IBPP1/443-1051/13/DK - VAT w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 29 października 2013 r. (data wpływu 5 listopada 2013 r.), uzupełnionym pismem, które wpłynęło do tut. organu w dniu 29 stycznia 2014 r. o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 5 listopada 2013 r. do tut. Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem które wpłynęło do tut. organu w dniu 29 stycznia 2014 r., będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 20 stycznia 2014 r. znak: IBPP1/443-1051/13/DK.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W październiku 2010 r., Wnioskodawca zakupił z majątku osobistego od osoby fizycznej nieruchomość niezabudowaną o powierzchni 1,15 ha, według zaświadczenia Urzędu Gminy leży ona na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz usług niepublicznych.

Nieruchomości tej Wnioskodawca nie wprowadził jako środka trwałego, nie była też wykorzystywana na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej (zajmuje się handlem artykułami spożywczymi i przemysłowymi, wykonywaniem usług elektrycznych).

Wnioskodawca kupił nieruchomość z zamiarem wybudowania domów dla dzieci.

Obecnie ma zamiar sprzedać nieruchomość jako działkę budowlaną, nie wykluczona jest także sprzedaż pozostałej części nieruchomości osobom fizycznym.

W uzupełnieniu wniosku, Wnioskodawca podaje, że:

Jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT od maja 2001 r. z tytułu prowadzonej działalności: usługi elektroinstalacyjne, handel artykułami spożywczymi i przemysłowymi, budowa domów jednorodzinnych.

Z nabytej nieruchomości o powierzchni 1,15 hektara Wnioskodawca wydzielił działkę budowlaną 12 arową, którą w grudniu 2013 r. sprzedał bez VAT-u osobie fizycznej, ma zamiar sprzedać jeszcze 3-4 działki budowlane.

Z zamiaru wybudowania domów dla dzieci Wnioskodawca wycofał się z powodu małej atrakcyjności położenia nieruchomości. Nie może też przewidzieć czy jego 12-nasto i 15-nasto letnie dzieci będą wiązały przyszłość z G. czy też innym miastem.

Uzyskane środki ze sprzedaży działek Wnioskodawca przeznaczy na spłatę kredytu zaciągniętego w banku na inwestycję realizowaną w K.

W momencie sprzedaży działki są i będą niezabudowane, Wnioskodawca nie zamierza ponosić dodatkowych kosztów związanych z uzbrojeniem terenu, wyposażeniem w sieć wodociągową, kanalizacyjną i energetyczną.

Nabywcę działki Wnioskodawca pozyskał poprzez ogłoszenie o sprzedaży w internecie.

Na przedmiotowej nieruchomości nie znajdują się żadne obiekty budowlane będące przedmiotem najmu lub dzierżawy, czy ulepszenia, od nabycia do sprzedaży cała nieruchomość leżała odłogiem, Wnioskodawca nie jest rolnikiem, nie otrzymywał dopłat, nie wykorzystywał jej do prowadzenia działalności rolniczej, nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy.

Oprócz tej nieruchomości Wnioskodawca posiada jeszcze działkę niezabudowaną, o powierzchni 10 arów we wsi B., na ten czas nie zna jej przeznaczenia. Wcześniej Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży nieruchomości z majątku osobistego, nie odprowadzał też podatku VAT

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy sprzedaż działki budowlanej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i jaką stawką.

2. Czy przez sprzedaż działki, a później reszty nieruchomości Wnioskodawca stanie się podatnikiem VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż działki nie podlega podatkowi VAT, ponieważ sprzedaż ta jest transakcją stanowiącą czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem praw własności.

Wnioskodawca nie ponosił dodatkowych kosztów mających na celu promowanie działki, nie zajmuje się też handlem działek. Wnioskodawca nabył nieruchomość bez podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Z treści art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). W myśl art. 15 ust. 1 ww. ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2013 r., rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku gruntów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W kontekście powyższego należy stwierdzić, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Jeżeli dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód i jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności nie noszą znamion działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2, podmiotu dokonującego tych czynności nie można uznać za podatnika VAT.

Taka właśnie sytuacja występuje w przypadku sprzedaży przez daną osobę majątku prywatnego. Majątek taki nabywany jest bowiem na własne potrzeby danej osoby, a nie z przeznaczeniem do działalności gospodarczej, w tym handlowej, a zatem jego sprzedaż zarówno w całości jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika VAT.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT od maja 2001 r. z tytułu prowadzonej działalności: usługi elektroinstalacyjne, handel artykułami spożywczymi i przemysłowymi, budowa domów jednorodzinnych.

