IBPBII/2/415-38/09/MW

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani G. przedstawione we wniosku z dnia 12 stycznia 2009 r. (data wpływu do tut. Biura 14 stycznia 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów odpłatnego zbycia oraz do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości:

- prowizji i odsetek od zaciągniętego kredytu spłaconych do dnia sprzedaży, opłaty za wpis hipotek po zakupie działki oraz za wykreślenie hipotek po sprzedaży działki, podatku od czynności cywilnoprawnych od ustanowionych hipotek, kosztów związanych ze sporządzeniem aktu notarialnego, podatku od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowej, kosztów poniesionych na częściowe uzbrojenie działki - jest prawidłowe,

- prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu - jest nieprawidłowe.

W dniu 14 stycznia 2009 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów odpłatnego zbycia oraz do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości: prowizji i odsetek od zaciągniętego kredytu spłaconych do dnia sprzedaży, opłaty za wpis hipotek po zakupie działki oraz za wykreślenie hipotek po sprzedaży działki, podatku od czynności cywilnoprawnych od ustanowionych hipotek, kosztów związanych ze sporządzeniem aktu notarialnego, podatku od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowej, kosztów poniesionych na częściowe uzbrojenie działki oraz prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W kwietniu 2007 r. wnioskodawczyni nabyła wraz z małżonkiem działkę budowlaną, na zakup której zaciągnęli kredyt. W sierpniu 2008 r. małżonkowie działkę tę sprzedali, z części pieniędzy uzyskanych ze zbycia działki spłacili zaciągnięty kredyt.

Ponadto, w związku z kredytem na zakup działki oraz samym aktem zakupu ww. działki ponieśli następujące koszty:

Za 2008 r. wnioskodawczyni i jej mąż będą rozliczać się osobno.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy wnioskodawczyni może przy określaniu dochodu ze zbycia ww. działki budowlanej odliczyć wszystkie poniesione koszty opisane w stanie faktycznym.

Zdaniem wnioskodawczyni, kosztami uzyskania przychodów ze zbycia nieruchomości są:

* opisane w stanie faktycznym wydatki poniesione na uzbrojenie działki, które zwiększyły wartość nieruchomości,

* odsetki od kredytu zaciągniętego na nabycie ww. nieruchomości, prowizja od tego kredytu, opłata za jego wcześniejszą spłatę, wydatki poniesione u notariusza, w sądzie i w urzędzie skarbowym, ponieważ poniesienie tych kosztów warunkowało zakup nieruchomości a zatem wiąże się również ze zbyciem nieruchomości.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie m.in.:

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 z późn. zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r., a więc mają zastosowanie w przedmiotowej sprawie.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy). Przychód tak obliczony można pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Przychodem ze sprzedaży jest, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego należy stwierdzić, że przychodem ze sprzedaży ww. działki budowlanej jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Do kosztów odpłatnego zbycia ww. nieruchomości można zaliczyć opłatę za wykreślenie hipotek po jej sprzedaży, jednakże pod warunkiem, iż obowiązek jej poniesienia przez sprzedającego wynikał z aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości.

Dopiero od tak obliczonego przychodu należy odjąć koszty uzyskania przychodu. Do kosztów tych można zaliczyć opłaty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego nabycia nieruchomości, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową, opłaty za wpis hipotek po zakupie działki, podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowionych hipotek oraz prowizję od udzielonego kredytu.

Do kosztów uzyskania przychodów mogą zostać również zaliczone wydatki poniesione na częściowe uzbrojenie działki ponieważ zwiększają one wartość tej nieruchomości.

W odniesieniu do odsetek od zaciągniętego kredytu zauważyć należy, iż stosownie do art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz nie zapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów).

W związku z powyższym, do kosztów uzyskania przychodów wnioskodawczyni może zaliczyć kwoty naliczonych i zapłaconych odsetek od kredytu, które zostały zapłacone do dnia sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Natomiast do kosztów uzyskania przychodów nie może zostać zaliczona pobrana przez bank prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu albowiem jej poniesienie nie ma związku ani z nabyciem przedmiotowej nieruchomości jak również z jej odpłatnym zbyciem. Jest to wyłącznie koszt wcześniejszej spłaty kredytu, a nie koszt poniesiony celem zawarcia transakcji sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że działka stanowiła współwłasność wnioskodawczyni i jej męża a małżonkowie rozliczać będą się z jej sprzedaży osobno, wnioskodawczyni będzie zobowiązana do wykazania przychodu stosownie do swojego udziału. Podobnie należy postąpić z kosztami odpłatnego zbycia i kosztami uzyskania przychodu, z wniosku nie wynika bowiem aby między małżonkami istniała rozdzielność majątkowa a koszty ponosiło tylko jedno z nich.

W świetle powyższego, stanowisko wnioskodawczyni, iż do kosztów uzyskania przychodów może zostać zaliczona prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu należało uznać za nieprawidłowe. W pozostałej części stanowisko jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.