IBPBII/2/415-804/11/CJS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 11 lipca 2011 r. (data wpływu do tut. Biura 12 lipca 2011 r.), uzupełnionym w dniu 21 września 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży udziału w działkach - jest nieprawidłowe.

W dniu 12 lipca 2011 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży udziału w działkach.

W związku z brakami formalnymi wniosku, pismem z dnia 12 września 2011 r. Znak: IBPB II/2/415-804/11/CJS wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 21 września 2011 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 30 grudnia 2002 r. wnioskodawca wraz z osobą trzecią (nie spokrewnioną) nabył nieruchomość o powierzchni 112 arów w udziałach po #189; każdy z nich.

W dniu 29 czerwca 2009 r. wnioskodawca odkupił od współwłaściciela jego część ww. nieruchomości. W ubiegłym roku wnioskodawca dokonał podziału ww. działki na mniejsze działki budowlane.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy wnioskodawca sprzedając w tym roku działki, przy czym ich łączna powierzchnia nie przekroczyłaby 52 arów czyli tyle ile zakupił wcześniej, zapłaciłby podatek.

Zdaniem wnioskodawcy, sprzedając nie wiecej niż 52 ary jest zwolniony z podatku, ponieważ minęło wiecej niż 5 lat, natomiast druga połowa podlegałaby opodatkowaniu.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), źródłem przychodów jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

Przepis cytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości do dnia sprzedaży upłynęło 5 lat, sprzedaż nieruchomości nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

W myśl powyższego, rozstrzygającym faktem odnośnie ewentualnego opodatkowania odpłatnego zbycia przedmiotowych działek będzie moment i forma prawna pierwotnego nabycia.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że wnioskodawca w dniu 30 grudnia 2002 r. nabył udział wynoszący 1/2 w nieruchomości o powierzchni 112 a, natomiast w wyniku zawartej w dniu 29 czerwca 2009 r. umowy sprzedaży odkupił udział wynoszący 1/2 jaki posiadał w tej nieruchomości drugi współwłaściciel. W 2010 r. wnioskodawca podzielił przedmiotową nieruchomość w ten sposób, że powstały mniejsze działki budowlane. Obecnie zamierza sprzedać działki o łącznej powierzchni nie przekraczającej 52 a.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega bowiem na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego). W momencie nabycia udziału w prawie własności każdy ze współwłaścicieli staje się współwłaścicielem całej nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, a więc każdego metra kwadratowego tej nieruchomości. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności. Zatem dokonując w 2011 r. sprzedaży działek budowlanych wnioskodawca sprzeda przysługujący mu w każdej z działek udział nabyty zarówno w 2002 r. jak i w 2009 r. w drodze umowy sprzedaży od drugiego współwłaściciela.

Tak więc wbrew twierdzeniom wnioskodawcy, w drodze umowy sprzedaży zawartej w 2002 r. nie nabył udziału, któremu odpowiadają wydzielone w 2010 r. działki budowlane o powierzchni nie przekraczającej 52 a mające być przedmiotem planowanej sprzedaży. W 2002 r.wnioskodawca nabył udział wynoszący 1/2 w każdym metrze kwadratowym całej nieruchomości wspólnej, czyli w każdym metrze kwadratowym każdej wydzielonej z tej nieruchomości w 2010 r. działki. Zarówno zatem wnioskodawca jak i drugi współwłaściciel w udziałach po 1/2 byli współwłaścicielami nieruchomości o łącznej powierzchni 112 a, z której następnie wnioskodawca wydzielił przedmiotowe działki. Bez znaczenia pozostaje, kto faktycznie korzystał z jakiej części nieruchomości. Posiadanie nieruchomości nie jest bowiem tożsame z prawem własności do tej nieruchomości, tak jak prawo własności udziału nie jest tym samym co prawo własności do części nieruchomości.

