IBPBII/2/415-453/10/CJS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 24 marca 2010 r. (data wpływu do tut. Biura - 29 marca 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w części dotyczącej:

* udziału nabytego w 2004 r. - jest prawidłowe,

* udziału nabytego w 2007 r. - jest nieprawidłowe.

W dniu 29 marca 2010 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca na podstawie warunkowej umowy sprzedaży z dnia 24 sierpnia 2004 r. i umowy przenoszącej prawo własności nieruchomości z dnia 5 października 2004 r. nabył udział wynoszący 51/240 w niezabudowanych nieruchomościach składających się z działek:

* - nr 2322/60, o pow. 2328 m², KW;

* - nr 2320/60,1404/13 i 1908/13 o całkowitej pow. 2495 m², KW,

- który stanowi około 1025 m².

Na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 6 sierpnia 2007 r. - wobec zniesienia współwłasności nieruchomości wyżej opisanych oraz na skutek podziału geodezyjnego działek nr: 2320/60 i 2322/60 o łącznej pow. 4721 m² - przyznano wnioskodawczy na wyłączną własność między innymi wydzielone działki o nr: 4492/60 i 4498/60 o łącznej pow. 2375 m², w ramach której mieści się uprzednio nabyty udział wynoszący 51/240, stanowiący pow. 1025 m².

W dniu 4 lutego 2010 r. przed notariuszem została zawarta umowa sprzedaży, w następstwie której wnioskodawca całą niezabudowaną nieruchomość składającą się z działek oznaczonych nr: 4492/60 i 4498/60 o całkowitej pow. 2375 m² dla których prowadzona jest KW nr-powstałych wobec czynności prawnych powyżej opisanych tj., zniesienia współwłasności - sprzedał.

Ponadto wnioskodawca wskazał jakie wydatki i koszty poniósł w celu sprzedaży ww. nieruchomości:

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Zdaniem wnioskodawcy:

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W ustawie tej zostały również zawarte przepisy prawa intertemporalnego dot. ww. przychodów z odpłatnego zbycia.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawca w 2004 r. nabył udział w nieruchomości wynoszący 51/240 o pow. 1025 m².

Następnie w dniu 6 sierpnia 2007 r. doszło do sądowego zniesienia współwłasności nieruchomości, na mocy którego wnioskodawca stał się wyłącznym właścicielem m.in. działek o nr 4492/60 i 4498/60 o łącznej pow. 2375 m².

W dniu 4 lutego 2010 r. wnioskodawca dokonał sprzedaży ww. działek.

Wątpliwości wnioskodawcy budzi kwestia sposobu opodatkowania tak uzyskanego przychodu.

W przedstawionym stanie faktycznym wnioskodawca udział w przedmiotowych działkach nabył w dwóch datach:

* w 2004 r. w części odpowiadającej udziałowi w wysokości 51/240 o pow. 1025 m²,

* w 2007 r., tj. w dniu sądowego zniesienia współwłasności nieruchomości w części przekraczającej ten udział nabył udział o pow. 1350 m².

Przedmiotowe działki wnioskodawca sprzedał w dniu 4 lutego 2010 r., czyli odpłatnego zbycia części dotyczącej udziału nabytego w 2004 r. dokonał po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego udziału w nieruchomości, natomiast sprzedaży udziału w działkach nabytego w 2007 r. dokonał przed upływem 5 - letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując stwierdzić należy, iż przychód jaki wnioskodawca uzyskał w 2010 r. z tytułu sprzedaży działek w udziale nie przekraczającym udziału nabytego w 2004 r. nie będzie stanowić w ogóle źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ 5 letniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy.

Mając na uwadze powyższe, stanowisko wnioskodawcy w tej części należało uznać za prawidłowe.

Natomiast dochód ze sprzedaży odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2007 r., w drodze sądowego zniesienia współwłasności, będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym, według zasad określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy). Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, biegłego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Przychodem ze sprzedaży jak wskazano powyżej jest cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy). Przepis ten w sposób jednoznaczny stanowi co może być uznane za koszt uzyskania przychodu, posługując się pojęciem kosztu nabycia, którym bezspornie jest cena nabycia nieruchomości.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z kolei przepis art. 22 ust. 6d ustawy, w sposób jednoznaczny wskazuje co może być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób i jak te koszty muszą być udokumentowane.

