IBPBII/2/415-945/11/MM - Określenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w ujęciu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 8 sierpnia 2011 r. (data wpływu do tut. Biura 18 sierpnia 2011 r.), uzupełnionym w dniach 26 i 27 września 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 18 sierpnia 2011 r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi wniosku, pismem z dnia 19 września 2011 r. Znak: IBPBII/2/415-945/11/MM wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniach 26 i 27 września 2011 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 25 sierpnia 2000 r. aktem notarialnym umowy sprzedaży wnioskodawca z żoną nabył lokal mieszkalny A. Następnie aktem notarialnym z dnia 12 marca 2008 r. została ustanowiona odrębna własność tego lokalu w związku z nabyciem gruntu. Poza tym małżonkowie są właścicielami lokalu mieszkalnego B, w którym na stałe mieszkają (taki sam stan prawny). Lokal A małżonkowie użyczają córce na cele mieszkaniowe. Lokal ten małżonkowie zamierzają sprzedać, a pieniądze ze sprzedaży darować córce na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Zdaniem wnioskodawcy, podatek od sprzedaży się nie należy, ponieważ od nabycia lokalu minął okres 5 lat, w związku z nabyciem gruntu nastąpiło jedynie poszerzenie własności o grunt. Nie należy się również podatek od gruntu.

Wnioskodawca jest z żoną właścicielem dwóch lokali mieszkalnych, lokal B zajmują na własne potrzeby mieszkaniowe. Lokal A małżonkowie chcą sprzedać a pieniądze darować córce na potrzeby mieszkaniowe, stąd również w tym przedmiocie sprzedaż jest wolna od podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, m.in.:

Przepis cytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości do dnia sprzedaży upłynęło 5 lat, sprzedaż tej nieruchomości nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawca wraz z żoną dnia 25 sierpnia 2000 r. na podstawie aktu notarialnego nabył prawo własności do lokalu mieszkalnego. Następnie dnia 12 marca 2008 r. kolejnym aktem notarialnym ustanowiono odrębną własność przedmiotowego lokalu.

W rozpatrywanej sprawie niezbędne jest zatem ustalenie momentu nabycia prawa własności do lokalu mieszkalnego, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy.

Jakkolwiek w całym wniosku wnioskodawca nie posługuje się pojęciem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, to niewątpliwym jest, iż tylko takie prawo do lokalu mieszkalnego dnia 25 sierpnia 2000 r. mógł nabyć na postawie umowy sprzedaży. Z przepisów regulujących spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu wynika, że w przypadku tzw. mieszkania lokatorskiego właścicielem jest spółdzielnia mieszkaniowa. Osoby zamieszkujące w takich mieszkaniach jedynie je użytkują, nie posiadając do lokalu innego tytułu własności. Skoro więc w 2008 r. na podstawie nabytego w 2000 r. prawa do lokalu, na rzecz wnioskodawcy i jego żony ustanowiono odrębną własność lokalu, to nabyte w 2000 r. mogło być wyłącznie prawo własnościowe a nie lokatorskie.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, zgodnie z art. 244 i 245 § 1 ww. ustawy stanowi ograniczone prawo rzeczowe, do ustanowienia którego stosuje się przepisy o przeniesieniu prawa własności.

Analizując powyższe wyjaśnić należy, iż w sytuacji, w której podatnik nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, a następnie nastąpiło ustanowienie na jego rzecz prawa odrębnej własności tego lokalu w trybie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.), za datę nabycia nieruchomości, od której upływa 5 letni termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie można uznać dnia ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu. Nabycie, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, następuje bowiem w momencie nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jest to prawo zbywalne, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Umożliwia ono korzystanie z lokalu oraz rozporządzanie tym prawem, z pewnymi ograniczeniami, na zasadach zbliżonych do prawa własności. Świadczy o tym chociażby umiejscowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w Księdze Drugiej ustawy - Kodeks cywilny - "Własność i inne prawa rzeczowe". Natomiast ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu powoduje, że osoba, której przysługuje to prawo, uzyskuje pełnię uprawnień właścicielskich do lokalu mieszkalnego oraz prawo do udziału w związanej z tym lokalem nieruchomości.

Wobec powyższego, ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przynależnego do tego lokalu mieszkalnego gruntu jest tylko inną formą własności, a nie nowym nabyciem. Tak więc na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, datę nabycia lokalu mieszkalnego wraz z przynależnym do tego lokalu gruntem należy utożsamiać z chwilą pierwotnego nabycia prawa do tego lokalu, tj. z datą nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego a więc z 2000 r.

Mając na uwadze, iż pięcioletni termin, o którym mowa w cytowanym powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynął z końcem 2005 r. sprzedaż przedmiotowego lokalu mieszkalnego nie będzie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Stanowisko wnioskodawcy należało więc uznać za prawidłowe.

Należy również wyjaśnić, że w przedmiotowej sprawie bez znaczenia dla powyższego rozstrzygnięcia jest, iż wnioskodawca posiada drugi lokal oraz, że środki uzyskane ze sprzedaży zamierza darować córce. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia zasad opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości od ilości posiadanych przez podatnika nieruchomości lub praw do lokalu. Natomiast w sytuacji gdy sprzedaż nie stanowi źródła przychodu, jak ma to miejsce w przedmiotowej sprawie, nie ma znaczenia na co zostaną przeznaczone uzyskane ze sprzedaży środki.

Do wniosku wnioskodawca dołączył plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.