IBPBII/2/415-490/10/HS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 31 marca 2010 r. (data wpływu do tut. Biura - 8 kwietnia 2010 r.), uzupełnionym w dniu 9 czerwca 2010 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 8 kwietnia 2010 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na stwierdzone braki formalne, pismem z dnia 25 maja 2010 r. znak: IBPB II/2/415-490/10/HS wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 9 czerwca 2010 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 12 października 2006 r. wnioskodawca nabył za kwotę 25.000 zł wspólnie z żoną lokal mieszkalny o powierzchni 30,35 m ² znajdujący się w bloku mieszkalnym. Zakup tego lokalu został sfinansowany w całości z zaciągniętego na ten cel kredytu bankowego. W dniu 25 czerwca 2008 r. ww. lokal został sprzedany za kwotę 58.000 zł. Przed sprzedażą tegoż lokalu wnioskodawca zobowiązany został w umowie z kupującym do spłaty całości kredytu bankowego zaciągniętego na jego zakup. Spłata zadłużenia nastąpiła w dniu 24 kwietnia 2008 r. W ustawowym terminie, tj. w dniu 7 lipca 2008 r. wnioskodawca złożył deklarację PIT-23 wraz z oświadczeniem o przeznaczeniu przychodu na cele mieszkalne. Wspólnie z żoną wnioskodawca planuje w miesiącu kwietniu 2010 r. nabyć działkę budowlaną. Działkę tę chciałby nabyć częściowo z kredytu budowlanego (hipotecznego) udzielonego przez bank.

W uzupełnieniu przedmiotowego wniosku wnioskodawca wyjaśnił, że na poczet sprzedawanego mieszkania otrzymał zadatek w wysokości 12.000 zł. Kwota ta została przekazana wnioskodawcy w dniu 20 marca 2008 r.

Wątpliwości wnioskodawcy związane są z faktem, czy kwotę kredytu bankowego zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego oraz kwotę nabycia działki budowlanej można zaliczyć na poczet wydatków mieszkalnych w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. (art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) tej ustawy).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy kwota spłaconego kredytu bankowego wraz z odsetkami zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego w dniu 12 października 2006 r., a spłaconego przed dniem zbycia tego lokalu, tj. w dniu 24 kwietnia 2008 r. oraz kwota zakupu działki budowlanej w miesiącu kwietniu 2010 r. częściowo kredytowanej przez bank może zostać zaliczona na poczet wydatków, o których mowa w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e).

Zdaniem wnioskodawcy, zarówno kwota kredytu bankowego wraz z odsetkami zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego jak również kwota ewentualnego zakupu działki budowlanej, powinny być traktowane jako wydatki na cele mieszkaniowe, w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu dodanym do końca 2006 r. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) i art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Taka interpretacji, zdaniem wnioskodawcy, byłaby zgodna z literą prawa oraz odzwierciedlałaby ducha sprawiedliwości społecznej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie m.in.:

W przedmiotowej sprawie nabycie lokalu mieszkalnego przez wnioskodawcę miało miejsce w dniu 12 października 2006 r., a tym samym do zbycia tego lokalu mają zastosowanie przepisy w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r.

Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 28 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 28 ust. 2 podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Stosownie do art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e), podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszt odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Do kosztów odpłatnego zbycia zaliczyć można np. opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową, koszty pośrednika zajmującego się obrotem nieruchomości, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej. Kosztów nie stanowią natomiast wydatki na nabycie zbywanej nieruchomości.

Stosownie do art. 28 ust. 2a) zasada, o której mowa w ust. 2 zdanie drugie, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Z powyższego wynika, że złożenie stosownego oświadczenia w ustawowym terminie, powoduje wyłączenie możliwości wydania przez organ podatkowy decyzji określającej wysokość zobowiązania podatkowego podatnika, który takie oświadczenie złożył. Wyłączenie to istnieje w okresie, w którym podatnik ma prawo wydać uzyskany przychód na cele preferowane zwolnieniem podatkowym.

W świetle z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

* na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

* na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) tejże ustawy stanowi, że wolny od podatku dochodowego jest przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) powołanej ustawy w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy.

