IBPBII/2/415-684/11/MM - Możliwość zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, wydatkowanego na remont budynku mieszkalnego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 29 maja 2011 r. (data wpływu do tut. Biura 2 czerwca 2011 r.), uzupełnionym w dniu 9 sierpnia 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego - jest nieprawidłowe.

W dniu 2 czerwca 2011 r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W związku z brakami formalnymi wniosku, pismem z dnia 26 lipca 2011 r. Znak: IBPB II/2/415-684/11/MM wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 9 sierpnia 2011 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W styczniu 2010 r. wnioskodawca sprzedał lokal mieszkalny, który nabył dnia 19 maja 2006 r. Całą kwotę ze sprzedaży przeznaczył na remont budynku mieszkalnego wybudowanego w latach 60-tych. Budynek był niezamieszkały przez 25 lat, wymagał więc generalnego remontu. Remont ten przeprowadziła firma A. Koszty robocizny i materiałów wnioskodawca pokrywał w miesięcznych ratach po 10.000-15.000 zł miesięcznie. Po zakończeniu remontu wnioskodawca miał otrzymać faktury oraz ogólne rozliczenie materiałów. Firmie, która wykonywała remont wnioskodawca przekazał w gotówce około 150.000 zł. Na prośbę o wystawienie faktur wnioskodawca otrzymał odpowiedź, że faktury otrzyma jeśli zapłaci VAT i podatek. Ponadto wnioskodawca przypuszcza, iż firma A nie brała faktur na materiały aby było taniej.

Wnioskodawca posiada jedynie sześć dowodów wydania różnych materiałów z hurtowni na firmę A, gdzie jako miejsce docelowe tych materiałów wpisano adres wnioskodawcy. Wnioskodawca nie posiada umowy pisemnej z firmą A na wykonanie przedmiotowego remontu, nie posiada kosztorysu prac związanych z remontem ani potwierdzenia przelewu na rachunek firmy A zapłaty za prace remontowe, gdyż wszelkie płatności odbywały się w gotówce bez pokwitowania. Nie sporządzono protokołu odbioru prac a jedynie zestawienie prac, w którym wyszczególniono jednostkę miary, ilość, cenę jednostkową oraz kwotę. Rozliczenie następowało w miarę upływu prac w comiesięcznych ratach tak, że ogólna kwota to jest około 150.000 zł została wypłacona w ostatnich dniach remontu bez potwierdzenia pisemnego (chociaż przy świadkach) i z wiarą, że faktury zostaną dostarczone za parę dni.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

W jaki sposób wnioskodawca ma wykazać wykorzystanie środków ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe (remont budynku) jeżeli firma wykonująca remont uchyla się od wystawienia faktury.

Zdaniem wnioskodawczyni, zgodnie z art. 87 § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa jeżeli odrębne przepisy nie stanowią inaczej, podatnicy prowadzący działalność gospodarczą obowiązani są na żądanie kupującego lub usługobiorcy wystawić rachunek potwierdzający dokonanie sprzedaży lub wykonanie usługi. Na potwierdzenie wykonywanego remontu przez firmę A wnioskodawca może przedstawić świadków, dowody wydania materiałów tzw. WZ-tki z hurtowni budowlanych wydanych na firmę A, ale z adresem wnioskodawcy, pod który dostarczano te materiały, zdjęcia budynku przed remontem, w trakcie i po remoncie.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że wnioskodawca w dniu 19 maja 2006 r. nabył lokal mieszkalny, który przed upływem 5 lat tj. w styczniu 2010 r., sprzedał. Uzyskany przychód przeznaczył na remont budynku mieszkalnego, który nabył w 2009 r.

Od 1 stycznia 2007 r. zmieniły się zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 z późn. zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Stosownie do art. 28 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Podatek od przychodu, o którym mowa powyżej, zgodnie z art. 28 ust. 2 ww. ustawy ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Jednakże w myśl art. 28 ust. 2a zasada, o której mowa w wyżej cytowanym ust. 2 tegoż artykułu, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej transakcji złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie natomiast z art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

Wśród celów, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawa wymienia:

* nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

* nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

* nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

* budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

* rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnień wynikających z powołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw (nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży) wyłącznie na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe m.in. na remont własnego budynku mieszkalnego.

Poza tym, z istoty rozwiązania zawartego ww. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła być przeznaczona na ww. cele, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na cele mieszkaniowe. Jedynie w określonych przypadkach istnieje możliwość objęcia przedmiotowym zwolnieniem środków pieniężnych otrzymanych przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Dotyczy to przychodu uzyskanego na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata, zaliczka), jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane umową przedwstępną a na poczet ceny sprzedaży jest zaliczony zadatek. Istotne jest bowiem aby to środki uzyskane ze sprzedaży zostały przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe.

