IBPBII/2/415-493/13/MW

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 26 kwietnia 2013 r. (data wpływu do tut. Biura 29 kwietnia 2013 r.), uzupełnionym w dniu 20 czerwca 2013 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego - jest prawidłowe.

W dniu 29 kwietnia 2013 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W związku ze stwierdzonymi brakami formalnymi, pismem z dnia 17 czerwca 2013 r. Znak: IBPB II/2/415-493/13/MW wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 20 czerwca 2013 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca w kwietniu 2009 r. nabył lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość. Następnie w styczniu 2011 r. wnioskodawca zbył przedmiotowy lokal.

W chwili obecnej wnioskodawca rozważa sposób wydatkowania środków pieniężnych z tytułu zbycia owego lokalu celem skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w treści art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca planuje zawarcie z firmą deweloperską umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności a także przeniesienia własności lokalu mieszkalnego. Umowa końcowa przenosząca własność tegoż lokalu będzie zawarta w 2014 r., kiedy to nastąpi zakończenie trwającej obecnie inwestycji budowlanej, w ramach której ma powstać przedmiotowy lokal. Warunkiem zawarcia umowy przedwstępnej jest dokonanie przez wnioskodawcę wpłaty części ceny zakupu. Wnioskodawca ma zamiar wpłacić ustaloną kwotę ze środków pochodzących ze sprzedaży w 2011 r. wspomnianego wcześniej lokalu mieszkalnego. Wszelkie wpłaty potwierdzone będą fakturami.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy wnioskodawca będzie mógł skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w treści art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli przychody uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2009 r. a zbytego w 2011 r. przeznaczy na zapłatę za nabycie lokalu mieszkalnego, którego przeniesienie własności na rzecz wnioskodawcy nastąpi ostatecznie w 2014 r. z uwagi na trwający proces budowlany.

Zdaniem wnioskodawcy, stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwolnione z podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowy na własne cele mieszkaniowe.

Jako jeden z owych "własnych celów mieszkaniowych" ustawodawca wskazuje nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

W opisanym zdarzeniu wnioskodawca zbył w 2011 r. lokal mieszkalny nabyty uprzednio w 2009 r. A zatem aby skorzystać z owego zwolnienia, musi do końca 2013 r. wydatkować osiągnięty dochód na jeden ze wskazanych w ustawie "własnych celów mieszkaniowych".

Wnioskodawca zamierza przeznaczyć faktycznie całość osiągniętego przychodu na własny cel mieszkaniowy, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym.

Co prawda wnioskodawca nie nabędzie przed końcem 2013 r. - z uwagi na trwający proces budowlany - prawa własności przedmiotowego lokalu, niemniej spełni przesłankę przeznaczenia kwoty uzyskanej ze sprzedaży na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, co jasno będzie wynikać ze stosownego aktu notarialnego.

W związku z powyższym, zdaniem wnioskodawcy, będzie mógł skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że wnioskodawca w kwietniu 2009 r. nabył lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, a następnie w styczniu 2011 r. wnioskodawca zbył przedmiotowy lokal.

Z uwagi zatem na fakt, iż nabycie sprzedanego w styczniu 2011 r. lokalu mieszkalnego miało miejsce w 2009 r., dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego zdarzenia należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja zbycia mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem odpłatnego zbycia nieruchomości itp.).

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Z kolei art. 22 ust. 6d ww. ustawy stanowi, iż za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Z treści art. 22 ust. 6e ww. ustawy wynika, iż wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy za wydatki na cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na:

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż wnioskodawca rozważając sposób wydatkowania środków pieniężnych z tytułu zbycia lokalu dokonanego w styczniu 2011 r., celem skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w treści art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, planuje zawarcie z firmą deweloperską umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności a także przeniesienia własności lokalu mieszkalnego. Umowa końcowa przenosząca własność tegoż lokalu będzie zawarta w 2014 r., kiedy to nastąpi zakończenie trwającej obecnie inwestycji budowlanej, w ramach której ma powstać przedmiotowy lokal. Warunkiem zawarcia umowy przedwstępnej jest dokonanie przez wnioskodawcę wpłaty części ceny zakupu. Wnioskodawca ma zamiar wpłacić ustaloną kwotę ze środków pochodzących ze sprzedaży w 2011 r. wspomnianego wcześniej lokalu mieszkalnego. Wszelkie wpłaty potwierdzone będą fakturami.

Z analizowanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że ustawodawca uzależnia skorzystanie z przedmiotowego zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego. Celem tym może być nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, w którym to lokalu podatnik będzie zaspokajał swoje własne potrzeby mieszkaniowe.

Z literalnego brzmienia ww. przepisu należy zatem wywieść, że decydujące znaczenie ma fakt wydatkowania środków pieniężnych, w tym również w formie przedpłat, na m.in. nabycie lokalu mieszkalnego, a nie przeniesienie własności nabywanego lokalu na nabywcę. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wiąże bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia określonego dochodu od podatku dochodowego od osób fizycznych nie z faktem zawarcia umowy przenoszącej własność, lecz z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonych w tej umowie. Warunkiem jednak niezbędnym jest faktyczne przeniesienie własności nieruchomości lub praw najpóźniej do dnia rozstrzygania przez organ podatkowy o zasadności zastosowania tego zwolnienia.

Reasumując, przychód uzyskany z dokonanej w 2011 r. sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego, wydatkowany do dnia 31 grudnia 2013 r. na wpłatę części ceny zakupu lokalu mieszkalnego na podstawie zawartej z deweloperem umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności oraz przeniesienia własności lokalu mieszkalnego, będzie mógł skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w treści art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pod warunkiem sfinalizowania transakcji najpóźniej do dnia rozstrzygania przez organ podatkowy o zasadności zastosowania tego zwolnienia.

Stanowisko wnioskodawcy uznać należało zatem za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.