IBPBII/2/415-666/10/HS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 24 maja 2010 r. (data wpływu do tut. Biura 26 maja 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 26 maja 2010 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości składającej się z działki nr 106/18 o powierzchni 991 m ² zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym przedwojennym oraz budynkiem gospodarczym pochodzącym z tego samego okresu. Nieruchomość objęta jest księgą wieczystą i powstała w wyniku podziału parceli 106/10 o powierzchni 3 140 m ² na parcele 106/17 i 106/18, zatwierdzonego Decyzją Burmistrza Miasta z dnia 25 kwietnia 2005 r.

Wnioskodawca nabył nieruchomość na podstawie:

Wnioskodawca planuje sprzedaż opisanej nieruchomości objętej księgą wieczystą w bieżącym roku.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jaka część udziału we własności nieruchomości opisanej powyżej będzie stanowiła podstawę do obliczenia należnego podatku dochodowego od osób fizycznych, w przypadku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została przez wnioskodawcę nabyta w całości.

Zdaniem wnioskodawcy, podatek dochodowy powinien być naliczony od części (udziału) nabytego na podstawie umowy zniesienia współwłasności nieruchomości aktem notarialnym z dnia 22 czerwca 2005 r.

Wnioskodawca, w związku z faktem, iż nieruchomość została przez niego nabyta w kilku etapach, a dodatkowo nastąpił geodezyjny podział, nie jest w stanie samodzielnie obliczyć podstawy opodatkowania, uznając tym samym za zasadne złożenie wniosku o interpretację indywidualną.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307) źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

W przedmiotowej sprawie - dla określenia właściwej podstawy normującej zasady opodatkowania przychodu, uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości zabudowanej 106/18 - istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia udziałów w przedmiotowej nieruchomości.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż wnioskodawca nabył najpóźniej w 2003 r., co potwierdził w postanowieniu Sąd Rejonowy (we wniosku nie podano sposobu nabycia) udział wynoszący 3/48 w nieruchomości 106/10 o łącznej powierzchni 3 140 m ^2, następnie w 2004 r. umową darowizny nabył kolejny udział 24/48 w tej nieruchomości. Natomiast w 2005 r. zawarta została umowa zniesienia współwłasności, w wyniku której otrzymał wydzieloną działkę 106/18 o powierzchni 991 m ² zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym przedwojennym oraz budynkiem gospodarczym pochodzącym z tego samego okresu. Nieruchomość tę wnioskodawca zamierza sprzedać w roku bieżącym.

Należy w tym miejscu podkreślić, iż przepis cytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych normuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości upłynęło 5 lat, sprzedaż tej nieruchomości nie podlega w ogóle opodatkowaniu. Dotyczyć to będzie nabycia przez wnioskodawcę udziałów w przedmiotowej nieruchomości do końca 2004 r.

Natomiast w odniesieniu do skutków podatkowych dokonania zniesienia współwłasności, której w rozpatrywanej sprawie dokonano w 2005 r., stwierdza się co następuje.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu współwłasność polega na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Stosownie do treści art. 220 ww. Kodeksu roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Nie zmienia tego fakt, że zniesienia współwłasności dokonuje się bez spłat i dopłat. Jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla części nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Dodać również należy, iż nie jest traktowany w kategoriach nowego nabycia geodezyjny podział działki 106/10 na dwie działki 106/17 i 106/18. Podział ten dokonany 25 kwietnia 2005 r. nie miał wpływu na wielkość i sposób nabycia udziałów wnioskodawcy. Wnioskodawca w dalszym bowiem ciągu posiadał nabyty w 2003 r. udział wielkości 3/48 - po podziale działki 106/10 - w każdej z działek powstałych w wyniku podziału czyli zarówno w działce 106/17 jak i w działce 106/18. Posiadał też w każdej z tych działek udział w wysokości 24/48 nabyty w 2004 r. To oznacza, że przed zniesieniem współwłasności wnioskodawca posiadał w działce 106/18 udział wynoszący 27/48. Taki sam udział posiadał przed zniesieniem współwłasności w działce 106/17.

