IBPBII/2/415-665/12/HS - Określenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 27 kwietnia 2012 r. (data wpływu do tut. Biura 7 maja 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 7 maja 2012 r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni w dniu 4 listopada 1971 r. nabyła z mocy prawa przez uwłaszczenie nieruchomości rolne o pow. 4,1712 ha. Wnioskodawczyni zamierza zbyć tę nieruchomość, wystąpiła do właściwego Sądu o wydanie postanowienia stwierdzającego to nabycie (jest to dokument potrzebny do założenia księgi wieczystej). W dniu 12 lutego 2012 r. Sąd Rejonowy wydał postanowienie o stwierdzeniu nabycia nieruchomości, z którego wynika, że wnioskodawczyni nabyła z mocy prawa przez uwłaszczenie z dniem 4 listopada 1971 r. własność działek. Należy wskazać, iż ten dokument stał się podstawą do złożenia wniosku o założenie księgi wieczystej, aczkolwiek na dzień złożenia niniejszego wniosku księga nie została jeszcze założona.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Zdaniem wnioskodawczyni, okres posiadania (nabycia praw) do nieruchomości liczony jest od dnia 4 listopada 1971 r. tj. od dnia uwłaszczenia z mocy prawa na tej nieruchomości, w związku z czym nie wystąpi podatek dochodowy przy jej zbyciu, gdyż od nabycia minęło już 40 lat. Taki stan prawny potwierdził Sąd w postanowieniu z dnia 2 lutego 2012 r. stwierdzając, że wnioskodawczyni nabyła z mocy prawa z dniem 4 listopada 1971 r. własność działek ewidencyjnych opisanych w pkt 1 postanowienia.

Zdaniem wnioskodawczyni postanowienie Sądu ma jedynie charakter deklaratoryjny tj. potwierdza istnienie określonego stanu prawnego, a nie konstytutywny, tj. tworzący nowy stan prawny. Z tych względów data wydania postanowienia nie może być uznana za datę nabycia nieruchomości, gdyż jak samo postanowienie wskazuje datą nabycia nieruchomości jest 4 listopada 1971 r. Bez znaczenia dla ustalenia daty nabycia nieruchomości, zdaniem wnioskodawczyni, jest również data założenia księgi wieczystej dla tej nieruchomości i ujawnienia w niej prawa własności. Czynność ta, zdaniem wnioskodawczyni, również ma charakter deklaratoryjny tj. ujawnia się w niej stan prawny istniejący w chwili jej założenia.

Należy wskazać, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zdaniem wnioskodawczyni, nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r. Zdaniem wnioskodawczyni należy zatem wskazać, że nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie wyłącznie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r.

Dla ustalenia zobowiązania podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości istotnym jest więc, zdaniem wnioskodawczyni, określenie sposobu oraz momentu nabycia zbywanej nieruchomości.

Zgodnie z art. 1 ust. 1. ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz. U. z dnia 4 listopada 1971 r. Nr 27 poz. 250) nieruchomości wchodzące w skład gospodarstw rolnych, zwane dalej "nieruchomościami", i znajdujące się w dniu wejścia w życie ustawy w samoistnym posiadaniu rolników stają się z mocy samego prawa własnością tych rolników, jeżeli oni sami lub ich poprzednicy objęli te nieruchomości w posiadanie na podstawie zawartej bez prawem przewidzianej formy umowy sprzedaży, zamiany, darowizny, umowy o dożywocie lub innej umowy o przeniesienie własności, o zniesienie współwłasności albo umowy o dział spadku.

Rolnicy, którzy do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy posiadają nieruchomości jako samoistni posiadacze nieprzerwanie od lat pięciu, stają się z mocy samego prawa właścicielami tych nieruchomości, chociażby nie zachodziły warunki określone w ust. 1. Jeżeli jednak uzyskali posiadanie w złej wierze, nabycie własności następuje tylko wtedy, gdy posiadanie trwało co najmniej przez lat dziesięć (art. 1 ust. 2 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 12 ust. 1. tej ustawy, właściwy do spraw rolnych organ prezydium powiatowej rady narodowej stwierdza nabycie nieruchomości przez posiadacza samoistnego oraz orzeka o przekazaniu nieruchomości na własność dotychczasowego posiadacza zależnego w drodze wydania aktu własności ziemi, zwanego dalej "decyzją". W decyzji tej ustala się zarazem obszar nieruchomości, wysokość, sposób i terminy spłat albo orzeka się o zwolnieniu od obowiązku spłaty należności, a w wypadku przewidzianym w art. 8 stwierdza się powstanie prawa dożywocia (art. 4 ust. 2 ww. ustawy)

Zgodnie zaś z art. 15 tej ustawy ostateczna decyzja stwierdzająca nabycie własności nieruchomości stanowi podstawę do ujawnienia nowego stanu własności w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów.

Należy wskazać, że w lutym 2012 r. Sąd Rejonowy wydał postanowienie o stwierdzeniu nabycia nieruchomości, w którym napisano, że Sąd postanawia stwierdzić, iż wnioskodawczyni nabyła z mocy prawa przez uwłaszczenie z dniem 4 listopada 1971 r. własność działek ewidencyjnych opisanych szczegółowo w pkt 1 postanowienia z dnia 2 lutego 2012 r. Wynika więc z tego jednoznacznie, zdaniem wnioskodawczyni, że postanowienie ma charakter deklaratoryjny i potwierdza, że nabycie nieruchomości nastąpiło w 1971 r.

