IBPBII/2/415-510/14/MZa - Ustalenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości otrzymanej w drodze darowizny

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 12 maja 2014 r. (data otrzymania 19 maja 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości otrzymanej w drodze darowizny - jest prawidłowe.

W dniu 19 maja 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości otrzymanej w drodze darowizny.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca spodziewa się, że otrzyma w drodze darowizny budynek mieszkalny, w którym znajdować się będą lokale mieszkalne oraz stanowiska postojowe.

Darowizna zostanie dokonana do majątku odrębnego Wnioskodawcy. Wnioskodawca planuje, że część nieruchomości otrzymanej w drodze darowizny przeznaczy na swoje osobiste potrzeby natomiast pozostałe lokale mieszkalne wraz ze stanowiskami postojowymi sprzeda.

Wnioskodawca planuje, że w okresie pomiędzy otrzymaniem nieruchomości a jej sprzedażą będzie dokonywał jej najmu lub dzierżawy. Intencją Wnioskodawcy jest możliwie dalekie ograniczenie zakresu czynności podejmowanych w związku z najmem/dzierżawą nieruchomości. W związku z powyższym zamiarem Wnioskodawca nie planuje we własnym zakresie poszukiwać najemców (może korzystać w tym zakresie z usług pośrednika), nie będzie ponosił nakładów na prowadzenie biura czy reklamę. Wnioskodawca przewiduje natomiast możliwość najmu/dzierżawy nieruchomości na rzecz podmiotu gospodarczego zajmującego się profesjonalnie podnajmem bądź też bezpośredniego wynajmowania nieruchomości zainteresowanym osobom wskazanym przez profesjonalnego pośrednika.

Wnioskodawca nie prowadzi i nie planuje prowadzić działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o swobodzie działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami, ich najmem lub dzierżawą. Nie planuje również wykorzystywać nieruchomości dla celów innej, prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Obecnie wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą konsekwencji podatkowych sprzedaży nieruchomości otrzymanej w drodze darowizny.

W związku z powyższym zdarzeniem zadano następujące pytania:

1. Czy w przypadku, w którym otrzymany budynek mieszkalny, z wyłączeniem części wykorzystywanej przez Wnioskodawcę na swoje osobiste potrzeby, będzie przedmiotem umowy sprzedaży, dochód ze sprzedaży będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

2. Czy w przypadku, w którym otrzymany budynek mieszkalny, z wyłączeniem części wykorzystywanej przez Wnioskodawcę na swoje osobiste potrzeby, będzie przedmiotem umowy sprzedaży dokonanej po upływie 5 lat licząc od końca roku, w którym nieruchomość zostanie otrzymana przez Wnioskodawcę, dochód ze sprzedaży będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Ad 1.

Zdaniem Wnioskodawcy, dochód ze sprzedaży nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52 coraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany. Zatem odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych stanowi źródło przychodu w rozumieniu przywołanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Z przepisów ustaw podatkowych wynika, że dochód ze sprzedaży nieruchomości może zostać zaklasyfikowany zarówno jako dochód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jak również jako dochód z działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy - ilekroć w ustawie mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.

W przypadku Wnioskodawcy nabycie nieruchomości nastąpi na skutek otrzymania darowizny a Wnioskodawca przed dniem sprzedaży będzie traktować wynajem/dzierżawę nieruchomości jako pasywne źródło dochodów. Nie jest intencją Wnioskodawcy, aby otrzymaną nieruchomość wykorzystywać do celów prowadzenia działalności gospodarczej - wynajmowane nieruchomości będą składnikami jego majątku osobistego otrzymanego w drodze darowizny. Wnioskodawca nie planuje ponosić nakładów na biuro czy reklamę dla zmaksymalizowania przychodu z najmu/dzierżawy czy sprzedaży nieruchomości. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, nieuprawnione byłoby twierdzenie, że prowadzona działalność będzie miała charakter zorganizowany. Należy więc uznać, że zarówno najem/dzierżawa nieruchomości jak i jej późniejsza sprzedaż nie będą dokonywane w wykonaniu działalności gospodarczej. Biorąc powyższe wyjaśnienie pod uwagę, zdaniem Wnioskodawcy, dochód ze sprzedaży nieruchomości otrzymanej przez Wnioskodawcę w drodze darowizny będzie stanowił dochód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ad.2

