IBPBII/2/415-633/11/MM

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 17 maja 2011 r. (data wpływu do tut. Biura 17 maja 2011 r.), uzupełnionym w dniu 29 czerwca 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 17 maja 2011 r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi wniosku, pismem z dnia 16 czerwca 2011 r. Znak: IBPB II/2/415-633/11/MM wezwano wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 29 czerwca 2011 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Dnia 4 maja 2006 r. wnioskodawczyni wraz z mężem zakupiła za pieniądze pochodzące z majątku wspólnego (kredyt hipoteczny) do majątku osobistego wnioskodawczyni nieruchomości stanowiącą lokal mieszkalny. Całość kwoty przeznaczonej na zakup mieszkania pochodziła z kredytu hipotecznego zaciągniętego we frankach szwajcarskich.

Dnia 7 marca 2011 r. powyższą nieruchomość wnioskodawczyni sprzedała, jednocześnie całkowicie spłacając zadłużenie wynikające z zaciągniętego wspólnie z mężem kredytu na zakup ww. nieruchomości.

Kwota kredytu, którą otrzymano różni się od kwoty, którą zwrócono bankowi. Różnica ta wynika ze znacznego wzrostu kursu CHF na dzień spłaty kredytu. Zaciągnięto w przeliczeniu na złotówki 109.989,00 zł. Oddano bankowi 137.224,16 zł.

W odpowiedzi na wezwanie wnioskodawczyni wyjaśniła, iż związek małżeński zawarła dnia 26 sierpnia 2000 r. W okresie od zawarcia związku małżeńskiego do nabycia przedmiotowej nieruchomości ani też nigdy później - nie zawierała umowy wyłączającej wspólność ustawową. Jednocześnie wnioskodawczyni poinformowała, że w złożonym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej we własnym stanowisku do pytania nr 1 popełniła błąd pisząc "umowy małżeńskiej rozszerzającej" - choć jest to zapis zgodny z prawdą - zapis ten miał brzmieć "umowy małżeńskiej wyłączającej".

Jedynymi okolicznościami, które skłoniły wnioskodawczynię i jej męża do zakupu mieszkania do majątku osobistego wnioskodawczyni była decyzja jej męża aby nabywana nieruchomość była tylko własnością wnioskodawczyni. Do przedstawionego przez małżonków pomysłu bank nie miał zastrzeżeń i udzielił im na tych warunkach kredytu na zakup nieruchomości, a notariusz uznał, iż dopuszczalny jest zakup nieruchomości przez małżonków ze środków pochodzących z majątku wspólnego do majątku osobistego jednego z nich. Zostało to ujęte w akcie notarialnym § 3 "Pani H. sprzedaje Państwu M. i S. małżonkom O. - opisaną w paragrafie pierwszym tego aktu nieruchomość stanowiącą lokal mieszkalny wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, a także wraz z wyposażeniem mieszkania, na które składa się między innymi zabudowa kuchni, za cenę w łącznej kwocie 100.000 zł a Państwo M. i S. małżonkowie O. powyższą nieruchomość wraz z opisanym wyposażeniem za podaną cenę kupują oświadczając, że nabycie następuje za pieniądze pochodzące z ich majątku wspólnego, do majątku osobistego Pani O."

Wnioskodawczyni dodała również, iż pozostała kwota uzyskana ze sprzedaży ww. nieruchomości została wydatkowana na zakup domu, który stanowi majątek wspólny małżonków.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Ad. 1

Zdaniem wnioskodawczyni, skoro kredyt został zaciągnięty wspólnie i przeznaczony całkowicie na zakup nieruchomości a jego spłata nastąpiła ze sprzedaży tej nieruchomości i małżonkowie nie zawierali umowy małżeńskiej rozszerzającej (wyłączającej) wspólność ustawową to mimo tego, że nieruchomość ta stanowiła majątek osobisty, spłata wspólnego kredytu hipotecznego jest dla wnioskodawczyni wydatkowaniem na cele mieszkaniowe i pozwoli jej uniknąć zapłaty podatku.

Ad. 2

Zdaniem wnioskodawczyni na poczet wydatkowania powinna być zaliczona kwota, którą faktycznie oddała do banku aby całkowicie spłacić zaciągnięty przez wnioskodawczynię i jej męża kredyt hipoteczny.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 z późn. zm.). W myśl art. 31 Kodeksu z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).

Co więcej, wspólność ustawowa charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania udziały małżonków w majątku wspólnym nie są określone, a zatem jest to typ współwłasności łącznej. Opisany ustrój majątkowy trwa do ustania lub unieważnienia małżeństwa albo orzeczenia separacji, chyba że w czasie trwania związku małżeńskiego: 1) małżonkowie zawarli małżeńską umowę majątkową, 2) z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków sąd orzekł zniesienie wspólności, 3) wspólność ustała z mocy prawa na skutek całkowitego lub częściowego ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków.

Natomiast do majątku osobistego każdego z małżonków zgodnie z art. 33 ww. Kodeksu należą:

W świetle powyższego, jeżeli małżonkowie nie zawarli umowy majątkowej to przedmioty nabyte za środki pochodzące z majątku wspólnego należą również do majątku wspólnego małżonków.

