione. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 13 kwietnia 2011 r. (data wpływu 15 kwietnia 2011 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie nr IBPP1/443-256/11/BM z dnia 6 kwietnia 2011 r.

W przedmiotowym wniosku zostały przedstawione następujące opisy zdarzeń przyszłych:

Wnioskodawca jest Wspólnotą lokalową, którą tworzą wyłącznie lokale użytkowe (biurowe i usługowe), będące własnością osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą i spółek.

Wspólnota reprezentowana jest przez Zarząd. Zarząd podpisał umowę o administrowanie, utrzymywanie czystości i ochronę mienia z PHU G Z. K. w R. Zarząd Wspólnoty podpisał również umowy na dostarczanie mediów do budynku (lokali) przy ul. Z. w R.

Dostarczyciele mediów obciążają wspólnotę fakturami VAT za dostarczone media, a PHU G fakturą VAT za wykonane usługi. Wspólnota otrzymuje również inne faktury za usługi dotyczące utrzymania części wspólnych (np. przeglądy techniczne, naprawy).

Wspólnota nie jest płatnikiem VAT, obciąża właścicieli lokali notą obciążeniową za media w kwocie brutto wynikającej z rozliczenia na poszczególne lokale. Wspólnota obciąża również właścicieli notą za utrzymanie części wspólnych (koszty zarządu). Kwota ta jest ustalana zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali corocznie w drodze uchwały Wspólnoty i jest rozliczana na koniec roku.

Nadwyżka stanowi podstawę do obniżenia stawki jednostkowej na 1 m ² na koszty zarządu na rok następny i ujmowana jest w planie gospodarczym, natomiast niedobór powoduje wzrost stawki przypadającej na 1 m ² powierzchni na rok następny.

Stawki ustalane są również w kwotach brutto. W piśmie z dnia 13 kwietnia 2011 r. Wnioskodawca oświadczył, że nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym zadano następujące pytania

* czy Wspólnota, w skład której wchodzą wyłącznie właściciele lokali użytkowych, prowadzący działalność gospodarczą może wystawiać faktury VAT, polegające na refakturowaniu nabywanych mediów (zimna woda, ścieki, energia elektryczna, gaz) oraz

* czy Wspólnota może, wnoszone przez właścicieli zaliczki dotyczące kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, traktować jako zwolnione.

Zdaniem Wnioskodawcy, Wspólnotę lokalową tworzy ogół właścicieli lokali użytkowych, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (prawa i obowiązki właścicieli lokali oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną określa ustawa o własności lokali). Zgodnie z ustawą o własności lokali właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem części wspólnych, przez które rozumie się jedynie grunt oraz część budynku i urządzenia nie służące wyłącznie właścicielom lokali (zgodnie z art. 14).

W związku z powyższym zdaniem Wspólnoty zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej stanowią jedynie partycypację w kosztach Wspólnoty przez jej członków.

Odbiorcą usług w tym przypadku jest Wspólnota, jako odrębny od jej członków podmiot praw i obowiązków, nie zaś właściciele wyodrębnionych lokali, będący członkami Wspólnoty.

W tym zakresie Wspólnota stoi na stanowisku, że zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie stanowią czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Wydatki ponoszone przez właścicieli związane z utrzymaniem własnych lokali, głównie koszty zużytej energii elektrycznej, cieplnej oraz zimnej wody dotyczą utrzymania własnego lokalu przez właściciela.

Wspólnota występuje tutaj w odmiennej roli, jako pośrednik pomiędzy dostawcami i odbiorcami (właścicielami lokali). Wydatki ponoszone więc przez właścicieli lokali na zakup mediów nie maja charakteru rozliczeń wewnątrz Wspólnoty. Wspólnota pośredniczy jedynie w zakupie mediów i rozliczając ten zakup na poszczególne lokale dokonuje ich odsprzedaży. Taka odsprzedaż może stanowić przedmiot opodatkowania podatkiem VAT jako świadczenia usług na rzecz właścicieli.

