IBPBII/2/415-847/09/JG

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku, który wpłynął do tut. Biura 18 sierpnia 2009 r. uzupełnionym w dniu 6 października 2009 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe

W dniu 18 sierpnia 2009 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego pismem z dnia 1 października 2009 r. Znak: IBPB II/2/415-847/09/JG wezwano wnioskodawczynię do jego uzupełnienia. Uzupełnienia dokonano w dniu 6 października 2009 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni w dniu 19 października 2007 r. zawarła ze Spółdzielnią Mieszkaniową umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. W związku z zawartą umową wniosła wkład mieszkaniowy związany z prawem do lokalu ustanowiony na podstawie operatu szacunkowego w wysokości 55.320,11 zł. Zgodnie z zawartą umową wnioskodawczyni przysługuje zamiana posiadanego prawa we własnościowe prawo do lokalu lub przekształcenie posiadanego prawa w odrębną nieruchomość. Wnioskodawczyni skorzystała z posiadanego jej prawa i złożyła w dniu 19 listopada 2007 r. wniosek o ustanowienie odrębnej własności lokalu na podstawie ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz zmianie innych ustaw. W związku z powyższym, spółdzielnia mieszkaniowa zażądała wpłacenia przez wnioskodawczynię kwoty 1.879,90 zł tytułem spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu oraz kwoty 48,00 zł tytułem przygotowania dokumentacji do zawarcia umowy notarialnej. W dniu 20 maja 2008 r. przed notariuszem została ustanowiona odrębna własność lokalu mieszkalnego i przeniesiona własność ww. lokalu na wnioskodawczynię. Na podstawie oświadczenia stron notariusz ustalił wartość przedmiotu umowy na kwotę 57.200,00 zł. Wnioskodawczyni pragnie nadmienić, iż wniesiony przez nią wkład mieszkaniowy w wysokości 55.320,11 zł oraz opłata za spłatę nominalną kwoty kredytu w wysokości 1.879,90 zł odpowiada dokładnie wartości przedmiotu umowy. Poniosła zatem koszty w wysokości 57.200,00 zł związane z nabyciem nieruchomości. W dniu 29 kwietnia 2009 r. wnioskodawczyni dokonała sprzedaży przedmiotowej nieruchomości za kwotę 68.000 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Zdaniem wnioskodawczyni, stosownie do art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z z art. 22 ust. 6c i 6d powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 dokonanych od zbywanych nieruchomości i praw. Zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), są udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Zgodnie z wykładnią prawną - "posiadaczem" jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Zatem koszty związane z nabyciem prawa lokatorskiego spółdzielczego są w opinii wnioskodawczyni kosztem określonym w ustawie (art. 22 ust. 6c). Zgodnie z art. 22 ust. 6c wszystkie udokumentowane koszty nabycia są uznane za koszty jeśli poczynione zostały w czasie posiadania. Wnioskodawczyni zaznaczyła, że w chwili wnoszenia wkładu mieszkaniowego była już członkiem spółdzielni mieszkaniowej. Wnioskodawczyni uznając swoje stanowisko za prawidłowe, uzasadnia je również tzw. związkiem przyczynowo-skutkowym. Nie można w żadnym wypadku mówić, że wniesiony wkład mieszkaniowy związany z ustanowieniem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, nie jest kosztem w rozumieniu ustawy, gdyż bez poniesienia tego właśnie kosztu, nie zaistniałaby nigdy sytuacja, w której następuje przekształcenie posiadanego prawa w odrębną nieruchomość, ostatecznie skutkujące sprzedażą przedmiotowej nieruchomości. W związku z powyższym wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że koszty które poniosła w związku z ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu powiększone o koszty przekształcenia posiadanego prawa w odrębną nieruchomość są kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych - art. 22 ust. 6c i 6d.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie m.in.:

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., a więc mają zastosowanie w niniejszej sprawie.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e. ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Z kolei zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawczyni w dniu 19 października 2007 r. zawarła ze Spółdzielnią Mieszkaniową umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. W związku z zawartą umową wnioskodawczyni wniosła wkład mieszkaniowy związany z prawem do lokalu. W dniu 20 maja 2008 r. na rzecz wnioskodawczyni została ustanowiona odrębna własność lokalu mieszkalnego i przeniesienie własności przedmiotowego lokalu. W dniu 29 kwietnia 2009 r. wnioskodawczyni dokonała sprzedaży ww. mieszkania. Wątpliwości wnioskodawczyni budzi kwestia możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wkładu mieszkaniowego.

