IBPBII/2/415-73/09/MM

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 20 stycznia 2009 r. (data wpływu do tut. Biura 26 stycznia 2009 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu rozliczenia przychodów i kosztów z najmu nieruchomości stanowiącej współwłasność wnioskodawczyni - jest prawidłowe.

W dniu 26 stycznia 2009 r. do tut. Biura został złożony ww. wniosek, o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu rozliczenia przychodów i kosztów z najmu nieruchomości stanowiącej współwłasność wnioskodawczyni.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wraz z czterema innymi osobami wnioskodawczyni jest współwłaścicielką budynku mieszkalnego, w którym znajdują się również lokale użytkowe. Budynek ten nie posiada fizycznego podziału - współwłasność określona została ułamkowo. Z tytułu najmu lokali mieszkalnych i użytkowych współwłaściciele wystawiają co miesiąc pięć rachunków za czynsz najmu na każdego najemcę - zgodnie z udziałem procentowym we współwłasności. Ponadto wnioskodawczyni, jako pełnomocnik zawarła umowy o dostawy mediów, tj. usługi wywozu nieczystości, dostawy energii elektrycznej dotyczącej części wspólnych (klatka schodowa) oraz usługi dostawy wody i odprowadzania ścieków. Umowy zostały zawarte z jednym współwłaścicielem, ponieważ na inne rozwiązanie dostawcy ww. usług nie wyrazili zgody (nie jest to możliwe ze względów technicznych). W związku z powyższym jako pełnomocnik - administrator wnioskodawczyni otrzymuje faktury na ww. media i rozpisuje je (refakturuje) na wszystkich lokatorów - z tego tytułu nie uzyskuje żadnego przysporzenia majątkowego. Pozostałym współwłaścicielom dolicza do ich przychodów z najmu oraz do kosztów część przypadających na nich refaktur mediów, tak więc koszty i przychody się zerują, faktycznie do opodatkowania pozostaje tylko czynsz najmu.

Ponadto współwłaściciele pokrywają koszty bieżących remontów i napraw, którymi nie obciążają najemców - faktury na te wydatki wystawiane są na wnioskodawczynię i rozliczane w koszty współwłaścicieli według ich udziałów we współwłasności.

Zarówno na przychody i koszty z tytułu refakturowania mediów, jak i na wydatki remontowe nie wystawia współwłaścicielom żadnych rachunków - dokonuje rozliczenia prowadząc wewnętrzną dokumentację.

Wnioskodawczyni nadmienia również, że nie jest licencjonowanym administratorem - jest to jedynie funkcja umowna, reprezentuje współwłaścicieli jako pełnomocnik i nie uzyskuje z tego tytułu żadnych dodatkowych korzyści majątkowych.

Ponadto wnioskodawczyni informuje, że żaden ze współwłaścicieli nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług, zatem wszystkich rozliczeń z ww. faktur dokonuje w kwotach brutto.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przedstawiony powyżej sposób rozliczania przychodów z najmu jest prawidłowy, ewentualnie w jaki sposób należy dokonywać rozliczenia.

Zdaniem wnioskodawczyni, w świetle przedstawionego wyżej stanu faktycznego otrzymując faktury dotyczące mediów powinna je we własnym imieniu refakturować na najemców, gdyż nie stanowią one ani dla niej, ani dla pozostałych współwłaścicieli żadnego przysporzenia majątkowego - kwoty z faktur przenoszone są w całości na najemców, podwyższanie przychodów i kosztów pozostałym współwłaścicielom wydaje się więc zbędne.