Pogląd ten znajduje oparcie w orzeczeniu WSA w Białymstoku z dnia 21 lipca 2010 r. Sygn. akt. I SA/Bk 245/10.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionych zdarzeń przyszłych uznaje się

* za nieprawidłowe w zakresie stwierdzenia czy Wspólnota, w skład której wchodzą wyłącznie właściciele lokali użytkowych, prowadzący działalność gospodarczą, może wystawiać faktury VAT polegające na refakturowaniu nabywanych mediów

* za prawidłowe w zakresie stwierdzenia czy wnoszone przez właścicieli zaliczki dotyczące kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej można traktować jako zwolnione.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z art. 7 ust. 1 cyt. ustawy wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Natomiast art. 8 ust. 1 ww. ustawy o VAT stanowi, iż przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

Przez sprzedaż natomiast, w myśl art. 2 pkt 22 cyt. ustawy o VAT, rozumieć należy odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stosownie do art. 106 cyt. ustawy o VAT podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Generalnie zatem faktura jest dokumentem potwierdzającym zaistnienie określonej transakcji sprzedaży dokonanej przez podatnika podatku VAT.

Ustawodawca w art. 106 ust. 8 powołanej ustawy upoważnił Ministra Finansów, aby w drodze rozporządzenia określił szczegółowe zasady wystawiania faktur, dane które powinny zawierać, oraz sposób i okres ich przechowywania.

Wykorzystując powyższą delegację ustawową Minister Finansów w rozdziale 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 marca 2011 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 68, poz. 360) określił zasady wystawiania faktur.

Zgodnie z § 4 ust. 1 tego rozporządzenia, zarejestrowani podatnicy jako podatnicy VAT czynni, posiadający numer identyfikacji podatkowej, wystawiają faktury oznaczone wyrazami "FAKTURA VAT".

Z tego przepisu wynika zatem, że wyłącznie podatnicy zarejestrowani jako VAT czynni mają prawo do wystawiania faktur VAT.

Ponadto wskazać należy, że zgodnie z treścią art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Jednostka powstała w oparciu o powyższy przepis, posiada określoną strukturę organizacyjną, w skład której wchodzą (tworzą ją) właściciele lokali, zobowiązani do określonych zachowań i czynności wynikających z ustawy. Wymieniona wyżej ustawa o własności lokali określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną.

Z art. 13 powołanej ustawy o własności lokali wynika, że właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, przez którą zgodnie z art. 3 ust. 2 ww ustawy rozumie się grunt oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli lokali (np. klatki schodowe, parkingi, instalacje energetyczne itd.).

Natomiast art. 14 cyt. ustawy o własności lokali, wskazuje, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Należy podkreślić, że wspólnota, która nabywa media oraz inne usługi od dostawców, pobiera od właścicieli lokali będących członkami tej wspólnoty opłaty zaliczki tytułem dostarczonych usług. Wpłaty te stanowią zatem partycypację w kosztach wspólnoty przez jej członków.

Wspólnota, a więc jej członkowie, nie dokonują sprzedaży, w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, na rzecz samych siebie również jeżeli dotyczy to wyodrębnionych lokali a nie części wspólnej, poprzez zapłatę zaliczek (kwot) z tytułu kosztów związanych z utrzymaniem własnych lokali, np. z tytułu opłat za media. Stroną umowy o dostawę mediów co do zasady jest wspólnota mieszkaniowa, reprezentowana przez zarząd. Na pokrycie kosztów zarządu, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca

Dla rozliczeń między Wspólnotą a jej członkami, w odniesieniu do zaliczek na poczet utrzymania części wspólnej nieruchomości, nie znajdzie także zastosowania wskazany we wniosku przepis art. 30 ust. 3 ustawy o VAT, który stanowi, iż w sytuacji gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu świadczenia usług, pomniejszona o kwotę podatku.

