IBPBII/2/415-579/12/MM - Określenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 12 kwietnia 2012 r. (data wpływu do tut. Biura 16 kwietnia 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 16 kwietnia 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Na podstawie umowy darowizny z dnia 28 listopada 2003 r. mąż wnioskodawczyni jest właścicielem nieruchomości o nr 913/3 oraz 916/13 i 916/14 powstałej wskutek podziału geodezyjnego działki 916/1 (z dnia 4 kwietnia 2011 r.).

W dniu 23 października 2010 r. wnioskodawczyni zawarła związek małżeński i pozostaje w ustroju ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. W dniu 15 lipca 2011 r. w Kancelarii Notarialnej, jak wynika z aktu notarialnego, mąż wnioskodawczyni darował jej opisaną wyżej nieruchomość w postaci działek 916/3, 916/13 oraz 916/14, postanawiając, że przedmiot darowizny będzie stanowić majątek objęty wspólnotą majątkową małżeńską wnioskodawczyni i jej męża.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedając nieruchomość nr 916/14 na potrzeby budowy domu jednorodzinnego wnioskodawczyni podlega opodatkowaniu z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zdaniem wnioskodawczyni, w związku z tym, iż jej mąż jest długoletnim właścicielem nieruchomości, która powstała wskutek podziału geodezyjnego i darował wnioskodawczyni ww. nieruchomość jak i pozostałe w związku z tym, że stali się małżeństwem i chcą budować dom będąc obydwoje inwestorami, to wnioskodawczyni nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Darowizna była w dobrej wierze, a pieniądze ze sprzedaży nieruchomości wnioskodawczyni wraz z mężem przekaże na cele budowy domu.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

Przepis cytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych normuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw upłynęło 5 lat, sprzedaż tej nieruchomości lub prawa nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

W myśl powyższego, rozstrzygającym faktem odnośnie ewentualnego opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw będzie moment i forma prawna pierwotnego nabycia.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 28 listopada 2003 r. na podstawie umowy darowizny mąż wnioskodawczyni nabył nieruchomość, która w wyniku podziału geodezyjnego składa się z działki nr 913/3, 916/13 i 916/14. Następnie w dniu 15 lipca 2011 r. mąż wnioskodawczyni w drodze umowy darowizny - podarował wnioskodawczyni całą nieruchomość do majątku wspólnego.

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane przepisami ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 z późn. zm.). Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy, z chwilą zawarcia małżeństwa między małżonkami z mocy prawa powstaje wspólność majątkowa obejmująca przedmioty nabyte w czasie jego trwania przez oboje małżonków lub jednego z nich.

Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Do majątku osobistego każdego z małżonków należą m.in. przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił (art. 33 pkt 2 ww. ustawy).

Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością - art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Prawo ustanawia jednak zasadę, że oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. (art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

Zgodnie natomiast z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.

Świadczenie darczyńcy może polegać na działaniu lub zaniechaniu działania. Istotną cechą darowizny jest jej bezpłatny charakter. Oznacza to, że druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za uczynioną darowiznę.

Przedmiotem darowizny mogą być rzeczy, a więc wszystkie nieruchomości, ruchomości oraz zbywalne prawa majątkowe, czyli takie, które mogą być przedmiotem sprzedaży. Darowizną można objąć także rzeczy przyszłe. Umowa darowizny ma charakter umowy zobowiązującej (konsensualnej) - do zawarcia umowy dochodzi z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia woli - i jednostronnej, jako nie przynoszącej darczyńcy żadnej opłaty. Do zawarcia umowy darowizny, podobnie jak każdej innej umowy, niezbędne jest zgodne oświadczenie woli przez obie strony umowy. Umowa darowizny dochodzi do skutku dopiero z chwilą złożenia oświadczenia woli przez obdarowanego o przyjęciu darowizny.

