IBPBII/2/415-842/10/MMa - Skutki podatkowe sprzedaży udziału w nieruchomości gruntowej.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 21 lipca 2010 r. (data wpływu do tut. Biura 30 lipca 2010 r.), uzupełnionym w dniu 22 października 2010 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 30 lipca 2010 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z dnia 6 października 2010 r. Znak: IBPBII/2/415-843/10/MMa wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 22 października 2010 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni wraz z mężem w dniach 24 maja 1995 r. oraz 3 października 1995 r. nabyła do majątku wspólnego na podstawie umowy sprzedaży dwie niezabudowane działki. W dniu 18 marca 2002 r. na podstawie umowy majątkowej, między małżonkami wprowadzony został ustrój rozdzielności majątkowej. Małżonkowie nie dokonali podziału majątku wspólnego. Powyższe oznacza, że każdy ze współwłaścicieli posiada wynoszący #189; udział w prawie własności gruntu.

W 2005 r. ww. działki zostały scalone a następnie podzielone na sześć działek budowlanych oraz wydzielono pas drogowy. Jedną z wydzielonych działek jest działka o nr 4827 natomiast pas drogowy to działka oznaczona nr 81/1. Udział wnioskodawczyni w działce nr 4827 wynosi #189; natomiast w pasie drogowym 81/1 wynosi 2/12.

Mąż Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą i jest zarejestrowanym podatnikiem VAT. Zawarł on z klientem, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, umowę o wybudowanie domu na działce nr 4827, ale bez przeniesienia prawa własności gruntu. Dom został wykonany a adresatami pozwolenia na budowę byli małżonkowie.

Natomiast na działce nr 81/1 została wybudowana droga z instalacjami podziemnymi. W momencie rozpoczęcia budowy domu, mąż wnioskodawczyni nie miał założonej księgi wieczystej dla działki nr 4827.

Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, nie uczestniczyła w budowie domu ani nie ponosiła wydatków na jego budowę. Wnioskodawczyni nie zobowiązała się zwrócić #189; wydatków mężowi na budowę domu i infrastruktury. Wnioskodawczyni jest zarejestrowana dla celów VAT.

Według prawa cywilnego dom oraz droga stanowi część składową gruntu, a #189; praw do działki oraz domu wraz z infrastrukturą przysługuje wnioskodawczyni.

Obecnie Wnioskodawczyni zamierza sprzedać #189; gruntu wraz z częściami składowymi tj. domem i infrastrukturą małżonkowi a następnie małżonek zamierza przenieść własność całego gruntu na osobę, dla której wybudował dom wraz z infrastrukturą.

Umowa sprzedaży #189; gruntu zawarta pomiędzy wnioskodawczynią i jej mężem będzie skutkować również sprzedażą #189; domu i #189; praw do infrastruktury.

Cena sprzedaży #189; udziału w gruncie wraz #189; domu i infrastruktury nie będzie uwzględniać wartości #189; nakładów na dom i infrastrukturę.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytania:

Czy sprzedaż przez Wnioskodawczynię #189; gruntu wraz z #189; domu i infrastruktury drugiemu współwłaścicielowi spowoduje wykazanie przez wnioskodawczynię przychodu w wysokości #189; wartości domu i infrastruktury dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.

Czy sprzedaż przez Wnioskodawczynię #189; gruntu wraz z #189; domu i infrastruktury drugiemu ze współwłaścicieli bez uwzględnienia wartości #189; domu i infrastruktury w cenie sprzedaży #189; gruntu będzie skutkowała koniecznością wykazania przez wnioskodawczynię przychodu z tytułu nieodpłatnego nabycia nakładów w wysokości #189; wartości domu i infrastruktury.

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż #189; gruntu wraz z #189; domu i infrastruktury drugiemu współwłaścicielowi nie spowoduje konieczności wykazania przez wnioskodawczynię przychodu w wysokości #189; wartości domu i infrastruktury dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.

Również sprzedaż przez Wnioskodawczynię #189; gruntu wraz z #189; domu i infrastruktury drugiemu współwłaścicielowi bez uwzględnienia wartości #189; domu i infrastruktury w cenie sprzedaży #189; gruntu nie będzie skutkowała koniecznością wykazania przez wnioskodawczynię przychodu z tytułu nieodpłatnego nabycia nakładów w wysokości #189; wartości domu i infrastruktury.

