IBPBII/2/415-920/09/JG

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 15 września 2009 r. (data wpływu do tut. Biura 18 września 2009 r.) uzupełnionym w dniu 28 października 2009 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 18 września 2009 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych. Dlatego też pismem z dnia 13 października 2009 r. Znak: IBPB II/415-920/09/JG wezwano wnioskodawczynię do jego uzupełnienia. Uzupełnienia dokonano w dniu 28 października 2009 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni w dniu 11 grudnia 2007 r. sprzedała garaż za kwotę 16.000 zł nabyty w dniu 27 listopada 1998 r. od syndyka masy upadłościowej jako budynek garaży składający się z 4 garaży nabytych przez 4 współwłaścicieli. Następnie w dniu 4 lutego 2003 r. została zniesiona współwłasność budynku stanowiącego odrębne nieruchomości. Wnioskodawczyni zaznaczyła, iż od 1998 r. zajmowała cały czas ten sam garaż aż do chwili jego sprzedania.

W uzupełnieniu wniosku wnioskodawczyni uściśliła, iż budynek garażowy zakupiono na zasadzie współwłasności. Budynek składał się z 4 garaży, każdy użytkownik zajmował odrębny garaż.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy wnioskodawczyni w związku ze sprzedażą garażu nabytego w 1998 r. podlega podatkowi od sprzedaży.

Zdaniem wnioskodawczyni, z uwagi na fakt, iż zakupiony w 1998 r. garaż użytkowała osobiście datą nabycia garażu jest data zakupu a nie data zniesienia współwłasności budynku, która nie rodziła żadnych zmian faktycznych użytkowania garażu.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie m.in.:

Cytowany powyżej przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości lub prawa wieczystego użytkowania gruntu przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. A contrario jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości lub prawa wieczystego użytkowania gruntu nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (tekst jedn. Dz. U. Nr 217, poz. 1588) wprowadzono nowe, obowiązujące od 1 stycznia 2007 r., zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednak z uwagi na treść przepisu art. 7 ust. 1 powołanej ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Z powyższych uregulowań prawnych wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości (udziałów) decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i forma prawna ich nabycia. Dla ustalenia jakie przepisy znajdą zastosowanie w sprawie istotne jest ustalenie daty nabycia udziałów w przedmiotowej nieruchomości (garażu).

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawczyni:

* w dniu 27 listopada 1998 r. od syndyka masy upadłościowej nabyła udział w budynku garaży składającym się z 4 garaży nabytych przez 4 współwłaścicieli w tym również przez wnioskodawczynię i każdy ze współwłaścicieli zajmował odrębny garaż,

* w dniu 4 lutego 2003 r. dokonano zniesienia współwłasności budynku stanowiącego odrębne nieruchomości, w stosunku do tych samych współwłaścicieli, którzy zakupili w 1998 r. garaże.

* w dniu 11 grudnia 2007 r. wnioskodawczyni dokonała sprzedaży garażu.

Wnioskodawczyni zajmując własne stanowisko w sprawie uważa, że datą nabycia garażu jest data zakupu garażu tj. 1998 r. a nie data zniesienia współwłasności, która w jej ocenie nie rodziła żadnych zmian faktycznych użytkowania garażu.

Zauważyć należy, że wbrew twierdzeniu wnioskodawczyni niekwestionowanym jest, że zniesienie współwłasności ma istotny wpływ na zmianę użytkowania prawa. Zgodnie bowiem z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy - o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności.

Natomiast celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy wyłącznie wówczas, jeżeli nabyte na własność mienie mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Nie zmienia tego fakt, że zniesienia współwłasności dokonuje się bez spłat i dopłat. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla części nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności. Wobec powyższego dla celów podatku dochodowego bieg terminu pięcioletniego dla części udziału w nieruchomości nabytego ponad udział we współwłasności należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w drodze zniesienia współwłasności.

Z analizy stanu faktycznego wynika, że wnioskodawczyni w 1998 r. na zasadzie współwłasności nabyła garaż wchodzący w skład budynku garaży składającego się z 4 garaży. Ww. garaże stanowiły współwłasności 4 współwłaścicieli. Oznacza to, że każdy ze współwłaścicieli w tym również wnioskodawczyni na zasadzie współwłasności posiadali prawo własności zespolone z udziałów poszczególnych współwłaścicieli. W 2003 r. dokonano zniesienia współwłasności, przez co ukształtowano nowe prawo własności rzeczy i wnioskodawczyni mogła swobodnie dysponować swoim prawem własności do garażu.