Podkreślić należy, iż jeśli współwłaściciele całej nieruchomości chcą być wyłącznymi właścicielami konkretnych części czyli działek jakie mogą powstać z podziału całej nieruchomości winni dokonać zniesienia współwłasności nieruchomości. Z przedmiotowego wniosku nie wynika aby w niniejszej sprawie kiedykolwiek miało miejsce zniesienie współwłasności, w wyniku którego wnioskodawca nabyłby prawo do części przedmiotowej nieruchomości. Skoro tak, to drugi współwłaściciel przedmiotowej nieruchomości mógł sprzedać wnioskodawcy wyłącznie udział w całej nieruchomości o powierzchni 112 a wynoszący 1/2. Udział 1/2 wnioskodawca nabył zatem w całej nieruchomości w 2009 r. Tym samym bez znaczenia jest, że po wyodrębnieniu działek wnioskodawca sprzeda działki o powierzchni nie przekraczającej 52 a. Jest bowiem bezsporne, że przedmiotem nabycia w 2002 r. był jedynie udział #189; w całej nieruchomości a nie jej część. Podział na działki budowlane w 2010 r. miał tylko taki skutek, że w każdej z wyodrębnionych działek wnioskodawca posiada udział wynoszący 1/2 nabyty w 2002 r. i udział wynoszący 1/2 nabyty w 2009 r. od współwłaściciela. Tym samym fakt, że wnioskodawca planuje sprzedaż działek budowlanych o łącznej powierzchni nie przekraczającej 52 a, nie stanowi jeszcze przesłanki aby uznać, że udziały w tych działkach wnioskodawca nabył wyłącznie w 2002 r.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż planowana na 2011 r. sprzedaż działek w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2002 r. (1/2) nie będzie w ogóle podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Tym samym 1/2 przychodu uzyskana ze sprzedaży działek przez wnioskodawcę nie będzie podlegała opodatkowaniu.

Natomiast dokonując oceny skutków podatkowych planowanej na 2011 r. sprzedaży działek w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2009 r. od drugiego współwłaściciela (1/2) należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej zarówno z zawarciem umowy przedwstępnej, jak i umowy przeniesienia własności, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy.

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Podkreślić również należy, że poniesione przez wnioskodawcę koszty uzyskania przychodu bądź odpłatnego zbycia przypadające na sprzedane działki mogą być odliczone wyłącznie w połowie. Koszty lub nakłady dotyczyć bowiem będą całych działek, a opodatkowaniu podlegać będzie jedynie połowa przychodu uzyskanego przez wnioskodawcę z ich sprzedaży. Koszty należy zatem podzielić odpowiednio do części przychodu stanowiącego źródło przychodu do opodatkowania. Skoro połowa przychodu nie stanowi źródła przychodu, koszty przypadające na tę połowę nie mogą być odliczane.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Jednakże stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 29 ww. ustawy wskazuje, iż w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy również wskazać, iż przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2., którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ww. ustawy). Innymi słowy przepis ten ma zapobiec podwójnemu korzystaniu z ulg i odliczaniu tych samych wydatków - raz jako spłaty kredytu, za drugim razem zaś jako wydatków np. nabycie nieruchomości i lokali, jeśli ta budowa lub nabycie sfinansowane były kredytem, którego spłatę podatnik też sobie odlicza.

Reasumując, uzyskany przez wnioskodawcę w 2011 r. przychód z tytułu sprzedaży działek budowlanych o łącznej pow. 52 a w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2002 r. nie będzie w ogóle podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Natomiast przychód odpowiadający udziałowi nabytemu w 2009 r. w drodze umowy sprzedaży od drugiego współwłaściciela podlega opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. Za niedopuszczalne uznać należy bowiem twierdzenie wnioskodawcy, iż w 2002 r. nabył on udział odpowiadający działkom wyodrębnionym w 2010 r., w związku z czym sprzedając te działki dokonuje on sprzedaży udziału nabytego w 2002 r. Jeszcze raz należy podkreślić, że wnioskodawca w 2002 r. nie nabył określonej i wydzielonej części nieruchomości, lecz nabył udział wynoszący 1/2 w każdym metrze kwadratowym całej nieruchomości wspólnej, a więc w każdym metrze kwadratowym każdej działki wyodrębnionej w 2010 r. z całej nieruchomości. W 2009 r. wnioskodawca nabył więc należący do drugiego współwłaściciela udział w każdym metrze kwadratowym każdej z działek wydzielonych w 2010 r. z całej nieruchomości. Dla opodatkowania bez znaczenia pozostaje jaką powierzchnie będą miały sprzedawane działki, gdyż rzeczą bezdyskusyjną jest, że udziału w nieruchomości nie wolno utożsamiać z częścią nieruchomości.

W świetle powyższego stanowisko wnioskodawcy uznać należało za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.