Zdaniem Wnioskodawczyni, wydatki na budowę domu stanowią nakłady jej męża na wspólny grunt, stanowiąc współwłasność wnioskodawczyni i małżonka. W takim przypadku, co do zasady, na gruncie prawa cywilnego jej mężowi przysługuje roszczenie do współwłaściciela - wnioskodawczyni o zwrot połowy wydatków na wspólny grunt, wynikające z przepisów o współwłasności. Przepisy nie określają kiedy powstaje takie roszczenie pomiędzy współwłaścicielami. Istnieje zatem możliwość uregulowania tej kwestii przez współwłaścicieli, np. w ten sposób, iż współwłaściciele umawiają się, że nakłady te nie będą rozliczane a korzyści z ich poniesienia będzie uzyskiwał ten ze współwłaścicieli, który je poniósł.

Mając na względzie okoliczność, iż mąż Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą w zakresie budowy domów za wynagrodzeniem, to zdaniem wnioskodawczyni w momencie zakupu od niej udziału w gruncie brak jest podstaw do rozliczenia nakładów z małżonką i obciążenia jej wartością tych nakładów jako współwłaściciela. Nakłady te bowiem zostały poniesione w celu realizacji usług wynikających z umowy z osobą trzecią, zawartej w ramach działalności gospodarczej męża wnioskodawczyni. Zdaniem wnioskodawczyni nie jest ona ekonomicznym właścicielem żadnej części budynku ani infrastruktury. Oznacza to, iż również nie będzie zobowiązana do uwzględnienia wartości nakładów w cenie sprzedaży swojej części gruntu.

Na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem wnioskodawczyni ze sprzedaży udziału w gruncie (wraz z budynkiem i infrastrukturą) byłaby cena określona w umowie sprzedaży stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt, iż wnioskodawczyni nie poniosła wydatków na budowę domu, stanowiłby uzasadnioną przyczynę dla odstępstwa od wartości rynkowej w odniesieniu do gruntu wraz z częściami składowymi. Przyjęcie, iż z tytułu sprzedaży udziału w gruncie wnioskodawczyni powinna w przychodach wykazać wartość udziału w gruncie wraz z wartością nakładów na grunt oznaczałoby uznanie, iż nastąpiło rozliczenie nakładów.

Ponadto w sytuacji braku zwrotu i rozliczenia nakładów pomiędzy współwłaścicielami u wnioskodawczyni nie powstanie przychód z tytułu nieodpłatnie otrzymanego świadczenia w postaci #189; wartości nakładów na wspólny grunt. Przychód ten powstałby dopiero w momencie gdyby współwłaściciel uzyskał możliwość korzystania z nakładów bez konieczności ponoszenia odpłatności, co ze względu na przeniesienie udziału w gruncie na męża wnioskodawczyni nie powinno mieć miejsca.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła dwie działki odpowiednio w dniach 24 maja 1995 r. oraz 3 października 1995 r. do majątku wspólnego. W 2002 r. małżonkowie wprowadzili ustrój rozdzielności majątkowej, przy czym nie dokonali podziału majątku dorobkowego. Następnie małżonkowie dokonali scalenia przedmiotowych działek, a w 2005 r. uprzednio scalone działki zostały podzielone na sześć części (działek). Wydzielono również drogę. Mąż wnioskodawczyni w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zawarł umowę z kontrahentem, na mocy której zobowiązał się do wybudowania domu na działce o nr 4827 bez przenoszenia prawa własności. Dom został wybudowany na ww. działce natomiast na działce nr 81/1 stanowiącej drogę powstała instalacja podziemna. Wnioskodawczyni chce sprzedać mężowi wynoszący #189; udział w działce nr 4827 wraz z jej częściami składowymi, tj. domem oraz wynoszącym 2/12 udziałem w działce nr 81/1 będącej drogą, na której wybudowano instalację podziemną.

W przedmiotowej sprawie, ze względu na treść art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych istotnym jest ustalenie momentu nabycia nieruchomości. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, w związku z czym należy odnieść się do definicji zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (dotyczy budynków wybudowanych na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym).

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 tego Kodeksu).

Zatem w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu.