Powyższe oznacza, iż ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy mają prawo korzystać m.in. podatnicy, którzy przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbytej nieruchomości, pod warunkiem, że jest to nieruchomość wymieniona w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), a także na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w tym przepisie związane ze zbytą nieruchomością. Ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

Ponadto przepis art. 21 ust. 2 lit. a) ww. ustawy określa, iż ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26 lit. b).

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawca w dniu 25 czerwca 2008 r. dokonał sprzedaży lokalu mieszkalnego, który nabył w dniu 25 październiku 2006 r. w całości ze środków pochodzących z kredytu bankowego. Zatem odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości dokonane zostało przed upływem 5 lat od daty jego nabycia i winno być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca podkreśla, iż przed zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego spłacił kredyt zaciągnięty na zakup zbywanego mieszkania z zaliczki w kwocie 12.000 zł uzyskanej od nabywcy na poczet ceny sprzedaży mieszkania. Ponadto wnioskodawca w ustawowym terminie złożył w urzędzie skarbowym oświadczenie o zamiarze wydatkowania uzyskanego przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z dyspozycji zawartej w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła być przeznaczona na cele określone w tym artykule, sprzedaż powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na to nabycie.

Jednakże w określonych przypadkach przedmiotowym zwolnieniem mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata, zaliczka) i wydatkowane na cele wskazane w ustawie przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane umową przedwstępną, a na poczet ceny sprzedaży jest zaliczony zadatek. Skoro kwota zadatku wypłacona została wnioskodawcy na poczet ceny sprzedaży nieruchomości, będzie ona stanowiła składnik ceny, więc kwota uzyskana z tego tytułu i wydatkowana na spłatę kredytu korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego na warunkach określonych w powołanym przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy, ale tylko i wyłącznie do wysokości kwoty uzyskanego zadatku. Dotyczy to sytuacji, w której kwota spłaconego całkowicie kredytu byłaby wyższa niż kwota otrzymanego zadatku.

Podatnik musi jednoznacznie udowodnić, że te środki finansowe (zadatek), a nie inne zostały na ten cel przeznaczone. Raty kredytu spłacone przed otrzymaniem zadatku jak również kwota całkowicie spłaconego kredytu w części przekraczającej kwotę otrzymanego zadatku nie będą mogły zostać uznane za cel mieszkaniowy.

Zgodnie natomiast z dyspozycją zawartą w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej m.in. gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży.

Z powyższego wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości jest wydatkowanie uzyskanych z tej sprzedaży środków w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

Podkreślić należy, że o prawie do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia nie przesądza fakt złożenia stosownego oświadczenia lecz fakt rzeczywistego wydatkowania owych środków pieniężnych na własne cele mieszkaniowe, które są enumeratywnie wymienione w wyżej cytowanym przepisie.

Tak więc w odniesieniu do planowanego przeznaczenia części środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania w dniu 25 czerwca 2008 r. na nabycia działki budowlanej w kwietniu 2010 r. zaznaczyć należy, iż dwuletni termin, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a)-e) w przypadku wnioskodawcy upłynął z dniem 25 czerwca 2010 r.

Wszelkie wydatki środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe dokonane po upływie tego terminu nie będą korzystały z przedmiotowego zwolnienia, a ta część przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości, która nie została przeznaczona w okresie dwóch lat od daty sprzedaży na własne cele mieszkaniowe wnioskodawcy będzie stanowić źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 28 ust. 2 ww. ustawy.

Dodatkowo zaznaczyć również należy, iż ewentualne nabycie działki budowlanej w części kredytowanej przez bank, nie będzie wypełniało dyspozycji zawartej w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym w zakresie dotyczącym pochodzenia środków ze sprzedaży nieruchomości. Zwolnieniu podlegać będzie jedynie kwota wydatkowana na zakup działki w części pochodzącej tylko i wyłącznie ze środków uzyskanych w wyniku sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Niniejsza interpretacja stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, który stanowi, że Minister Finansów, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną), została wydana wyłącznie dla wnioskodawcy.

Stosownie do powyższego, żona wnioskodawcy chcąc uzyskać interpretację indywidualną winna wystąpić z odrębnym zapytaniem i uiścić stosowną opłatę.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S.Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.