IBPBII/2/415-882/14/AK - Określenie skutków podatkowych w ujęciu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 29 września 2014 r. (data otrzymania 3 października 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym - jest prawidłowe.

W dniu 3 października 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 12 czerwca 2006 r. Wnioskodawca nabył nieruchomość - niezabudowaną działkę gruntu nr 1250/154 o powierzchni 0,0686 ha, objętą księgą wieczystą. Na podstawie pozwolenia na budowę z 20 lipca 2009 r. Wnioskodawca wybudował na tej działce, sposobem gospodarczym, budynek mieszkalny jednorodzinny. Budowa tego budynku została zakończona w lipcu 2014 r., o czym Wnioskodawca zawiadomił Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, który do tego zawiadomienia nie wniósł sprzeciwu. W dniu 24 września 2014 r. Wnioskodawca zawarł w formie aktu notarialnego umowę, na mocy której sprzedał nieruchomość osobom fizycznym. Nabycie nieruchomości, budowa domu mieszkalnego, jak i zbycie nieruchomości nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytanie.

Czy dokonana 24 września 2014 r. sprzedaż nieruchomości jest źródłem przychodu, a uzyskany dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawcy, skoro odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, sprzedaż tej nieruchomości nie stanowi źródła przychodu, a uzyskany dochód nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zdaniem Wnioskodawcy, nie powinien on płacić od sprzedaży domu podatku dochodowego, ponieważ upłynął już termin 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jest on bowiem liczony od dnia zakupu działki, a ponieważ budynek jest trwale związany z gruntem, nie może być przedmiotem odrębnej własności i przedmiotem odrębnego zbycia. Wobec tego bieg terminu pięcioletniego z ww. ustawy nie może być odrębnie liczony dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, który jest częścią składową zbytej nieruchomości. Wnioskodawca wskazał, że przedstawione stanowisko znajduje poparcie m.in. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 23 lipca 2014 r. Znak: IPTPB2/415-284/14-2/Kku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) - źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego przepisu odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodów, jeżeli zostanie dokonane w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Przy czym wskazać należy, że co od zasady przychód ze sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym, tj.m.in. budynku mieszkalnego wraz ze związanym z nim gruntem, stanowi przychód określony w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niezależnie od tego czy zbycie tej nieruchomości następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, czy też nie. Zbycie budynku mieszkalnego oraz gruntu związanego z tym budynkiem podlega bowiem wyłączeniu z przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej na mocy art. 14 ust. 2c ww. ustawy.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 2006 r. Wnioskodawca nabył nieruchomość - niezabudowaną działkę gruntu nr 1250/154 o powierzchni 0,0686 ha, na której w lipcu 2014 r. zakończył budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Natomiast 24 września 2014 r. Wnioskodawca sprzedał ww. nieruchomość. Wnioskodawca wskazał, że nabycie nieruchomości, budowa domu mieszkalnego, jak i zbycie nieruchomości nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Wyjaśnić zatem należy, że w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma ustalenie daty nabycia gruntu, bez względu na to czy na gruncie tym wybudowano budynek, czy też nie i kiedy to nastąpiło. Zgodnie bowiem z treścią art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 121 z późn. zm.) - nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego - z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 tego Kodeksu).

Mając na uwadze powyższe przepisy Kodeksu cywilnego należy stwierdzić, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu nie może być przedmiotem odrębnej własności. Wyjątek stanowią budynki wzniesione na gruncie będącym w wieczystym użytkowaniu - z wniosku wynika jednak, że taka sytuacja nie ma miejsca w rozpatrywanej sprawie.

Oznacza to, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości - gruntu stanowiącego własność zbywcy, zabudowanego budynkiem mieszkalnym - w sytuacji kiedy podatnik nabył prawo własności gruntu, po czym rozpoczął budowę i wybudował na nim budynek mieszkalny, istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia gruntu, bowiem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek. W powyższym przypadku nie ma znaczenia moment zakończenia budowy budynku czy też moment uzyskanie pozwolenia na użytkowanie tego budynku. Najistotniejsze znaczenie ma data nabycia gruntu, którego budynek jest częścią składową.

Reasumując, w przypadku sprzedaży prawa własności gruntu wraz z wybudowanym na tym gruncie budynkiem za datę nabycia nieruchomości, tj. gruntu i wybudowanego na nim budynku, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy przyjąć datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek. Oznacza to, że bieg terminu pięcioletniego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto grunt.

Przenosząc zatem opisane powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że skoro nabycie przez Wnioskodawcę nieruchomości gruntowej - działki-nastąpiło w 2006 r., to z tą datą należy wiązać skutki podatkowe wynikające ze sprzedaży całej nieruchomości, tj. działki wraz z wybudowanym na niej budynkiem mieszkalnym. Zatem z uwagi na fakt, że sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości nastąpiła w 2014 r. a więc po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Wnioskodawcę działki, to sprzedaż ta nie będzie stanowiła źródła przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie - w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.