IBPBII/2/415-826/14/NG

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 17 września 2014 r. (data otrzymania 19 września 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego - jest nieprawidłowe.

W dniu 19 września 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca 24 kwietnia 2014 r. sprzedał mieszkanie, które nabył w formie darowizny od rodziców 8 października 2010 r.

W związku z pogorszeniem się stanu zdrowia rodziców oraz pogarszającą się ich sytuacją materialno-bytową Wnioskodawca podjął decyzję o sprzedaży mieszkania i przeprowadzeniu się do rodziców. Rodzice w formie darowizny 30 sierpnia 2013 r. przepisali na Wnioskodawcę również działkę zabudowaną budynkiem mieszkalnym, na której obecnie razem zamieszkują. Na nieruchomości tej ciążył kredyt hipoteczny, który zaciągnęli rodzice.

Pieniądze ze sprzedaży mieszkania Wnioskodawca przeznaczył na remont domu oraz na spłatę kredytu hipotecznego. W związku z tym, że mieszkanie zostało sprzedane przed upływem 5 lat Wnioskodawca uważa, że obowiązuje go podatek dochodowy.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytanie.

Czy kwotę spłaty kredytu hipotecznego będzie można odliczyć od kwoty podatku, który Wnioskodawca musi zapłacić w okresie 2 lat.

Zdaniem Wnioskodawcy, kwota, którą przeznaczył na spłatę kredytu powinna zostać odliczona od podatku dochodowego, ponieważ pieniądze ze sprzedaży mieszkania zostały zainwestowane w uwolnienie nowego lokum mieszkalnego od kredytu hipotecznego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) - źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie m.in.:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego przepisu każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Nabycie przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego nastąpiło w 2010 r., natomiast jego sprzedaż w 2014 r., czyli przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie.

Dla oceny skutków podatkowych sprzedaży znajdą zatem zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania - w myśl art. 14 ustawy zmieniającej - mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. - od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy - podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle art. 19 ust. 1 ww. ustawy - przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Natomiast - stosownie do przepisu art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość ww. nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w 2010 r. przychodem ze sprzedaży tej nieruchomości jest cena wynikająca z aktu notarialnego na dzień dokonania sprzedaży (o ile odpowiada cenie rynkowej), pomniejszona o ewentualne koszty odpłatnego zbycia (jeżeli Wnioskodawca poniósł takie koszty zbywając nieruchomość). Tak obliczony przychód należy pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu ustalone zgodnie z przepisem art. 22 ust. 6d ww. ustawy. W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w sposób nieodpłatny takimi kosztami są wyłącznie udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości o ile takie wydatki zostały w ogóle poniesione i w odpowiedni sposób udokumentowane oraz wartość zapłaconego podatku od spadków i darowizn przypadająca na zbywaną nieruchomość. Różnica między przychodem a kosztami i jego uzyskania podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym.

Żaden przepis ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje możliwości odliczenia od kwoty podatku (obliczonego w wyżej opisany sposób) jakichkolwiek wydatków, w tym poniesionych przez podatnika ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości. Zatem Wnioskodawca nie może odliczyć od kwoty podatku wydatków poniesionych na spłatę zaciągniętego przez jego rodziców kredytu hipotecznego, który ciąży na nieruchomości nabytej w 2013 r. w drodze darowizny przez Wnioskodawcę.

Należy ponadto zauważyć, że zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

* dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

* dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Zatem co do zasady podatek ze sprzedaży nieruchomości lub prawa, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, płatny jest do końca kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości i w tym terminie podatnik zobowiązany jest do łożenia zeznania podatkowego (PIT-39), w którym powinien wykazać sprzedaż nieruchomości i obliczyć należny podatek.

Jednakże w odniesieniu do dochodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2010 r. w darowiźnie istnieje możliwość jego przeznaczenia na własne cele mieszkaniowe, aby skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D - dochód ze sprzedaży,

W - wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P - przychód ze sprzedaży.

W sytuacji gdy przychód ze sprzedaży zostanie w całości przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego. Przy czym podkreślić jeszcze raz należy, że obliczenie kwoty zwolnienia nie polega wcale na odejmowaniu wydatków od kwoty podatku do zapłacenia. Aby obliczyć w jakiej części można zwolnić dochód z opodatkowania Wnioskodawca powinien skorzystać z wyżej przywołanego wzoru.

Kolejną kwestią, którą należy rozstrzygnąć w niniejszej sprawie jest ustalenie, czy za wydatki na własne cele mieszkaniowe, można uznać spłatę kredytu hipotecznego ciążącego na innej nieruchomości, której właścicielem jest Wnioskodawca, nabytej przez niego od rodziców w drodze darowizny. Przy czym kredyt tren został zaciągnięty przez darczyńców.

Stosownie do art. 21 ust. 25 ww. ustawy - za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Należy wskazać, że przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ustawy). Innymi słowy przepis ten zapobiega sytuacji, kiedy podatnik dwukrotnie odliczałby ten sam wydatek - raz jako poniesiony np. na budowę budynku, za drugim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu, który finansowałby tę budowę. W przepisie tym ustanowiono zatem zakaz dwukrotnego odliczania i korzystania z ulg w odniesieniu do tych samych wydatków.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczył m.in. na spłatę kredytu hipotecznego ciążącego na innej nieruchomości nabytej przez niego w drodze darowizny, w której Wnioskodawca obecnie zamieszkuje. Jednakże kredyt ten został zaciągnięty przez rodziców Wnioskodawcy (darczyńców) a nie przez Wnioskodawcę.

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest fakt wydatkowania (nie wcześniej niż od dnia odpłatnego zbycia i nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) przychodu ze sprzedaży nieruchomości na enumeratywnie wskazane w art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy cele mieszkaniowe.

Treść art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że wydatkiem poniesionym na cel mieszkaniowy może być spłata kredytu oraz odsetek od kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cel określony w pkt 1, a więc m.in. na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy). Przepis ten ustanawia zatem kilka przesłanek, od których zależy możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, przy czym wszystkie te przesłanki muszą być spełnione łącznie.

Z treści przywołanego wyżej przepisu art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, na cele określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy. Oznacza to, że zarówno czynność zaciągnięcia kredytu jak i uzyskanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości musi dotyczyć tego samego podatnika. Podatnik, który zaciągnął kredyt musi również uzyskać przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, aby następnie wydatkować go na spłatę tego kredytu, zaciągniętego przez siebie na cele wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast w stanie faktycznym w rozpatrywanej sprawie to rodzice Wnioskodawcy zaciągnęli kredyt, a nie Wnioskodawca, natomiast przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego uzyskał Wnioskodawca, tym samym nie została zachowana tożsamość podmiotów. Zatem dochód uzyskany z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego nie może korzystać ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując stwierdzić należy, że żaden przepis ustawy o podatku dochodowym nie przewiduje możliwości odliczenia spłaty kredytu hipotecznego ciążącego na nieruchomości od kwoty należnego podatku. Spłata kredytu może być natomiast uznana za cel mieszkaniowy uprawniający do skorzystania ze zwolnienia podatkowego. Nie ma to być jednak jakikolwiek kredyt, ale kredyt zaciągnięty przez podatnika, przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży, na cele wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kredyt, który spłacił Wnioskodawca warunku zwolnienia nie spełnia, ponieważ nie jest kredytem zaciągniętym przez Wnioskodawcę, lecz przez jego rodziców. Środki ze sprzedaży mieszkania wydatkowane przez Wnioskodawcę na spłatę tego kredytu nie mogą być zatem uwzględnione przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania.

Stanowisko Wnioskodawcy jest zatem nieprawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie - w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.