Nie można zatem przyjąć, że dokonanie darowizny z majątku odrębnego jednego z małżonków do majątku wspólnego małżonków nie stanowi dla drugiego małżonka nabycia w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zwiększa się bowiem stan posiadania obdarowanego małżonka o nieruchomość. Umowa darowizny bezwzględnie stanowi jedną z form nabycia, gdyż dopiero z chwila jej dojścia do skutku obdarowany małżonek nabywa prawo własności do tej nieruchomości. Bez znaczenia pozostaje jak długo darczyńca był jej właścicielem ani to czy nieruchomość została przekazana do majątku odrębnego obdarowanego małżonka, czy do majątku objętego wspólnością. Darowizna do majątku wspólnego nieruchomości stanowiącej majątek odrębny jednego małżonka, jest nabyciem tej nieruchomości przez drugiego małżonka w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej wyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Powyższe oznacza, że za datę nabycia przez obdarowanego małżonka udziału w nieruchomości należy przyjąć dzień, w którym małżonek dokonał darowizny nieruchomości do majątku wspólnego. W takim przypadku u wnioskodawczyni z dniem 15 lipca 2011 r. doszło do nabycia udziału w nieruchomości.

Przed dokonaniem ww. czynności to mąż wnioskodawczyni był jedynym właścicielem całej nieruchomości, natomiast po dokonaniu darowizny współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości, na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej stała się wnioskodawczyni i jej mąż.

Reasumując, przeniesienie własności nieruchomości w drodze darowizny z majątku odrębnego męża do majątku wspólnego małżonków stanowiło dla wnioskodawczyni nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Za datę nabycia przez wnioskodawczynię prawa do udziału w przedmiotowej nieruchomości uznać należy 2011 r., kiedy to wnioskodawczyni stała się współwłaścicielem nieruchomości.

Jedynie uzupełniająco należy zauważyć, że zawarcie umowy darowizny rodzi skutki podatkowe jak dla darowizny. Skutków zawarcia umowy darowizny nie można porównywać do skutków żadnych innych umów, nawet jeśli umowy te mają charakter nieodpłatny. W szczególności umowa darowizny, którą co wynika z wniosku - zawarły strony nie jest umową majątkową małżeńską, więc i skutki tej umowy będą odmienne. Bez znaczenia jest zatem okoliczność, że mąż wnioskodawczyni był właścicielem przedmiotowej nieruchomości od wielu lat, skoro wnioskodawczyni stała się jej współwłaścicielem w 2011 r. Ta argumentacja wnioskodawczyni powoduje, że jej stanowiska nie można było uznać za prawidłowe.

Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości przed końcem 2016 r., czyli przed upływem 5-letniego terminu, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będzie stanowiła dla wnioskodawczyni źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Dokonując oceny skutków podatkowych zbycia przedmiotowej nieruchomości należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2011 r. Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono bowiem m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

I tak zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, iż wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, iż powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy zatem obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x (W/P)

gdzie:

D - dochód ze sprzedaży udziału w nieruchomości,

W - wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P - przychód ze sprzedaży udziału w nieruchomości.

W sytuacji gdy przychód ze sprzedaży udziału w nieruchomości zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Stosownie do art. 21 ust. 28 za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

Podsumowując, na wnioskodawczyni ciąży obowiązek zapłaty 19% podatku dochodowego od połowy dochodu osiągniętego ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej działkę nr 916/14, którą nabyła w 2011 r. w drodze darowizny, stosownie do udziału jaki przysługuje jej w majątku wspólnym.

Jednakże jeżeli cały uzyskany z tego tytułu przez wnioskodawczynię przychód zostanie przeznaczony w ustawowym terminie na budowę własnego budynku mieszkalnego, to wnioskodawczyni będzie mogła skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d. ww. ustawy.

Stanowisko wnioskodawczyni, zgodnie z którym nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym uznano za nieprawidłowe. Wnioskodawczyni co do zasady podlega opodatkowaniu, gdyż sprzedaż nieruchomości spowoduje u niej powstanie źródła przychodu. Po spełnieniu określonych warunków może jednak skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.