IBPBII/2/415-750/09/AK - Możliwość zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości, wydatkowanego na spłatę kredytu mieszkaniowego oraz budowę budynku mieszkalnego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 15 lipca 2009 r. (data wpływu do Organu 15 lipca 2009 r.), uzupełnionym w dniu 7 września 2009 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie wydatkowania i zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 15 lipca 2009 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie wydatkowania i zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z dnia 24 sierpnia 2009 r. Znak: IBPB II/2/415-750/09/AK wezwano wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 7 września 2009 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W styczniu 2004 r. wnioskodawczyni wraz z mężem na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej nabyła lokal mieszkalny. Następnie małżeństwo wnioskodawczyni zostało rozwiązane przez rozwód. W orzeczeniu o rozwodzie Sąd nie orzekł o podziale mieszkania. W dniu 29 października 2008 r. lokal mieszkalny został sprzedany, a kwota uzyskana ze sprzedaży została podzielona równo między małżonków. Zatem wnioskodawczyni oraz jej były mąż otrzymali po 87.000,00 zł. Po spłacie kredytu hipotecznego na konto wnioskodawczyni wpłynęła kwota 65.041,67 zł. Spłaty ww. kredytu hipotecznego, w takiej samej wysokości, dokonał również były mąż wnioskodawczyni. Kredyt hipoteczny został zaciągnięty w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w celu nabycia ww. mieszkania.

W dniu 7 listopada 2008 r. wnioskodawczyni złożyła "oświadczeniem o wykorzystaniu uzyskanego przychodu ze sprzedaży lub zamiany nieruchomości i praw majątkowych" i zobowiązała się do nabycia nieruchomości do 2 lat od dnia sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Ponadto wnioskodawczyni wraz obecnym mężem jest współwłaścicielką działki budowlanej, na której zamierza wybudować dom. Na budowę ww. domu wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania, tj. zmierza wypełnić zobowiązanie zgodnie z "oświadczeniem o wykorzystaniu uzyskanego przychodu ze sprzedaży lub zamiany nieruchomości i praw majątkowych" z dnia 7 listopada 2008 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Którą kwotę wnioskodawczyni powinna wydać na budowę domu... Czy wnioskodawczyni powinna wydać kwotę zgodnie z "oświadczeniem o wykorzystaniu uzyskanego przychodu ze sprzedaży lub zamiany nieruchomości i praw majątkowych"... Jeśli nie, to jaka to powinna być kwota...

Zdaniem wnioskodawczyni, powinna ona w przeciągu 2 lat od daty sprzedaży mieszkania wydać kwotę 65.041,67 zł, tj. kwotę otrzymaną faktycznie na konto bankowe. Ponadto wnioskodawczyni twierdzi, że powinna to być kwota zgodna z oświadczeniem z dnia 7 listopada 2008 r.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

W związku z powyższym, w przypadku sprzedaży nieruchomości lub prawa decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ma moment nabycia tej nieruchomości lub prawa.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż przedmiotowy lokal mieszkalny został nabyty w styczniu 2004 r. na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej. Następnie małżeństwo wnioskodawczyni zostało rozwiązane przez rozwód, a w orzeczeniu o rozwodzie Sąd nie orzekł o podziale mieszkania. W dniu 29 października 2008 r. lokal mieszkalny został sprzedany, a kwota uzyskana ze sprzedaży została podzielona równo między małżonków.

Zauważyć zatem należy, iż stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane przepisami ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 z późn. zm.). Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy, z chwilą zawarcia małżeństwa między małżonkami z mocy prawa powstaje wspólność majątkowa obejmująca przedmioty nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Natomiast ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością - art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Dopiero z chwilą ustania małżeństwa wspólność ta ulega przekształceniu i wówczas małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym stanowiącym ich dorobek (art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że skoro mieszkanie stanowiło wspólny majątek dorobkowy małżonków, natomiast po rozwodzie nie dokonano podziału majątku dorobkowego, to z chwilą ustania wspólności ustawowej wskutek orzeczenia rozwodu udziały małżonków w lokalu mieszkalnym były równe i wynosiły po połowie. Każdy z małżonków w 2008 r. sprzedał zatem przysługujący mu udział w mieszkaniu w wysokości #189;, którego stał się właścicielem z chwilą nabycia mieszkania, czyli w 2004 r. Mieszkanie zostało bowiem nabyte na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej.