Ponadto zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ww. Kodeksu zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

W przedmiotowej sprawie wnioskodawczyni wskazała, iż notariusz uznał, że dopuszczalny jest zakup nieruchomości przez małżonków za środki pochodzące z majątku wspólnego do majątku osobistego jednego z nich, co zostało ujęte w akcie notarialnym. Z wniosku wynika również, że to wnioskodawczyni sprzedała przedmiotową nieruchomość a nie małżonkowie. W tym miejscu należy wskazać, że nie jest rolą Organu podatkowego wydającego interpretację indywidualną prowadzenie dowodów przeciwko dokumentom urzędowym. Tut. Organ nie ocenia zatem czy umowa, na podstawie której za środki pochodzące z majątku wspólnego wnioskodawczyni nabyła nieruchomość do majątku osobistego, jest dopuszczalna i prawnie skuteczna. Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie zadane przez wnioskodawczynię a więc ocena czy przychód uzyskany przez wnioskodawczynię ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej jej majątek odrębny i przeznaczony na spłatę kredytu zaciągniętego wspólnie z mężem jest wydatkiem poniesionym na cele mieszkaniowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, m.in.:

Przepis cytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawczyni wraz z mężem w dniu 4 maja 2006 r. za środki pochodzące z kredytu hipotecznego zakupili do majątku osobistego wnioskodawczyni nieruchomość. Następnie w dniu 7 marca 2011 r. przedmiotową nieruchomość wnioskodawczyni sprzedała jednocześnie spłacając całkowicie zadłużenie wynikające z zaciągniętego wspólnie z mężem kredytu na zakup przedmiotowej nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości nastąpiła przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, zatem uzyskany przychód stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 z późn. zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ten sposób, że zgodnie z art. 7 ust. 1 tej ustawy do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Stosownie do art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy.

Jednakże zgodne z art. 28 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zasada określona w ww. art. 28 ust. 2 nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

* na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

* na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej

* w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a) (tj. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnień wynikających z powołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym - w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. - jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży) przychodu wyłącznie na enumeratywnie wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. Zawarty w art. 21 ust. 1 pkt 32 katalog wydatków, uprawniających do zwolnienia jest katalogiem zamkniętym, w związku z czym inne wydatki, w nim nie wymienione, nie będą uprawniały do skorzystania ze zwolnienia.

Ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., mają prawo korzystać m.in. podatnicy, którzy przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbytej nieruchomości, pod warunkiem, że jest to nieruchomość wymieniona w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) - w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. Należy podkreślić, że z treść art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy jasno wynika, że kredyt, na którego spłatę został przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem zaciągniętym na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z umowy kredytowej. Ponadto powyższe zwolnienie ma zastosowanie tylko pod warunkiem, że nie zachodzą przesłanki wymienione w art. 21 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., w myśl którego "przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b", czyli podatnik nie korzystał z ulgi odsetkowej.

Z treści przedmiotowego wniosku wynika, iż wnioskodawczyni środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej jej majątek osobisty przeznaczyła na spłatę kredytu zaciągniętego wraz z mężem na zakup tej nieruchomości.

Jak już wyżej wskazano zwolnienie z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu oraz odsetek od kredytu przysługuje tylko wtedy, gdy kredyt został zaciągnięty przez podatnika na cele enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy.

Stosownie do powyższego należy stwierdzić, iż przychód uzyskany przez wnioskodawczynię w części przeznaczony na spłatę kredytu i odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości będzie podlegał zwolnieniu. Nie jest przeszkodą, że kredytobiorcą był również mąż wnioskodawczyni, gdyż wnioskodawczyni spłaciła kredyt, który został zaciągnięty na zaspokojenie jej potrzeb mieszkaniowych.

Nie ma również znaczenia, iż kredyt zaciągnięty był we frakach szwajcarskich i na dzień spłaty kurs franka znacznie wzrósł. Zwolnieniu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy podlega przychód wydatkowany na spłatę kredytu oraz odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży. Kwotą zwolnioną z opodatkowania będzie zatem rzeczywista wartość spłaconego po sprzedaży nieruchomości kredytu wraz z odsetkami. Nadmienić jedynie należy, że zwolnieniem objęte są środki wydatkowane na spłatę kredytu i odsetek, a więc zwolnienie nie obejmuje innych niż należność główna i odsetki opłat uiszczanych ewentualnie do banku w związku ze spłatą kredytu.

Z uzupełnienia wniosku wynika, że za pozostałe ze sprzedaży nieruchomości środki wnioskodawczyni kupiła wraz z mężem do majątku wspólnego dom. Należy zatem stwierdzić, iż w tej części uzyskany ze sprzedaży przychód będzie również korzystał ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy.

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 1 pkt 32 lit. a), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie (art. 21 ust. 16 ww. ustawy).

Pod pojęciem nabycia, o którym mowa w tiret 1-3 cyt. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy należy zatem rozumieć szeroko pojęcie własności, wobec czego mieści się w nim też pojęcie współwłasności, w szczególności zaś współwłasność łączna (bezudziałowa) - małżeńska.

Zatem, w przypadku określonym w ww. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych chodzi o wydatki poniesione przez podatnika na zaspokojenie jego potrzeb mieszkaniowych. Przy tym uznać należy, że cel mieszkaniowy, o którym mowa powyżej zostanie spełniony w odniesieniu do całej kwoty pozostałej ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości i wydatkowanej na zakup domu, bowiem w tym przypadku bez znaczenia pozostaje fakt, że środki pochodzące ze sprzedaży majątku odrębnego wnioskodawczyni zostały wydatkowane na nabycie do majątku wspólnego małżonków budynku mieszkalnego.

Reasumując, należy stwierdzić, iż kwota przychodu ze sprzedaży nieruchomości przeznaczona na rzeczywistą spłatę kredytu zaciągniętego na zakup sprzedawanej nieruchomości oraz na sfinansowanie zakupu nowego budynku mieszkalnego, korzysta ze zwolnienia przedmiotowego, określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) oraz e) ww. ustawy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.