Jak wynika z cytowanego art. 22 ust. 6d ustawy do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w nieodpłatny sposób zaliczane są bowiem:

* udokumentowane nakłady poczynione na nieruchomości zwiększające jej wartość,

* kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na tę nieruchomość.

Odnosząc się do powołanego przez wnioskodawcę art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tut. organ wyjaśnia, iż przepis ten ma zastosowanie przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, z zastrzeżeniem ust. 6d, w sytuacji gdy podatnik w sposób odpłatny nabył określoną nieruchomość, a następnie dokonuje jej odpłatnego zbycia. W sytuacji takiej koszty uzyskania przychodu stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W analizowanym stanie faktycznym, w wyniku sądowego zniesienia współwłasności nieruchomości udział w przedmiotowych działkach nabyty został przez wnioskodawcę w sposób nieodpłatny, bowiem jak sam wskazuje w opisie stanu faktycznego w związku z sądowym zniesieniem współwłasności zapłacił podatek od spadków i darowizn, o który chciałby zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, pomniejszyć dochód uzyskany z odpłatnego zbycia udziału nabytego w 2007 r. Podatkowi od spadków i darowizn podlega bowiem zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jedn. Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768) nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, iż wnioskodawca dochód uzyskany z odpłatnego zbycia udziału nabytego w 2007 r. może jedynie pomniejszyć o kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn.

Ponadto wydatki i koszty jakie wnioskodawca poniósł w związku z nabyciem udziału wynoszącego 51/240 w przedmiotowych działkach (cena nabycia tego udziału, koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego, wypisów aktu notarialnego umowy sprzedaży ww. udziału) nie będą stanowiły kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia tego udziału w 2010 r. z uwagi na upływ 5 letniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca we własnym stanowisku zawarł również wyliczenie należnego podatku dochodowego stwierdzając, iż powinien on zostać obliczony w następujący sposób:

230.000 zł (cena sprzedaży z 2010 r.) - 99.261 zł (równowartość udziału 51/240 o pow. 1025 m² z 2004 r.) - koszty z części F wniosku ORD-IN = podstawa podatku x 19%.

Ustawodawca w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w szczególności w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 30e i art. 19 w sposób jednoznaczny reguluje sposób opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Zatem dokonując obliczenia kwoty należnego podatku z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności wnioskodawca winien postąpić w następujący sposób: przychód uzyskany ze sprzedaży tego udziału (ustalony zgodnie z art. 19) należy pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia tego udziału oraz koszty uzyskania przychodu (ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6d). Różnicę będzie stanowił dochód - podstawa obliczenia podatku. Od podstawy obliczenia podatku należy wyliczyć 19%, w wyniku czego uzyskamy kwotę należnego podatku. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ww. ustawy, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

W odniesieniu do przedstawionych kwot podanych we wniosku, organ informuje, iż ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać nie należą do kompetencji tut. organu. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy. W związku z powyższym tut. organ nie może odnieść się do wyliczeń wskazanych przez wnioskodawcę.

Mając na uwadze powyższe, stanowisko wnioskodawcy w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania należało uznać za nieprawidłowe z uwagi na fakt, iż wydatki poniesione przez wnioskodawcę na nabycie udziału w 2004 r. nie mogą zostać uwzględnione przy ustalaniu podstawy opodatkowania udziału nabytego w 2007 r.

Reasumując stwierdzić należy, iż przychód jaki wnioskodawca uzyskał w 2010 r. ze sprzedaży udziału w działkach nabytego w 2004 r. nie będzie stanowić w ogóle źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ 5 letniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy.

Natomiast przychód uzyskany z odpłatnego zbycia udziału w działkach nabytego w 2007 r. w drodze zniesienia współwłasności, wnioskodawca będzie mógł wyłącznie pomniejszyć o zapłacony podatek od spadków i darowizn.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa. S Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.