Z uwagi zatem, że udział w lokalu mieszkalnym wnioskodawczyni nabyła w 2004 r., a sprzedaż nastąpiła w 2008 r. tj. przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło jego nabycie, dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego stanu faktycznego należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588 z późn. zm.), do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie - w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Stosownie zatem do art. 28 ust. 1-2a ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r., podatek od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy. Wśród celów tych ustawa wymienia:

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie (art. 21 ust. 16 ustawy).

W myśl natomiast art. 21 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b (tzw. ulga odsetkowa). Powołane powyżej przepisy art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym - w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. wiążą skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych w ustawie - uzyskanych przychodów na cele w tym przepisie wymienione.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnień wynikających z powołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym - w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. - jest zatem fakt wydatkowania (nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży) przychodu ze sprzedaży nieruchomości na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. Przy czym powołany przepis nie ogranicza ilościowo możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego przy sprzedaży nieruchomości. Tym samym, w stanie prawnym obowiązującym do końca 2006 r. możliwe jest skorzystanie z przedmiotowego zwolnienia z tytułu poniesienia więcej niż jednego wydatku na własne cele mieszkaniowe pod warunkiem wydatkowania przychodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości nabytych przed końcem 2006 r. na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) w ustawowym terminie.

Odnosząc przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż jeśli wnioskodawczyni chciała, aby cała kwota uzyskana ze sprzedaży mieszkania (tj. 87.000,00 zł) korzystała ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ww. ustawy to w "oświadczeniu o przeznaczeniu przychodu ze sprzedaży nieruchomości lub praw" powinna była wpisać właśnie tę kwotę i zgodnie z oświadczeniem wydatkować ją - nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży - na wskazane wyżej cele mieszkaniowe.

Zatem jeśli wnioskodawczyni chce skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych w odniesieniu do całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży swojego udziału w mieszkaniu, to jej stanowisko, iż w ciągu 2 lat od daty sprzedaży mieszkania powinna wydać kwotę 65.041,67 zł tj. kwotę otrzymaną faktycznie na konto bankowe jest nieprawidłowe. Wnioskodawczyni powinna bowiem całą kwotę przychodu uzyskaną ze sprzedaży (a nie tylko kwotę otrzymaną faktycznie na konto bankowe) wydatkować na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy w terminie 2 lat od dnia sprzedaży mieszkania.

Zauważyć jednak należy, że z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż część tej kwoty została wydatkowana na spłatę kredytu hipotecznego, zaciągniętego na zakup sprzedanego mieszkania. Ze sprzedaży swojej połowy mieszkania wnioskodawczyni otrzymała bowiem kwotę 87.000,00 zł, natomiast po spłacie kredytu hipotecznego na konto wnioskodawczyni wpłynęła kwota 65.041,67 zł. W związku z powyższym uznać należy, że kwota uzyskana ze sprzedaży mieszkania w wysokości opowiadającej spłaconemu przez wnioskodawczynię kredytowi hipotecznemu została już wydatkowana na jeden z celów określonych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu mieszkaniowego. Bez znaczenia w tym przypadku jest natomiast data zaciągnięcia kredytu (pożyczki), co oznacza, że w przypadku zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy zachowanie chronologii zdarzeń nie jest istotne. Kredyt może być zaciągnięty przed datą sprzedaży lokalu mieszkalnego, natomiast przychód uzyskany ze sprzedaży tego lokalu może zostać wydatkowany na spłatę kredytu zaciągniętego uprzednio na zakup tego lokalu. W związku z tym, jeśli wnioskodawczyni nie korzystała z tzw. ulgi odsetkowej to przychód w części wydatkowanej na spłatę kredytu hipotecznego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) będzie korzystał ze zwolnienia z 10 % zryczałtowanego podatku dochodowego.

Jeśli natomiast pozostałą kwotę tj. 65.041,67 zł wnioskodawczyni ciągu 2 lat od dnia sprzedaży mieszkania przeznaczy na budowę budynku mieszkalnego na działce, której jest współwłaścicielką, to kwota ta również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy.

Organ podatkowy nie mógł jednak potwierdzić prawidłowości stanowiska wnioskodawczyni, że winna ona wydatkować w ciągu 2 lat od dnia sprzedaży kwotę zgodną z oświadczeniem z dnia 07 listopada 2008 r., gdyż wysokość zdeklarowanej kwoty nie jest mu znana i nie wynika z wniosku. Niemniej ogółem wydatkować należy 87.000 zł, część tej kwoty została już wydatkowana na spłatę kredytu, do wydatkowania pozostało jeszcze 65.041.67 zł.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.