Stosownie do powyższego nabycie przedmiotowych nieruchomości nastąpiło w dniach 24 maja 1995 r. oraz 3 października 1995 r. Podkreślić należy, że scalenie dwóch działek a następnie podział jednej scalonej nieruchomości na sześć części nie jest nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż wnioskodawczyni nie nabyła żadnych nowych udziałów w nieruchomości ponad, to czego jest właścicielką od 1995 r. czyli od pierwotnego nabycia przedmiotowych nieruchomości. W przypadku sprzedaży wynoszących #189; udziałów w nieruchomości nr 4827 oraz wynoszącego 2/12 udziału w nieruchomości nr 81/1 z uwagi, iż nabycia przedmiotowych nieruchomości dokonano w 1995 r. ich sprzedaż w ogóle nie będzie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu, gdyż określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy pięcioletni termin upłynął dnia 31 grudnia 2000 r. Zatem w przypadku sprzedaży udziałów w nieruchomości po dniu 31 grudnia 2000 r. sprzedaż ta w ogóle nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w związku z powyższym wnioskodawczyni nie będzie miała obowiązku zarówno zgłoszenia faktu sprzedaży nieruchomości jak i ustalenia oraz wykazania przychodu z tej sprzedaży dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.

Podkreślić należy również, że ze względu na fakt, iż sprzedaż nieruchomości nie będzie stanowić źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, a sprzedaży podlegać będą działki wraz z ich częściami składowymi, tj. budynkiem oraz infrastrukturą, bez znaczenia dla podatku dochodowego od osób fizycznych jest określenie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na podstawie art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast stosownie do odpowiedzi na pytanie czy sprzedaż przez wnioskodawczynię #189; gruntu wraz z #189; domu i infrastruktury drugiemu ze współwłaścicieli bez uwzględnienia wartości #189; domu i infrastruktury w cenie sprzedaży #189; gruntu będzie skutkowała koniecznością wykazania przez wnioskodawczynię przychodu z tytułu nieodpłatnego nabycia nakładów w wysokości #189; wartości domu i infrastruktury, należy zauważyć co następuje.

Co do zasady nakłady poczynione przez męża Wnioskodawczyni na przedmiotowych nieruchomościach skutkują powstaniem roszczenia o zwrot nakładów.

Jak słusznie zauważa Wnioskodawczyni brak rozliczenia między współwłaścicielami z tytułu poniesionych nakładów może skutkować powstaniem przychodu z nieodpłatnych świadczeń. Pod pojęciem nieodpłatnego świadczenia należy rozumieć uzyskanie przez podatnika korzyści majątkowej bez jednoczesnego ponoszenia wydatków w celu uzyskania tej korzyści. Przy czym podkreślenia wymaga fakt, że nieodpłatnym świadczeniem może być zarówno bezpośrednie zwiększenie aktywów jak i zwolnienie podatnika z ciążących na nim zobowiązań. Warunkiem jest jedynie, aby podatnik osiągnął korzyść o wymiarze finansowym.

W przedmiotowej sprawie na gruncie, którego współwłaścicielką jest Wnioskodawczyni jej maż poniósł nakłady na budowę budynku, wraz z infrastrukturą. Wnioskodawczyni nie dokonała wprawdzie zwrotu nakładów dla męża w udziale, w którym jest właścicielką nieruchomości, jednakże trudno udowodnić, że uzyskała z tego tytułu korzyść finansową. Z wniosku wynika bowiem, że wnioskodawczyni nie ma możliwości czerpania korzyści z faktu, iż nie zwróciła mężowi nakładów, jakie ten poniósł na całą nieruchomość. Wnioskodawczyni nie tylko bowiem nie korzystała z tychże nakładów, lecz zamierza dokonać sprzedaży swojego udziału w nieruchomości na rzecz męża, przy czym nie ustali ceny zbycia tego udziału na poziomie rynkowym dla tej nieruchomości, lecz cenę pomniejszy o wartość nakładów, jakie miałaby obowiązek zwrócić, czyli o #189; wszystkich nakładów poniesionych przez męża na budowę domu wraz z infrastrukturą. Powyższe oznacza, że wnioskodawczyni uzyska przychód ze sprzedaży udziału w wysokości niższej niż rynkowa wartość udziału w nieruchomości. Jeżeli zatem kwota wynosząca #189; nakładów na budowę domu wraz z infrastrukturą pomniejszy cenę rynkową sprzedaży tego udziału, to u wnioskodawczyni nie powstanie przychód z tytułu nieodpłatnego świadczenia, gdyż nie powstanie u niej przysporzenie majątkowe z tytułu poniesienia przez męża tychże nakładów.

Zatem stanowisko Wnioskodawczyni należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.