Zdaniem Wnioskodawcy, dochód ze sprzedaży nieruchomości dokonanej po upływie 5 lat licząc od końca roku, w którym nieruchomość zostanie otrzymana w drodze darowizny nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - źródłami przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zgodnie z powyższymi przepisami w sytuacji sprzedaży nieruchomości, która nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, dochód ze sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, wyłącznie wtedy, gdy sprzedaż ma miejsce przed upływem pięciu lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości po upływie tego okresu nie powoduje powstania obowiązku podatkowego z tytułu podatku dochodowego po stronie jej zbywcy. Biorąc pod uwagę powyższe wyjaśnienia, zdaniem Wnioskodawcy, przychód ze sprzedaży nieruchomości, o której mowa w opisie zdarzenia przyszłego, nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeśli sprzedaż zostanie dokonana po upływie 5 lat od końca roku, w którym nieruchomość zostanie nabyta w drodze darowizny.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) - odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 8 tego przepisu:

- pozarolnicza działalność gospodarcza,

- odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

* wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

* polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

* polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Jednakże brak dochodu z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów.

Definicja działalności gospodarczej wymaga również, aby działalność taka wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły. Przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Z kolei ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania, powtarzania określonego zespołu konkretnych działań. Kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Nie wyklucza ono jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia pożądanego efektu.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3 nawet, jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

Natomiast w świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - za przychody z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

- ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Z powyższych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że Wnioskodawca spodziewa się otrzymania w drodze darowizny budynku mieszkalnego, w którym znajdują się lokale mieszkalne wraz ze stanowiskami postojowymi. Wnioskodawca w późniejszym czasie po wcześniejszym wynajmie tych lokali planuje je sprzedać. Wnioskodawca zaznaczył, że nie prowadzi i nie planuje prowadzić działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami, ich najmem lub dzierżawą, jak również nie planuje wykorzystywać nieruchomości dla celów innej prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

Kwestią wątpliwą dla Wnioskodawcy jest ustalenie czy planowana sprzedaż budynku mieszkalnego, w którym będą się znajdować lokale mieszkalne oraz stanowiska postojowe będzie generować przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. z odpłatnego zbycia.

W celu zakwalifikowania działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu, czyli ustalenia czy sprzedaż będzie stanowiła dla Wnioskodawcy przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości. Zatem skoro Wnioskodawca twierdzi, że planuje sprzedaż nieruchomości, którą otrzyma w darowiźnie do jego majątku odrębnego, to na etapie wydawania interpretacji indywidualnej nie ma podstaw do przyjmowania poglądu odmiennego. Co do zasady sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności nie stanowią działalności gospodarczej. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Wnioskodawcę, należy stwierdzić, że sprzedaż nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy, tj. przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Konsekwencją powyższego ustalenia jest również to, że sprzedaż nie będzie stanowić dla Wnioskodawcy źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, jeżeli planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze darowizny nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Jedynie w sytuacji, gdyby odpłatnego zbycia Wnioskodawca dokonał przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, wówczas przychód uzyskany ze sprzedaży będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, skoro planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie mieć związku z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą, to sprzedaż ta mogłaby być dla Wnioskodawcy źródłem przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, o ile zostałaby dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie powyższej nieruchomości. Zgodnie bowiem z zasadą wyrażoną w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie miało to miejsca w wykonywaniu działalności gospodarczej, stanowi podlegający opodatkowaniu przychód z tego tytułu. Ponieważ jednak w niniejszej sprawie sprzedaż ma nastąpić po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, to sprzedaż ta w świetle okoliczności przedstawionych przez Wnioskodawcę i przyjętych za podstawę orzekania przez Organ, nie będzie stanowiła dla Wnioskodawcy źródła przychodu, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Wnioskodawcy należało zatem uznać za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) - w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie - w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.