Natomiast jeżeli chodzi o wydatki remontowe wnioskodawczyni uważa, że powinna je - jak dotąd - rozliczać na współwłaścicieli, gdyż stanowią one dla każdego z nich koszt uzyskania przychodu obniżający podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym. W tym celu nie jest jednak konieczne wystawianie przez wnioskodawczynię refaktur na współwłaścicieli, bowiem z aktu własności wynika udział każdego z nich we współwłasności - oryginał faktury jest przechowywany przez wnioskodawczynię, natomiast kserokopia faktury z wyliczeniem kwoty wydatku zgodnie z ułamkowym udziałem powinna stanowić - zdaniem wnioskodawczyni - wystarczający dowód poniesienia wydatku przez każdego z współwłaścicieli.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) w art. 10 w ust. 1, zostały wyszczególnione rodzaje źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Wśród nich w pkt 6 został wymieniony najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia ww. art. 11 ustawy.

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu. Czynsz ten stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu "świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń", o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawczyni jest współwłaścicielem nieruchomości, która jest wynajmowana. Wnioskodawczyni jako pełnomocnik współwłaścicieli zawarła umowy o dostawy mediów tj. usługi wywozu nieczystości, dostawy energii elektrycznej dotyczącej części wspólnych (klatka schodowa) oraz usługi dostawy wody i odprowadzania ścieków. W związku z powyższym otrzymuje faktury za ww. media, które następnie refakturuje na wszystkich lokatorów. Wnioskodawczyni stwierdza, że z tego tytułu nie uzyskuje żadnego przysporzenia majątkowego.

W świetle wyżej powołanych przepisów należy stwierdzić, że opłaty uiszczane przez najemcę za ww. media nie będą stanowiły przychodu z najmu, jeżeli z umowy najmu wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Zatem przychodem wnioskodawczyni jest jedynie czynsz.

W myśl art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W świetle powołanych wyżej przepisów kosztami uzyskania przychodu dla wynajmującego będą wydatki ponoszone w związku z uzyskiwanymi przychodami z najmu; nie będą stanowiły natomiast kosztów uzyskania przychodu wydatki, do ponoszenia których, są zobowiązani najemcy, jeżeli tak wynika z treści zawartych umów najmu. Tym samym opłaty za media uiszczane przez najemców nie będą stanowiły dla wnioskodawczyni kosztów uzyskania przychodu.

Odnośnie sposobu rozliczenia przychodów i kosztów uzyskania przychodów z tytułu wynajmowania nieruchomości będącej współwłasnością stwierdza się co następuje.

W myśl art. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

Powyższa zasada ma zastosowanie odpowiednio do rozliczenia kosztów uzyskania przychodów (art. 8 ust. 2 cytowanej ustawy).

Jednocześnie zgodnie z definicją współwłasności wyrażoną w art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) wspólna własność rzeczy ma miejsce wtedy, gdy prawo własności tej samej rzeczy przysługuje więcej niż jednej osobie. Ponadto według zasady zawartej w art. 207 ustawy - Kodeks cywilny pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Wymienione wyżej przepisy nakazują zatem podatnikom określać przychody i koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do ich praw w udziale zysku ze współwłasności, wspólnego przedsięwzięcia, posiadania lub użytkowania rzeczy lub praw majątkowych. Jeżeli zatem nieruchomość stanowiąca wspólną własność jest wynajmowana i uzyskiwane są przychody z tego tytułu, to każdy ze współwłaścicieli powinien określać przychody i koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do posiadanego udziału we współwłasności w oparciu o dokumenty potwierdzające stosunki własnościowe między współwłaścicielami a następnie dokonać samodzielnego opodatkowania osiągniętego dochodu z tego źródła.

Zasada ta dotyczy m.in. wskazanych przez wnioskodawczynię kosztów remontów ponoszonych przez współwłaścicieli. Fakt posiadania jednego oryginału faktury nie stoi na przeszkodzie proporcjonalnemu rozliczeniu kosztów przez każdego z nich.

W związku z powyższym, uwzględniając okoliczności przedstawione we wniosku oraz przytoczone przepisy prawa podatkowego, należy stwierdzić, że przedstawione przez wnioskodawczynię stanowisko w sprawie wykazywania przychodów i kosztów dla celów obliczenia podatku dochodowego uznaje się za prawidłowe.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych został złożony przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.