Odnosząc się natomiast do kwestii sposobu dokumentowania wydatków poniesionych na tzw. "cele mieszkaniowe" należy stwierdzić, iż w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Kwestia wydatkowania środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości powinna być bezwzględnie dla celów podatkowych udokumentowana rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami, z których w sposób nie budzący żadnych wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł tj. czy środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego faktycznie przeznaczone zostały na cele mieszkaniowe, czy też wydatki na cele mieszkaniowe poczynione zostały z innych źródeł. Takim dokumentami mogą być m.in. rachunki, faktury VAT, umowy, bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą potwierdzić.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że wnioskodawca nie zawarł umowy na wykonanie remontu, nie posiada kosztorysu ani protokołu odbioru, nie posiada również żadnego potwierdzenia przelewu ani pokwitowania odbioru przez firmę remontową zapłaty za prace remontowe. Wnioskodawca posiada jedynie zestawienie prac, w których wyszczególniono jednostkę miary, ilość, cenę jednostkową oraz kwotę, sześć dowodów wydania materiałów z hurtowni budowlanych wystawionych na firmę A z adresem wnioskodawcy jako miejscem dostarczenia materiałów, zdjęcia budynku dokumentujące prace remontowe oraz zeznania świadków.

Odnosząc przedstawiony przez wnioskodawcę stan faktyczny do powołanych powyżej przepisów należy stwierdzić, że wnioskodawca nie dysponuje rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami potwierdzającymi przeznaczenie przez wnioskodawcę przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na remont budynku mieszkalnego. Z dowodów, na które powołuje się wnioskodawca nie wynika bowiem kto, kiedy i jaki wydatek poniósł. Na podstawie zestawienia prac oraz dowód wydania towaru z magazynu wystawionych na firmę A wnioskodawca nie udowodni, że faktycznie to on poniósł wydatek na materiały remontowe. Również fotografie i zeznania świadków mogą potwierdzić jedynie fakt wykonania remontu, jednakże nie dowiodą, kiedy i w jakiej wysokości wydatek został poniesiony oraz że to wnioskodawca pokrył koszty remontu przychodem uzyskanym ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. Fakt, iż materiały zostały dostarczone pod adres wnioskodawcy w żaden sposób nie dowodzi nawet, że materiały zostały wykorzystane do prowadzenia jedynie tego remontu przez firmę A.

Należy podkreślić, że do ulgi nie może uprawniać samo oszacowanie wartości nakładów poczynionych na remont budynku, lecz wyłącznie wartość efektywnie poniesionych wydatków. Wszelkiego rodzaju oszacowania i opinie dokumentują jedynie fakt przeprowadzenia określonych robót remontowych w określonym czasie, a nie fakt dokonywania jakichkolwiek wydatków na te roboty.

W niniejszej sprawie przedstawione fakty wskazują, że wnioskodawca nie dołożył staranności aby należycie udokumentować fakt wydatkowania środków na przeprowadzenie remontu. Nie można bowiem mówić o staranności w sytuacji, kiedy wnioskodawca nie dysponując dla celów dowodowych umową z firmą A na wykonanie określonych prac za określoną cenę przekazywał gotówką bez żadnych pokwitowań kwotę ok. 150.000 zł.

Reasumując, jeżeli wnioskodawca nie zdobędzie rzetelnych i wiarygodnych dowodów, z których w sposób nie budzący żadnych wątpliwości będzie wynikało w jakiej wysokości wnioskodawca poniósł wydatek na remont budynku mieszkalnego, to nie będzie można stwierdzić, że przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego został wydatkowany na cel mieszkaniowy, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy. Obowiązek zadbania o należyte udokumentowanie ponoszonych wydatków spoczywał przy tym od początku na wnioskodawcy, gdyż to on chciał skorzystać z ulgi. Okoliczności, na które wnioskodawca się powołuje w żaden sposób nie usprawiedliwiają zaniedbania tego obowiązku.

Warto również dodać, że zakup domu nastąpił przed sprzedażą mieszkania a więc i remont mógł być prowadzony przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. To z kolei oznacza, że rodzą się wątpliwości nie tylko czy wnioskodawca poniósł w ogóle wydatki, kiedy i w jakiej kwocie, ale również, że wydatkowane środki nie pochodziły bynajmniej ze sprzedaży lokalu mieszkalnego co byłoby równoznaczne z brakiem prawa do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania. Okoliczności przeciwnych nie da się jednak udowodnić nie posiadając, jak w niniejszej sprawie, rzetelnych dowodów.

W związku z powyższym stanowisko wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Do uzupełnienia wniosku wnioskodawca dołączył dokument. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do jego oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.