Zatem wydanie przez Sąd w dniu 2 lutego 2012 r. postanowienia powinno, zdaniem wnioskodawczyni, pozostawać bez znaczenia dla ustalenia upływu okresu 5-letniego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie przedmiotowej nieruchomości. Bez znaczenia dla ustalenia tego faktu powinna pozostawać również, zdaniem wnioskodawczyni, data założenia księgi wieczystej dla tej nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia, aby ustalić czy powstało źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Zauważyć zatem należy, że zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz. U. Nr 27, poz. 250 z późn. zm.) nieruchomości wchodzące w skład gospodarstw rolnych, zwane dalej "nieruchomościami", i znajdujące się w dniu wejścia w życie ustawy w samoistnym posiadaniu rolników stają się z mocy samego prawa własnością tych rolników, jeżeli oni sami lub ich poprzednicy objęli te nieruchomości w posiadanie na podstawie zawartej bez prawem przewidzianej formy umowy sprzedaży, zamiany, darowizny, umowy o dożywocie lub innej umowy o przeniesienie własności, o zniesienie współwłasności albo umowy o dział spadku.

Natomiast rolnicy, którzy do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy posiadają nieruchomości jako samoistni posiadacze nieprzerwanie od lat pięciu, stają się z mocy samego prawa właścicielami tych nieruchomości, chociażby nie zachodziły warunki określone w ust. 1. Jeżeli jednak uzyskali posiadanie w złej wierze, nabycie własności następuje tylko wtedy, gdy posiadanie trwało co najmniej przez lat dziesięć (art. 1 ust. 2 ww. ustawy)

Z kolei art. 12 ust. 1. ww. ustawy stanowi, że właściwy do spraw rolnych organ prezydium powiatowej rady narodowej stwierdza nabycie nieruchomości przez posiadacza samoistnego oraz orzeka o przekazaniu nieruchomości na własność dotychczasowego posiadacza zależnego w drodze wydania aktu własności ziemi, zwanego dalej "decyzją". W decyzji tej ustala się zarazem obszar nieruchomości, wysokość, sposób i terminy spłat albo orzeka się o zwolnieniu od obowiązku spłaty należności, a w wypadku przewidzianym w art. 8 stwierdza się powstanie prawa dożywocia (art. 4 ust. 2 ww. ustawy). Zgodnie zaś z art. 15 ww. ustawy ostateczna decyzja stwierdzająca nabycie własności nieruchomości stanowi podstawę do ujawnienia nowego stanu własności w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów.

Następnie, po uchyleniu ww. ustawy rozpoznawanie spraw o stwierdzenie własności gospodarstw rolnych pozostawiono sądom. Przepis art. 4 ustawy z dnia 26 marca 1982 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz o uchyleniu ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz. U. z 1982 r. Nr 11, poz. 81) stanowi, iż uchyla się ustawę z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz. U. Nr 27, poz. 250 i z 1975 r. Nr 16 poz. 91), z tym że pozostaje w mocy nabyta na jej podstawie własność nieruchomości oraz związane z tym nabyciem skutki prawne określone w art. 5, 6 i 8-11 tej ustawy. Rozpoznawanie spraw o stwierdzenie nabycia na podstawie tej ustawy własności nieruchomości przez posiadacza samoistnego oraz o odroczenie terminu zapłaty należności z tytułu nabycia własności tych nieruchomości przekazuje się sądom.

We wniosku wnioskodawczyni wskazuje, iż nabyła przez uwłaszczenie nieruchomości rolne o powierzchni 4,1712 ha z dniem 4 listopada 1971 r., co znalazło swój wyraz w postanowieniu Sądu Rejonowego z dnia 2 lutego 2012 r. (lub 12 lutego - wnioskodawczyni wskazuje bowiem dwie różne daty). Zaznaczyć należy, mimo iż nie ma to znaczenia dla dokonanego rozstrzygnięcia, że wnioskodawczyni nie skorzystała z ujawnienia własności w księdze wieczystej na podstawie aktu własności ziemi.

Należy zatem uznać, iż skoro wnioskodawczyni nabyła nieruchomość rolną, stanowiącą działki ewidencyjne oznaczone nr 468/4, 226/2, 438 i 514, na podstawie ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych, co znalazło swój wyraz w treści wydanego w dniu 02 (lub 12) lutego 2012 r. przez właściwy Sąd Rejonowy postanowienia, to nabyła ją w dniu 4 listopada 1971 r., tj. w dniu wejścia w życie ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. Tym samym zarówno data wydania postanowienia sądowego, które miało jedynie deklaratoryjny charakter i potwierdzało fakt nabycia nieruchomości w 1971 r. jak i data założenia księgi wieczystej nie przesądzają w jakikolwiek sposób o dacie nabycia i nie mają znaczenia w przedmiotowej sprawie.

W konsekwencji, przychód z tytułu zbycia przedmiotowej nieruchomości rolnej, tj. działek oznaczonych nr 468/4, 226/2, 438 i 514, jako nie stanowiący źródła przychodu nie będzie podlegać w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym, ponieważ zamierzone odpłatne zbycie nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku, w którym miało miejsce nabycie nieruchomości przez wnioskodawczynię.

Stanowisko wnioskodawczyni uznaje się za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.