W przypadku nabytych lub wybudowanych od dnia 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. nieruchomości oraz nabytych po tej dacie praw, dochodem z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych do nieruchomości jest różnica pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży a kosztami uzyskania przychodu. Ustawodawca różnicuje sposób ustalenia kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy w zależności od sposobu nabycia. Ponieważ wnioskodawczyni nie nabyła lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób przy ustalaniu kosztów odpłatnego zbycia zastosowanie znajduje przepis art. 22 ust. 6c ww. ustawy. Koszty uzyskania przychodu stanowić będą udokumentowane koszty nabycia powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

W myśl art. 12 ust. 11 ww. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielnia mieszkaniowa zawiera umowę, o której mowa w ust. 1, w terminie 3 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną, chyba że nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.

Stosownie natomiast do art. 12 ust. 4 ww. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, o której mowa w ust. 1, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają członka spółdzielni, na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu.

Zauważyć należy, iż osoba, która nabywa spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego musi najpierw spłacić przypadającą na ten lokal część kosztów budowy - w tym wkład mieszkaniowy. Wkład ten stanowi udział w kosztach budowy lokalu. W sytuacji kiedy przedmiotowe prawo wygaśnie, spółdzielnia zwraca zwaloryzowaną wartość wkładu. Natomiast na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielnia, jeżeli ma uregulowany stan prawny gruntu na którym jest wybudowany budynek, obowiązana jest zawrzeć z tym członkiem umowę o przeniesienie własności lokalu po spełnieniu określonych warunków finansowych, którymi są m.in. spłata przypadających na lokal kosztów budowy oraz umorzenia kredytu.

Tak więc wskazane w art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wpłaty tytułem wkładu mieszkaniowego oraz umorzenia kredytu są bezpośrednio związane z nabyciem lokalu mieszkalnego i w konsekwencji składają się na koszty jego nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy. "Dopłata" jest jedynie częścią kosztu nabycia tego lokalu, jakim jest wydatek z tytułu wkładu mieszkaniowego, którego ponoszenie jest rozłożone w czasie.

Wnioskodawczyni zajmując własne stanowisko w sprawie uważa, że koszty związane z nabyciem lokatorskiego prawa do lokalu są kosztem określonym w ustawie art. 22 ust. 6c, bowiem zgodnie z art. 22 ust. 6c wszystkie udokumentowane koszty nabycia są uznane za koszty, jeśli poczynione zostały w czasie posiadania lokalu.

Odnosząc zatem przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy w kontekście zapytania ujętego w przedmiotowym wniosku stwierdzić, należy iż kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości będą zarówno wydatki poniesione przez wnioskodawczynię na nabycie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, które następnie zostało przekształcone w odrębną własność jak i wydatki, które musiały zostać poniesione aby nabyć zgodnie z cyt. ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych lokal będący odrębną własnością.

Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy pozostaje będąca przedmiotem pyt. 2 kwestia czy zbycie przedmiotowej nieruchomości było by możliwe bez uprzedniego wniesienia wkładu mieszkaniowego i przekształcenia posiadanego prawa w odrębną nieruchomość wskazana przez wnioskodawczynię jako jeden z argumentów uzasadniających jej stanowisko.

Kwestia warunków, jakie muszą być spełnione aby można było zbyć nieruchomości nie jest uregulowana przepisami prawa podatkowego, a tylko takie mogą być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Dlatego też organ może jedynie dokonać oceny prawnej skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, co uczyniono w niniejszej interpretacji.

Niezależnie od powyższego wskazać należy, iż zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

Bez znaczenia są stosunki własnościowe istniejące w okresie tych 12 miesięcy. Zwolnienie, o którym mowa wyżej ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika (art. 21 ust. 21 ww. ustawy). Jednakże w myśl art. 8 ust. 3 ww. ustawy zmieniającej z dnia 6 listopada 2008 r. podatnicy, do których mają zastosowanie ust. 1 lub ust. 2, tj. podatnicy, którzy zbywają nieruchomości lub prawa nabyte w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., oświadczenie, o którym mowa w art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., składają w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku, o którym mowa w zdaniu pierwszym, 14-dniowy termin określony w art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., nie ma zastosowania. Jeżeli zatem wnioskodawczyni spełniałaby warunki uprawniające do skorzystania ze zwolnienia z podatku na podstawie tzw. ulgi meldunkowej i do 30 kwietnia 2010 r. złoży oświadczenie o spełnieniu warunków do zwolnienia, wówczas przychód ze sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego podlegałby zwolnieniu z podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy. Zaznaczyć jednak należy, że zwolnieniu z tytułu ulgi meldunkowej nie podlegają przychody w części odpowiadającej udziałowi w gruncie lub prawie wieczystego użytkowania gruntu w takim prawie związanym z lokalem o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.