IBPBII/2/415-603/11/MW - Ustalenie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej na podstawie umowy o dożywocie wartości świadczeń na rzecz dożywotnika w wartości ekwiwalentnej cenie zbycia określonej w umowie o dożywocie.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 20 kwietnia 2011 r. (data wpływu do Organu 29 kwietnia 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych:

* w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej na podstawie umowy o dożywocie wartości świadczeń na rzecz dożywotnika w wartości ekwiwalentnej cenie zbycia określonej w umowie o dożywocie - jest nieprawidłowe,

* w pozostałym zakresie - jest prawidłowe.

W dniu 29 kwietnia 2011 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytej na podstawie umowy o dożywocie.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 28 lutego 2007 r. została zawarta notarialna umowa o dożywocie, w której dotychczasowi właściciele nieruchomości oświadczyli, że przenoszą na rzecz wnioskodawcy i jego małżonki własność nieruchomości, natomiast wnioskodawca wraz z małżonką oświadczyli, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości zobowiązują się zapewnić dotychczasowym właścicielom dożywotnie utrzymanie polegające na tym, że nabywcy przyjmą zbywców jako domowników, dostarczać im będą wyżywienia, ubrania, światło i opał, zapewnią im odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie, sprawią im własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym oraz będą sprawować bieżącą konserwację i opiekę grobowca. Nabywcy powyższą własność i zobowiązania przyjęli. Strony ustaliły wartość nabytej nieruchomości na 100.000 zł. Od wartości tej wnioskodawca zapłacił podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%, tj. 2.000 zł oraz pozostałe opłaty (opłatę notarialną, sądową i podatek VAT) w łącznej kwocie 2.898 zł.

W dniu 24 sierpnia 2010 r. wnioskodawca wraz z małżonką sprzedał przedmiotową nieruchomość za kwotę 345.000 zł.

W nieruchomości tej wnioskodawca jak i jego małżonka nie byli zameldowani.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jaki podatek, w jakiej wysokości i od jakiej kwoty należy zapłacić w urzędzie skarbowym.

Zdaniem wnioskodawcy, podatek dochodowy od osób fizycznych należy zapłacić w wysokości 46.000 zł od dochodu 242.102 zł stanowiącego różnicę kosztów nabycia (100.000 zł, opłaty związane z nabyciem 2.898 zł) i ceny sprzedaży (345.000 zł). Dochód został ustalony w 1/2 wysokości dla każdego małżonka, tj. w wartości 121.051 zł. Podatek przypadający na każdego małżonka wynosi 23.000 zł.

Na poparcie swojego stanowiska wnioskodawca powołał interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 2 czerwca 2010 r. sygn. IBPBII/2/415-356/10/MM.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

Z treści cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu jest odpłatne zbycie m.in. nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 28 lutego 2007 r. wnioskodawca wraz z małżonką nabył na podstawie umowy o dożywocie nieruchomość, której wartość strony umowy ustaliły na 100.000 zł W dniu 24 sierpnia 2010 r. przedmiotowa nieruchomość została sprzedana przez małżonków za kwotę 345.000 zł.

W myśl przepisu art. 908 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Przedmiotem świadczenia ze strony zbywcy (dożywotnika) jest więc przeniesienie własności nieruchomości. Nabywca nieruchomości zobowiązuje się natomiast do świadczeń określonych w art. 908 Kodeksu cywilnego. Umowa o dożywocie ma charakter umowy zobowiązującej, odpłatnej i wzajemnej.

W związku z powyższym stwierdzić należy, iż sprzedaż w 2010 r. ww. nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, ponieważ ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w drodze umowy o dożywocie.

Z uwagi na fakt, iż w przedmiotowej sprawie nieruchomość wnioskodawca nabył w drodze umowy o dożywocie w dniu 28 lutego 2007 r., wobec tego przy sprzedaży tej nieruchomości zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia (sprzedaży) jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Tak obliczony przychód można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodów, ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy. W myśl tego przepisu koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, iż dochodem wnioskodawcy z tytułu odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości, podlegającym opodatkowaniu 19% podatkiem na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie różnica pomiędzy połową przychodu uzyskanego ze sprzedaży a połową kosztów uzyskania tego przychodu, stosownie do udziału jaki wnioskodawca posiada we współwłasności nieruchomości.

Do kosztów uzyskania przychodu mogą zostać zaliczone koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego umowy o dożywocie czyli opłata notarialna, sądowa a także zapłacony w związku z nabyciem nieruchomości podatek od czynności cywilnoprawnych, podobnie jak przychód - w wysokości odpowiadającej udziałowi wnioskodawcy we współwłasności.

Do kosztów uzyskania przychodu jako koszt nabycia przedmiotowej nieruchomości nie może natomiast zostać zaliczona, wbrew twierdzeniom wnioskodawcy, wartość świadczeń na rzecz dożywotnika w wartości ekwiwalentnej cenie zbycia określonej w umowie o dożywocie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy kosztem uzyskania przychodu mogą być udokumentowane koszty nabycia nieruchomości. W przypadku umowy o dożywocie, która jest umową odpłatną będą to wydatki, jakie nabywca ponosił będzie na rzecz dożywotnika do czasu zbycia nieruchomości. Chodzi zatem o faktyczny wydatek, który musiał ponieść nabywca nieruchomości, a nie o rynkową wartość nieruchomości, jaką strony ustaliły w akcie notarialnym. Żadne przepisy dotyczące odpłatnego zbywania nieruchomości nie zezwalają na odliczenie od przychodu jako kosztu jego uzyskania wartości rynkowej. Kosztem winny być wydatki rzeczywiście poniesione a nie szacowane. Stąd ich konieczność dokumentowania. Sama wartość nieruchomości bynajmniej nie musi odpowiadać w rzeczywistości wartości świadczeń jakie nabywca ponosił na rzecz dożywotnika. Odliczanie zaś kosztów nabycia, które nigdy poniesione nie były jest wbrew istocie instytucji kosztów uzyskania przychodu.

Kosztem nabycia dla wnioskodawcy będą zatem faktycznie poniesione i udokumentowane wydatki na rzecz dożywotnika. Dopiero różnica między przychodem ze zbycia a tymi wydatkami stanowić będzie podstawę opodatkowania.

Odnosząc się do powołanej przez wnioskodawcę interpretacji indywidualnej zauważyć należy, iż Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach podjął kroki, aby interpretacja ta została zmieniona w trybie art. 14e § 1 Ordynacji podatkowej z uwagi na jej nieprawidłowość.

Należy także wskazać, iż z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - niniejsza interpretacja jest wiążąca wyłącznie dla wnioskodawcy, jako występującego z wnioskiem. Nie dotyczy natomiast żony wnioskodawcy. Małżonka wnioskodawcy chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.