Przenosząc opisane wcześniej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy oraz mając na względzie ujęte we wniosku zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, iż dokonanie przez wnioskodawcę w bieżącym (2010 r.) sprzedaży nieruchomości zabudowanej o powierzchni 991 m ² - 106/18 - w udziałach nabytych do końca 2004 r. będzie miało miejsce po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. To oznacza, że nie będzie dla wnioskodawcy w ogóle stanowiło źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym przychód jaki wnioskodawca ewentualnie uzyska ze sprzedaży nieruchomości w części odpowiadającej udziałom nabytym do końca 2004 r. - w ogóle nie będzie podlegał opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca winien zatem ustalić, czy zniesienie współwłasności działek 106/17 i 106/18 skutkować dla niego będzie nabyciem udziału w działce 106/18. W tym celu winien ustalić jaka była wartość jego udziałów w obu działkach przed zniesieniem współwłasności, czyli jaką wartość miały jego udziały 27/48 w działce 106/17 oraz 106/18. Następnie powinien ustalić jaką wartość ma majątek nabyty po zniesieniu współwłasności, czyli jaką wartość na dzień zniesienia współwłasności miała działka 106/18. Tylko wówczas jeżeli wartość majątku jaka przypadła wnioskodawcy w 2005 r. po zniesieniu współwłasności przewyższa wartości udziałów jakie posiadał on we współwłasności nieruchomości 106/17 i 106/18, to zniesienie takie, traktować zawsze należy jak nabycie. Ta część o jaką zwiększył się jego majątek odpowiadać będzie nowemu nabyciu (ten procent przyrostu majątku na skutek zniesienia współwłasności odpowiadał będzie procentowi ceny sprzedaży nieruchomości, który winien podlegać opodatkowaniu). W konsekwencji skutki podatkowe dokonanej sprzedaży, w tej części należy rozpatrywać na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym w 2005 r.

Dlatego odnosząc powyższe uregulowania na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, iż:

* przychód uzyskany przez wnioskodawcę ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, w wysokości odpowiadającej udziałowi, jaki nabył wnioskodawca do końca 2004 r. nie będzie dla wnioskodawcy w ogóle stanowił źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, natomiast

* przychód (jeśli taki powstanie) ze sprzedaży nieruchomości zabudowanej odpowiadający udziałowi nabytemu w 2005 r. w wyniku zniesienia współwłasności ponad udział we współwłasności nieruchomości będzie podlegał jako nowe nabycie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W przeciwnym wypadku natomiast - nie będzie stanowił nowego nabycia.

Zatem tylko wówczas, kiedy wartość majątku otrzymana przez wnioskodawcę w 2005 r. w wyniku zniesienia współwłasności nie będzie przekraczała wartości majątku nabytego przed zniesieniem współwłasności (czyli sumy udziałów w działce 106/17 i 106/18, tj. po 27/48), należy przyjąć, że udział w przedmiotowej nieruchomości mieści się w rzeczy wspólnej i wówczas sprzedaż ta nie będzie podlegała podatkowi dochodowemu. Jeżeli natomiast wartość majątku uzyskanego w 2005 r. w wyniku zniesienia współwłasności przekracza wartość majątku uzyskanego wcześniej, przychód uzyskany ze sprzedaży działki zabudowanej nabytej w 2005 r. ponad ten udział podlega opodatkowaniu 10 % zryczałtowanym podatkiem dochodowym zgodnie z zasadami opodatkowania według przepisów cytowanej ustawy w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r.

I tak w myśl art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. podatek z odpłatnego zbycia m.in. nieruchomości ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu. Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Podatek ten jest płatny w terminie 14 dni od daty sprzedaży, z wyjątkiem sytuacji, gdy podatnik złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W myśl art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od sprzedaży:

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

* na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

* na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast zgodnie z przepisem art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

* na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Reasumując, jeżeli w terminie dwóch lat od dnia sprzedaży wnioskodawca przeznaczy w całości przypadający do opodatkowania przychód na ww. cele mieszkaniowe to wówczas przychód ten będzie podlegał zwolnieniu z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż odpłatne zbycie nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu przez wnioskodawcę do końca 2004 r. nie będzie dla wnioskodawcy w ogóle stanowiło źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast ewentualnemu opodatkowaniu 10% podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości odpowiadający udziałowi nabytemu przez wnioskodawcę w 2005 r. w wyniku zniesienia współwłasności, jeżeli wartość działki 106/18 nabytej w wyniku zawarcia umowy zniesienia współwłasności w 2005 r. przekracza wartość udziału w całości nieruchomości 106/10 (czyli w obu działkach 106/18 i 106/17) posiadanej uprzednio przez wnioskodawcę.

W świetle powyższego stanowisko wnioskodawcy twierdzącego, iż podatek winien być naliczony od części nabytej na podstawie umowy zniesienia współwłasności z 2005 r. należy uznać za prawidłowe, pod warunkiem, że wartość tej części przekracza wartość udziału posiadanego przez wnioskodawcę wcześniej.

Do wniosku wnioskodawca dołączył plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.