IBPP1/443-191/11/AZb

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 20 stycznia 2011 r. (data wpływu 2 luty 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącego podatku od towarów i usług w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku sprzedaży wyodrębnionych lokali - jest prawidłowe.

W dniu 2 lutego 2011 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży wyodrębnionych lokali w budynku hotelowym.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący opis zdarzenia przyszłego:

Wnioskodawca aktem notarialnym z. dnia 6 grudnia 2005 r. nabył od spółki za kwotę 3.294.000 (trzech milionów dwustu dziewięćdziesięciu czterech tysięcy złotych) użytkowanie wieczyste oraz kompleks budynków przy ulicy N. w K., wraz z odpowiednimi dokumentami projektowymi.

Dla wskazanej nieruchomości wydane zostały przez burmistrza pozwolenia na budowę (z dnia 28 lutego 2002 r. oraz z dnia 5 kwietnia 2003 r.) celem przeprowadzenia remontu i prowadzenia w tychże budynkach działalności gospodarczej (hotelowej). Budynki A i C zostały zmodernizowane i odnowione. Budynek B - wyburzony i odbudowany od podstaw. Istniejącą, częściowo spaloną willę prezydencką zburzono i odbudowano. Zbudowano również całkowicie nowy budynek basenu wraz z salą konferencyjną. Budynek garażu wolnostojącego był w ciągłym wykorzystaniu od 1933 r. i przeszedł modernizację w latach 2006 - 2008. Remont całego kompleksu budynków został ukończony w roku 2008. Remont został sfinansowany z kredytu inwestycyjnego udzielonego przez bank na kwotę 18.000.000 zł (osiemnaście milionów złotych). Nakłady na remont opisywanego kompleksu budynków przekroczyły znacznie 30% wartości tej nieruchomości w momencie nabycia. W lipcu a następnie we wrześniu 2008 r. zostały również wydane przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego pozwolenia na użytkowanie (decyzja z dnia 14 lipca 2008 r. oraz decyzja z dnia 15 września 2008 r.) i w tym samym czasie rozpoczął działalność Hotel. W ramach działalności gospodarczej prowadzona jest restauracja, SPA, a także wynajmowane są pokoje hotelowe. Pokoje hotelowe były już wynajmowane w 2008 r. m.in. w związku z organizacją Międzynarodowego Forum, które w 2008 r. odbyło się w K. W 2011 r., w celu pozyskania dodatkowych środków finansowych planowane jest wyodrębnienie części lokali (pokoi hotelowych) i sprzedaży ich odrębnym podmiotom. Wnioskodawca uzyskał, na podstawie planu podziału sporządzonego przez architekta zaświadczenie Starosty z dnia 16 listopada 2010 r. o samodzielności lokali, które Wnioskodawca zamierza wyodrębnić i sprzedać. Pokoje które Wnioskodawca planuje sprzedać zostały wynajęte gościom hotelowym już w 2008 r.

Celem udokumentowania powyższego stanu faktycznego Wnioskodawca przedstawił następujące dokumenty: akt notarialny wraz fakturą VAT, umowę kredytu inwestycyjnego, pozwolenie na użytkowanie, faktury VAT za świadczenie usług hotelowych, umowę o świadczenie usług hotelowych związanych z międzynarodowym Forum, zaświadczenie o samodzielności lokali z dnia 16 listopada 2010 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż wyodrębnionych lokali (pokoi hotelowych), które były już w 2008 r. wynajmowane gościom hotelowym będzie zwolniona od podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż wskazanych lokali hotelowych będzie zwolniona od podatku od towarów i usług.

Podstawą opodatkowania transakcji polegającej na sprzedaży nieruchomości lokalowej jest art. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, który przewiduje konieczność uiszczenia podatku od odpłatnej dostawy towarów. Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy za towar uważane są rzeczy lub ich części. Należy przyjąć, iż w zakresie tym mieszczą się również budynki lub ich części. Co do zasady sprzedaż taka podlega opodatkowaniu. Istotne jest, czy w tej sytuacji sprzedaż taka będzie podlegać wyłączeniu z opodatkowania zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z treścią tego przepisu dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z opodatkowania, chyba, że jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

Konieczne jest zatem ustalenie kiedy miało miejsce pierwsze zasiedlenie tego budynku. Za pierwsze zasiedlenie budynku (zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT) uważa się oddanie go do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W niniejszej sprawie przebudowa i modernizacja hotelu kosztowała ponad 30% oryginalnej wartości budynku. Kluczowe jest więc ustalenie, kiedy doszło do zawarcia umowy dotyczącej sprzedawanej części przedmiotowego budynku. Ponieważ budynek miał przeznaczenie hotelowe, oddanie danego pokoju (lokalu) w najem będące czynnością podlegającą opodatkowaniu, a więc pierwszym zasiedleniem danego budynku. Pogląd ten został potwierdzony w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach (III SA/GI 1359/09) z dnia 8 lutego 2010 r.

"Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, dzierżawę, leasing. Zarówno sprzedaż jak najem, dzierżawa, leasing są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu."

Aby więc ustalić czy w niniejszej sprawie sprzedaż będzie podlegać opodatkowaniu VAT, kluczowe będzie ustalenie czy upłynęły już dwa lata od zawarcia pierwszej umowy wynajmu pokoju hotelowego. Należy przy tym zauważyć, iż aby mówić, iż pierwsze zasiedlenie uprawniające do zwolnienia z podatku VAT miało już miejsce. Konieczne jest zawarcie odpowiedniej umowy najmu dotyczącej sprzedawanego pomieszczenia a nie innej części budynku.

W przedmiotowym stanie faktycznym umowy najmu dotyczące przedmiotowych pokoi hotelowych zostały zawarte już w 2008 r. a więc upłynęły już wymagane 2 lata od czasu pierwszego zasiedlenia. W związku z tym, należy uznać, iż sprzedaż tych pomieszczeń będzie zwolniona od podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części a także wszelkie postacie energii.

W art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy postanowiono, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie sie przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie.

Co do zasady stawka podatku, na podstawie art. 41 ust. 1 ww. ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże, zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, wprowadzonym na mocy art. 19 ustawy z dnia 26 listopada 2010 r. o zmianie niektórych ustaw związanych z realizacją ustawy budżetowej (Dz. U. Nr 238, poz. 1578), zmienionym treścią art. 9 pkt 1 ustawy z dnia 16 grudnia 2010 r. o zmianie ustawy o finansach publicznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 257, poz. 1726), w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W przypadku dostawy nieruchomości możliwość zwolnienia od podatku uzależniona jest od spełnienia warunków wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10-10a oraz ust. 7a.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia sie od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Natomiast pkt 10a tego artykułu stanowi, iż zwalnia sie od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem ze:

Z kolei w myśl przepisu art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b), nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W art. 2 pkt 14 ustawy ustawodawca określił, co należy rozumieć pod pojęciem pierwszego zasiedlenia.

Zgodnie z tym przepisem przez pierwsze zasiedlenie rozumie sie oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Zatem, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Za takie uważa sie również umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, pierwszym zasiedleniem jest również moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Opierając sie na powyższej definicji należy przyjąć, iż z punktu widzenia pierwszego zasiedlenia, pierwszym nabywcą lub użytkownikiem budynku, budowli lub ich części będzie podmiot, który stanie sie takim nabywcą lub użytkownikiem w następstwie czynności podlegającej opodatkowaniu.

Z opisu sprawy wynika, iż przedmiotem transakcji mają być wyodrębnione lokale - pokoje hotelowe, spełniające wymogi stawiane samodzielnym lokalom określone w art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

W związku z tym, iż jak wskazał Wnioskodawca, pierwsze zasiedlenie - wynajęcie gościom hotelowym miało miejsce w 2008 r., co oznacza to, że od tego momentu upłynęły 2 lata.

Z uwagi na fakt, ze planowana przez Wnioskodawcę dostawa nie będzie objęta wyjątkami określonymi w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, bowiem nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tych lokali upłynął okres dłuższy niż 2 lata, w przedmiotowej sprawie znajdzie zastosowanie zwolnienie określone w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W świetle opisanego zdarzenia przyszłego oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa należy stwierdzić, że planowana sprzedaż przez Wnioskodawcę wyodrębnionych lokali hotelowych, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT i tym samym stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Nadmienia się, ze niniejsza interpretacja indywidualna traci swoja ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że zgodnie z art. 14b § 3 ww. ustawy - Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Natomiast w myśl art. 14c § 1 tej ustawy, interpretacja indywidualna zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Z powyższych przepisów wynika zatem, że przedmiotem interpretacji może być jedynie ocena stanowiska Wnioskodawcy dotycząca przedstawionego we wniosku stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Organ wydający interpretacje nie jest natomiast uprawniony do analizowania i oceny załączonych do wniosku o interpretacje dokumentów.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.