W październiku 2010 r., Wnioskodawca zakupił z majątku osobistego od osoby fizycznej nieruchomość niezabudowaną o powierzchni 1,15 ha.

Nieruchomości tej Wnioskodawca nie wprowadził jako środka trwałego, nie była też wykorzystywana na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej oraz nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy.

Wnioskodawca kupił nieruchomość z zamiarem wybudowania domów dla dzieci z którego jednak wycofał się z powodu małej atrakcyjności położenia nieruchomości. Wnioskodawca wskazuje również, że nie może przewidzieć czy jego 12-nasto i 15-nasto letnie dzieci będą wiązały przyszłość z miejscowością w której działki są położone czy też innym miastem.

Z nabytej nieruchomości o powierzchni 1,15 hektara Wnioskodawca wydzielił działkę budowlaną 12 arową, którą w grudniu 2013 r. sprzedał bez VAT-u osobie fizycznej. Wnioskodawca ma zamiar sprzedać jeszcze 3-4 działki budowlane.

Uzyskane środki ze sprzedaży działek Wnioskodawca przeznaczy na spłatę kredytu zaciągniętego w banku na inwestycję realizowaną w K.

W momencie sprzedaży działki są i będą niezabudowane. Wnioskodawca nie zamierza ponosić dodatkowych kosztów związanych z uzbrojeniem terenu, wyposażeniem w sieć wodociągową, kanalizacyjną i energetyczną.

Nabywcę działki Wnioskodawca pozyskał poprzez ogłoszenie o sprzedaży w internecie.

Na przedmiotowej nieruchomości nie znajdują się żadne obiekty budowlane będące przedmiotem najmu lub dzierżawy, czy ulepszenia. Od nabycia do sprzedaży cała nieruchomość leżała odłogiem. Wnioskodawca nie jest rolnikiem, nie otrzymywał dopłat, nie wykorzystywał jej do prowadzenia działalności rolniczej.

Oprócz tej nieruchomości Wnioskodawca posiada jeszcze działkę niezabudowaną, o powierzchni 10 arów w innej wsi, na ten czas nie zna jej przeznaczenia. Wcześniej Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży nieruchomości z majątku osobistego, nie odprowadzał też podatku VAT.

Wątpliwości Wnioskodawcy odnoszą się do kwestii, czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i jaką stawką oraz czy przez sprzedaż działki, a później reszty nieruchomości Wnioskodawca stanie się podatnikiem VAT.

Odnosząc przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe do obowiązujących w sprawie przepisów prawa, stwierdzić należy, że zakup przez Wnioskodawcę nieruchomości z majątku osobistego z zamiarem wybudowania domów dla swoich dzieci, nie może przesądzać o tym, że automatycznie w przedmiotowej sprawie sprzedaż niezabudowanych działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Istotne znaczenie będą miały bowiem okoliczności towarzyszące nie tylko nabyciu i następnie wykorzystaniu ww. gruntu lecz także działania podjęte w celu jego sprzedaży.

Zauważyć należy, iż skoro Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość w celach prywatnych, a nie w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, nie wykorzystywał jej w ramach prowadzonej działalności w zakresie budowy domów, a ponadto nie podjął żadnych czynności zmierzających do uatrakcyjnienia działek w celu ich sprzedaży, to tym samym nie podjął działań zbliżonych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

W tym miejscu należy odnieść się do orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości UE wydanych w sprawach C-180-181/10. Z treści wskazanych orzeczeń wynika, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jeżeli zatem przed sprzedażą Wnioskodawca nie podejmie wymienionych wyżej czynności to jego działania nie będą wykraczały poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i nie będą stanowiły aktywności w rozporządzaniu nieruchomościami, porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

A zatem, w takich okolicznościach nie wystąpią przesłanki pozwalające uznać Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie, iż nastąpiła dostawa towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze, uznać należy, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży działek nie będzie działał w charakterze podatnika, a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Powyższe wynika z faktu, iż przedmiotowa sprzedaż przez Wnioskodawcę działek będzie stanowić zwykłe wykonywanie prawa własności. Zatem, zbywane działki będą stanowić majątek prywatny Wnioskodawcy. Skutkiem powyższego planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż niezabudowanych działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy przedstawionego zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego, w szczególności w przypadku podjęcia przez Wnioskodawcę przed sprzedażą działek działań zmierzających do ich uatrakcyjnienia, bądź zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w X. po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.