IBPBII/2/415-383/11/JG

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 16 marca 2011 r. (data wpływu do tut. Biura 21 marca 2011 r.), uzupełnionym w dniach 10 i 12 maja 2011 r. oraz 8 lipca 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży mieszkania - jest prawidłowe.

W dniu 21 marca 2011 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży mieszkania.

W związku z brakami formalnymi, pismami z dnia 4 maja 2011 r. Znak: IBPB II/2/415-383/11/JG oraz z dnia 20 czerwca 2011 r. Nr IBPBII/2/415-383/11/JG wezwano wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano odpowiednio w dniach 10 i 12 maja 2011 r. oraz w dniu 8 lipca 2011 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni na podstawie aktu notarialnego z dnia 16 października 1997 r. wykupiła mieszkanie. Następnie w dniu 27 grudnia 2010 r. wnioskodawczyni dokonała z Urzędem Miasta zamiany ww. mieszkania na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. W dniu 14 lutego 2011 r. wnioskodawczyni dokonała sprzedaży nabytego w drodze zmiany mieszkania za kwotę 170 tys. zł. Następnie wnioskodawczyni na podstawie aktu notarialnego z dnia 22 lutego 2011 r. kupiła za kwotę 180 tys. zł mieszkanie do remontu płacąc z tego tytułu 2% podatek do urzędu skarbowego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w przypadku sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia, ale w związku z nabyciem drugiego mieszkania za kwotę większą wnioskodawczyni winna zapłacić 19% podatek od sprzedaży, czy też jest zwolniona z podatku w sytuacji wykorzystania uzyskanej kwoty na zakup innego mieszkania.

Zdaniem wnioskodawczyni, nie powinna płacić 19% podatku ponieważ przychód ze sprzedaży mieszkania wykorzystała na zakup innego mieszkania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku sprzedaży nieruchomości lub prawa decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma zatem moment ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż nabyte przez wnioskodawczynię w dniu 27 grudnia 2010 r. w drodze zamiany spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego zostało sprzedane w dniu 14 lutego 2011 r., tj. przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Dokonując zatem oceny skutków podatkowych sprzedaży przedmiotowego prawa należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. Zgodnie bowiem z ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2008 r. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W myśl art. 30e ust. 2 tej ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest zobowiązany w zeznaniu podatkowym o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 30e ust. 5 ww. ustawy dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym podatnicy są zobowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Z treści tego przepisu wynika zatem, iż do złożenia zeznania na druku PIT-39 obowiązani są podatnicy dokonujący odpłatnego zbycia nieruchomości, a w zeznaniu tym winni wykazać przychód ustalony zgodnie z art. 19 ustawy, koszty jego uzyskania ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy i dochód lub stratę wynikające z tej transakcji.

Jednakże przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia czyli od dnia 14 lutego 2011 r. Środki ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W świetle art. 21 ust. 25 ww. ustawy za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

W stanie faktycznym budzącą wątpliwość wnioskodawczyni jest kwestia wystąpienia obowiązku podatkowego w postaci zapłaty 19% podatku dochodowego z tytułu sprzedaży mieszkania w sytuacji gdy wnioskodawczyni przychód ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przeznaczyła na zakup innego mieszkania.

Nie ulega wątpliwości, że co do zasady odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie stanowi zawsze źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym, chyba że przychód ten objęty zostanie zwolnieniem podatkowym.

Jak wynika z analizy stanu faktycznego wnioskodawczyni uzyskany w dniu 14 lutego 2011 r. przychód ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w wysokości 170 000 zł przeznaczyła na zakup w dniu 22 lutego 2011 r. innego mieszkania za kwotę 180 000 zł.

Powołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych w ustawie - uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Zatem podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 tejże ustawy - jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycia) dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw - w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych - na wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy cele mieszkaniowe. Takim celem mieszkaniowym niewątpliwie jest przeznaczenie przychodu na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie bądź też nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu. Zwolnienie przewidziane w cytowanym wyżej przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 11.ustawy pozwala na wyłączenie z opodatkowania tej części dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Oznacza to, że przychód z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przeznaczony w całości przez wnioskodawczynię na własne cele mieszkaniowe (zakup mieszkania) będzie mógł w całości korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w powyższym przepisie. Istotne jest przy tym, że zgodnie z literalną treścią przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, wydatkowanie środków na własne cele mieszkaniowe ma nastąpić począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie wcześniej. W niniejszej sprawie zatem wydatkowanie środków ze sprzedaży na nabycie mieszkania będzie uprawniało do zwolnienia pod warunkiem że wydatkowanie środków nastąpiło od dnia sprzedaży czyli od dnia 14 lutego 2011 r. Środki ze sprzedaży wydatkowane na nabycie nowego mieszkania przed tą datą nie są objęte zwolnieniem.

Reasumując, wnioskodawczyni może skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w odniesieniu do kwoty przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego w dniu 27 grudnia 2010 r., wydatkowanej począwszy od dnia sprzedaży na nabycie w dniu 22 lutego 2011 r. innego mieszkania.

Fakt, iż wnioskodawczyni sprzedaży przedmiotowego mieszkania dokonała przed upływem terminu o jakim mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych sprawia, że na wnioskodawczyni ciąży obowiązek złożenia zeznania PIT-39 w terminie do dnia 30 kwietnia 2012 r., w którym należy wykazać wysokość podlegającego opodatkowaniu dochodu osiągniętego z tytułu odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wysokość dochodu, który będzie podlegał zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.