Odnosząc zatem powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy w kontekście zapytania ujętego we wniosku stwierdzić należy, iż dla skutków podatkowych sprzedaży w 2007 r. garażu kluczowe znaczenie ma ustalenie czy w wyniku zniesienia współwłasności jakie miało miejsce w 2003 r. udział jaki wnioskodawczyni nabyła w 1998 r. w nieruchomości stanowiącej budynek garażowy składający się z 4 garaży uległ powiększeniu czy też nie. Jak już bowiem wyżej wskazano ww. nieruchomość stanowiła własność czterech współwłaścicieli w tym również wnioskodawczyni. Tak więc każdy ze współwłaścicieli w tym również wnioskodawczyni posiadali udział w całej ww. nieruchomości pomimo, iż wnioskodawczyni faktycznie użytkowała i zajmowała 1 garaż. W 2003 r. dokonano czynności cywilnoprawnych mającej na celu zniesienie współwłasności przedmiotowej nieruchomości. Aby zatem móc ustalić czy istotnie nabycie przedmiotowego garażu miało miejsce w dacie zakupu garażu (udziału) kluczowe znaczenie ma ustalenie wartości udziału w całej nieruchomości składającej się z budynku garaży składającego się z 4 garaży, bowiem tylko wówczas wnioskodawczyni może ustalić wielkość udziałów nabytych w 1998 r. od syndyka oraz w wyniku zniesienia współwłasności.

W przedmiotowej sprawie nie ulega wątpliwości, że udział w ww. nieruchomości wnioskodawczyni nabyła od syndyka w 1998 r., a więc z tą datą niewątpliwie należy utożsamiać nabycie tego udziału i od tej daty należy liczyć okres 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Tym samym przychód jaki wnioskodawczyni uzyskała ze sprzedaży w 2007 r. garażu o ile mieścił się w udziale jaki wnioskodawczyni nabyła w 1998 r. nie podlega w ogóle opodatkowaniu z uwagi na upływ 5 letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Niemniej jednak na uwadze należy mieć fakt, że w przedstawionym stanie faktycznym w 2003 r. miało miejsce zniesienie współwłasności ww. nieruchomości. Jeżeli zatem w wyniku zniesienia współwłasności nabyty przez wnioskodawczynię na wyłączną własność garaż przekraczał posiadany udział nabyty w 1998 r. wówczas za datę nabycia tej części należy przyjąć datę zawarcia umowy o zniesienie współwłasności. Oznacza to, że sprzedaż tej części udziału, który został nabyty ponad udział we współwłasności posiadany przed zniesieniem współwłasności będzie podlegał opodatkowaniu na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

I tak na podstawie art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w ww. brzmieniu podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. pkt 8 lit. a)-c) powołanej ustawy ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, a w terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (PIT-23) chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

Zgodnie, bowiem z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)- c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

* na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

* na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

* na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a) (tj. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Powołany wyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) wiąże skutek prawny w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych w ustawie - uzyskanych przychodów na cele w tym przepisie wymienione.

Reasumując, w przedmiotowej sprawie istotnym jest ustalenie czy w wyniku zniesienia współwłasności dokonanego w 2003 r. wnioskodawczyni nabyła udział przekraczający posiadany przez nią od 1998 r. udział w całej nieruchomości. Jeżeli istotnie wartość garażu mieściła się w udziale nabytym w 1998 r. wówczas datą nabycia garażu jest 1998 r. i od tej daty należy liczyć okres 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Natomiast jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności nabyty na wyłączną własność garaż przekraczał posiadany udział w budynku stanowiącym 4 garaże, nabyty w 1998 r., wówczas za datę nabycia tej części należy przyjąć datę zawarcia umowy o zniesienie współwłasności. Oznacza to, że sprzedaż tej części udziału, który został nabyty ponad udział posiadany przed zniesieniem współwłasności będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 28 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r., chyba że wystąpią warunki do zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ww. ustawy. Dla ustalenia powyższego nie jest istotne, iż wnioskodawczyni jeden z garaży użytkowała osobiście a zniesienie współwłasności nie rodziło faktycznych zmian użytkowania garażu, dlatego też stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.