Jak dowiedziono bowiem wyżej, nabywcą mediów od zewnętrznych dostawców jest Wspólnota, w której skład - z mocy ustawy o własności lokali - wchodzą poszczególni właściciele lokali tworzący tę Wspólnotę. Wykonując czynności na rzecz swoich członków Wspólnota nie dokonuje dostawy towarów zdefiniowanej w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, nie świadczy także usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ww. ustawy. Wspólnota nie wykonuje bowiem usług dla osób trzecich, lecz dla samej siebie - jest to tzw. zużycie wewnętrzne członków wspólnoty.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że kwoty ponoszone przez poszczególnych członków Wspólnoty Mieszkaniowej na poczet utrzymania tzw. części wspólnych nieruchomości, na rzecz podmiotu jakim jest Wspólnota nie stanowią zapłaty za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT w rozumieniu cyt. wyżej art. 30 ust. 3 ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji powyższego w odniesieniu do czynności rozliczania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej Wspólnota Mieszkaniowa nie działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzeń przyszłych wynika, również że Zarząd Wspólnoty oprócz umowy zawartej z PHU G o administrowanie, utrzymywanie czystości i o ochronę mienia podpisał również umowy na dostarczenie mediów do budynku (lokali) w R.

Dostarczyciele mediów obciążają wspólnotę fakturami VAT za dostarczone media, a PHU G fakturą VAT za wykonane usługi. Wspólnota otrzymuje również inne faktury za usługi dotyczące utrzymania części wspólnych (np. przeglądy techniczne, naprawy).

Wspólnota, obciąża właścicieli lokali notą obciążeniową za media w kwocie brutto wynikającej z rozliczenia na poszczególne lokale. Wspólnota obciąża również właścicieli notą za utrzymanie części wspólnych (koszty zarządu). Kwota ta jest ustalana zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali corocznie w drodze uchwały Wspólnoty i jest rozliczana na koniec roku.

Biorąc pod uwagę przedstawiony we wniosku opis zdarzeń przyszłych oraz przywołane przepisy wskazać należy, że Wspólnota, a więc jej członkowie nie dokonują sprzedaży w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług na rzecz samych siebie (zarówno w odniesieniu do wyodrębnionych lokali, a także części wspólnych). Zatem w zakresie obciążania wyłącznie swoich członków utrzymaniem części wspólnych, jak również dostarczaniem mediów do poszczególnych lokali, Wspólnota nie działa w tym zakresie w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, tym samym nie dokonuje odpłatnej dostawy towarów, ani też odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Wspólnota nie wykonuje bowiem czynności na rzecz osób trzecich, lecz dla samej siebie - jest to tzw. zużycie wewnętrzne członków wspólnoty.

Przedstawiony opis zdarzenia przyszłego w konfrontacji z powoływanymi przepisami prowadzi do wniosku, że nawet jeżeli Wspólnota dokonałaby rejestracji w zakresie podatku od towarów i usług - jako podatnika VAT czynnego, brak jest uzasadnienia dla opodatkowania tych czynności podatkiem od towarów i usług. Tak więc Wspólnota zarówno w części dotyczącej pokrycia kosztów utrzymania nieruchomości dotyczących wyodrębnionych lokali, jak również w części związanej z nieruchomością wspólną, nie będzie uprawniona do wystawiania faktur VAT na rzecz członków Wspólnoty. W związku z tym tutejszy organ nie podziela stanowiska Wnioskodawcy, że odsprzedaż głównie kosztów zużytej energii elektrycznej, cieplnej oraz zimnej wody może stanowić przedmiot opodatkowania podatkiem VAT jako świadczenie usług na rzecz właścicieli.

Odnosząc się do powołanego przez Wnioskodawcę wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego stwierdzić należy, że stanowi on rozstrzygnięcie w konkretnej sprawie, osądzony w określonym stanie faktycznym i tylko do niego się zawęża, w związku z tym nie ma mocy powszechnie obowiązującego prawa.

W świetle powyższego tut. organ oceniając stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny zdarzeń przyszłych uznał za nieprawidłowe stanowisko w części opodatkowania podatkiem VAT odsprzedaży kosztów zużytej energii elektrycznej, cieplnej oraz zimnej wody dotyczącej utrzymania własnego lokalu przez właściciela oraz za prawidłowe stanowisko w części stwierdzenia iż zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością nie stanowią czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zauważa się iż, organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, iż interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Ponadto wskazać należy, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są na pisemny wniosek zainteresowanego w jego indywidualnej sprawie. W związku z powyższym przedmiotowa interpretacja dotyczy wyłącznie Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w R po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.