IBPBII/2/415-5/09/JSz

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 31 grudnia 2008 r. (data wpływu do tut. Biura 2 stycznia 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży działki - jest nieprawidłowe.

W dniu 2 stycznia 2009 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży działki.

Z uwagi na stwierdzone braki formalne pismem z dnia 27 lutego 2009 r. Znak IBPP1/443-8/09/AL i IBPB II/2/415-5/09/JSz wezwano do uzupełnienia wniosku. Wobec braku odpowiedzi organ podatkowy udziela interpretacji w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zgodnie z zawartym w wezwaniu pouczeniem.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej. Jest właścicielką działek o ogólnej powierzchni 2,70 ha - otrzymanych w 1990 r. w formie darowizny od ojca. Nie prowadzi działalności rolniczej. Ww. działek rolnych nie uprawia, nie przynoszą jej przychodów ani dochodów. Należy je traktować jako nieużytki rolne. Wnioskodawczyni nie występowała ani nie pobierała dopłat z ARiMR ani innych tytułu użytkowania działek rolnych. Nie uzyskała przychodu z tytułu dzierżawy tych działek z przeznaczeniem na cele rolnicze.

W marcu 2008 r. jedną z tych działek na podstawie spisanej umowy przedwstępnej sprzedała osobie prawnej z przeznaczeniem pod działalność gospodarczą nabywcy nie związaną z działalnością rolniczą. Ww. umowa określiła warunki spłaty w formie comiesięcznej kwoty w wysokości 6 tys. zł z prawem do wykupu całkowitego po zakończeniu inwestycji na tej działce za kwotę całkowitą w wysokości 1,5 mln. zł. Końcowa spłata zobowiązania zostanie pomniejszona o wcześniejsze miesięczne wpłacone zaliczki. Wnioskodawczyni wskazuje, że nastąpiła taka specyficzna forma ratalno-leasingowej sprzedaży działki rolnej. W momencie spisania umowy i pierwszych kilku miesięcznych rat działka nie została przekwalifikowana z działki rolnej na działkę o innym przeznaczeniu. Powyższe zostało dokonane w miesiącu grudniu 2008 r.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy uzyskane przychody (dochody) z tytułu sprzedaży ww. działki podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem wnioskodawczyni, powyższa czynność nie podlega opodatkowaniu w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Na podstawie art. 10 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) dochody uzyskane w formie zaliczek (rat) są wyłączone z opodatkowania do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy z źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawczyni nabyła działki w 1990 r. w formie darowizny od ojca. W roku 2008 r. zawarła umowę przedwstępną sprzedaży osobie prawnej z przeznaczeniem pod działalność gospodarczą nie związaną z działalnością rolną. Ww. umowa określiła warunki spłaty w formie comiesięcznej kwoty w wysokości 6 tys. zł z prawem do wykupu całkowitego po zakończeniu inwestycji na tej działce za kwotę całkowitą w wysokości 1,5 min. zł. Końcowa spłata zobowiązania zostanie pomniejszona o wcześniejsze miesięczne wpłacone zaliczki.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, iż umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Z treści powyższych przepisów wynika że właściwa umowa sprzedaży może być poprzedzona umową przedwstępną, jednakże umowa przedwstępna nie przenosi własności nieruchomości. Poprzez umowę przedwstępną strony zobowiązują się jedynie do zawarcia w przyszłości przyrzeczonej umowy.

Umowa przenosząca własność (sprzedaż) ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 353#61446; Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Podsumowując, zgodnie z normami prawa cywilnego przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży i nie zmienia tego fakt zawarcia umowy przedwstępnej ani wcześniejsza zapłata części lub całości ceny. Dopiero z chwilą podpisania ostatecznej umowy sprzedaży dochodzi do odpłatnego zbycia, które może być źródłem przychodów podlegającym opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy.

Należy jednak zauważyć, że w przedmiotowej sprawie nie nastąpiło przewłaszczenie na rzecz nabywcy w celu zabezpieczenia wierzytelności posiadanej względem wnioskodawczyni. Należy zatem podkreślić, że w niniejszej sprawie nie będzie miał zastosowania art. 10 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, ponieważ jak wynika ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku, nie została zawarta umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie.

Przewłaszczenie jest specyficzną umową cywilnoprawną. Na mocy tej umowy - celem zabezpieczenia wierzytelności - dłużnik przenosi na wierzyciela własność rzeczy, z zastrzeżeniem powtórnego przeniesienia własności na dłużnika w przypadku uiszczenia przez niego zabezpieczonego w ten sposób długu.

Jak wynika z wcześniejszych przepisów właścicielem nieruchomości jest w dalszym ciągu wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni nie przeniosła tej własności na rzecz spółki, nie wskazuje też aby wobec tej spółki miała długi, które nieruchomość miała zabezpieczać. Wnioskodawczyni jedynie podpisała umowę przedwstępną określające warunki spłaty w formie comiesięcznych kwot w wysokości 6 000 zł z prawem do wykupu całkowitego po zakończeniu inwestycji. Tym samym w niniejszej sprawie będzie miał zastosowanie tylko przytoczony powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W niniejszej sprawie aby ustalić skutki podatkowe odpłatnego zbycia należy stwierdzić czy sprzedaż ta będzie w ogóle stanowiła źródło przychodu.

Przepis cytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych normuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości upłynęło 5 lat, sprzedaż tej nieruchomości nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Zbywaną nieruchomość wnioskodawczyni nabyła w drodze darowizny od ojca w 1990 r. zatem odpłatne zbycie tej nieruchomości lub jej części po 1 stycznia 1996 r. nie stanowi w ogóle źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stanowiska wnioskodawczyni nie można było jednak uznać za prawidłowe, bo choć istotnie dokonana przez nią czynność nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, to z całkowicie innego powodu niż wskazany przez nią w uzasadnieniu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielce, ul. Prosta 10, 25-366 Kielce, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.