IBPBII/2/415-353/09/JG

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 22 marca 2009 r. (data wpływu do tut. Biura 30 marca 2009 r.) uzupełnionym w dniu 23 kwietnia 2009 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

* skutków podatkowych sprzedaży 1/3 udziału w nieruchomościach nabytych odpowiednio w 2000 r. w drodze spadku oraz w 2007 r. w drodze zamiany - jest prawidłowe,

* sposobu ustalenia dochodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego w 2008 r. ze sprzedaży 1/3 udziału w nieruchomości nabytej w 2007 r. w drodze zamiany - jest nieprawidłowe.

W dniu 30 marca 2009 r. wpłynął do tut. Biura wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomościach oraz sposobu ustalenia dochodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych. Dlatego też pismem z dnia 15 kwietnia 2009 r. Znak: IBPB II/415-353/09/JG wezwano wnioskodawczynię do jego uzupełnienia, co też nastąpiło w dniu 23 kwietnia 2009 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 13 czerwca 2000 r. wyrokiem Sądu wnioskodawczyni wraz z dwoma pozostałymi spadkobiercami (siostrami) nabyła po zmarłej matce nieruchomość stanowiącą działkę oznaczoną w operacie ewidencji gruntów nr 4385/2 (po 1/3 każda z nich). Wnioskodawczyni podkreśliła, że przedmiotowa działka graniczyła z działką jej wujka oznaczoną w operacie ewidencji gruntów nr 4385/3. W 2007 r. wnioskodawczyni wraz z pozostałymi spadkobierczyniami oraz wujkiem dokonali podziału tych działek, a następnie przekształcili je na działki budowlane. W wyniku podziału działek, działka nr 4385/2 będąca współwłasnością wnioskodawczyni została podzielona na dwie działki budowlane o nr 4385/8 i 4385/9, natomiast działka o nr 4385/3 będąca własnością wujka została podzielona na działki budowlane o nr 4385/10 i nr 4385/11. Następnie w dniu 29 września 2007 r. wnioskodawczyni wraz z pozostałymi spadkobierczyniami dokonała przeniesienia niezabudowanej działki oznaczonej nr 4385/8, na rzecz wujka a w zamian wujek przeniósł na rzecz każdej ze spadkobierczyń po 1/3 części działki oznaczonej nr 4385/11. Tak więc wnioskodawczyni wraz z pozostałymi spadkobierczyniami stała się w 1/3 części współwłaścicielem działki nr 4385/9 powstałej z podziału działki 4385/2 nabytej w drodze spadku i działki nr 4385/11 nabytej w dniu 29 września 2007 r. w drodze zamiany. Natomiast wujek był właścicielem działki nr 4385/8 i nr 4385/10. Wnioskodawczyni zaznaczyła, iż przy zamianie działek wartość ich była taka sama czyli każda 10.000,00 zł W dniu 10 kwietnia 2008 r. dokonano sprzedaży działek nr 4385/9 i nr 4385/11, z tym, że działka o nr 4385/11 została sprzedana za kwotę 50.000,00 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy wystąpił przychód z odpłatnego zbycia w 2008 r. działki nr 4385/9 i 4385/11.

Czy dochód ze sprzedaży działki o nr 4385/11 nabytej w 2007 r. w wyniku zamiany podlega opodatkowaniu 19% podatkiem. Jeżeli tak od jakiej kwoty tj. od 50.000,00 zł czy od 40.000,00 zł, gdyż działka, która była przedmiotem zamiany została oszacowana na kwotę 10.000,00 zł.

Zdaniem wnioskodawczyni nie wystąpił przychód ze sprzedaży działki o nr 4385/9, gdyż jej sprzedaż nastąpiła po upływie 5 lat kalendarzowych. Natomiast zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wystąpił dochód z odpłatnego zbycia działki nr 4385/11 nabytej w 2007 r. w wyniku zamiany w wysokości 40.000 zł (tj. 50.000 zł wartość sprzedaży - 10.000 zł wartość działki w momencie zmiany). Dochód ten podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z przepisem z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku nabycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości w drodze spadku pięcioletni termin, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło otwarcie spadku czyli śmierć spadkodawcy.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w cytowanym wyżej przepisie. W ustawie tej zostały również zawarte przepisy prawa intertemporalnego dot. ww. przychodów z odpłatnego zbycia. Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Wobec wyżej powołanych regulacji prawnych dla zastosowania właściwych zasad opodatkowania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data i forma prawna ich nabycia (udziałów w nieruchomościach).

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że nabycie przez wnioskodawczynię udziałów w prawie do poszczególnych działek nastąpiło w wyniku następujących zdarzeń prawnych:

* na mocy postanowienia Sądu z dnia 13 czerwca 2000 r. o stwierdzeniu nabycia spadku po zmarłej matce wnioskodawczyni stała się współwłaścicielką w 1/3 części działki nr 4385/2. W 2007 r. dokonano podziału przedmiotowej działki na dwie działki o nr 4385/8 i nr 4385/9, przy czym dla skutków podatkowych nie ma znaczenia fakt, iż dokonano podziału przedmiotowej działki. Wnioskodawczyni nie wskazała wprawdzie, kiedy zmarła matka jednakże skoro postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku zapadło w 2000 r., to przed tą datą musiała nastąpić śmierć matki. Oznacza to, iż co najmniej w 2000 r. w drodze spadku nastąpiło nabycie przez wnioskodawczynię udziału w prawie własności do działki nr 4385/2. W dniu 10 kwietnia 2008 r. dokonano sprzedaży m.in. działki 4385/9 powstałej w wyniku podziału działki 4385/2.

Odnosząc się zatem do skutków podatkowych sprzedaży działki 4385/9 stwierdzić należy, że przychód jaki wnioskodawczyni uzyskała w dniu 10 kwietnia 2008 r. ze sprzedaży tej działki odpowiadający jej udziałowi nabytemu w drodze spadku po zmarłej matce a wynoszącemu 1/3 części nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym, jako że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału w tej działce minęło 5 lat (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Tym samym odpłatne zbycie tego udziału w przedmiotowej działce nie stanowi w ogóle źródła przychodu.

* w dniu 29 września 2007 r. doszło do zamiany działek pomiędzy wnioskodawczynią i pozostałymi spadkobiercami a jej wujkiem. W wyniku zamiany własność działki o nr 4385/8 powstała w wyniku podziału działki nr 4385/2 a będąca współwłasnością w 1/3 części wnioskodawczyni została przeniesiona na rzecz wujka, a w zamian wujek działkę o nr 4385/11 przeniósł na rzecz wnioskodawczyni i pozostałych spadkobierców, przy czym udział w przedmiotowej działce każda z nich posiadała także w 1/3 części. Również w dniu 10 kwietnia 2008 r. dokonano sprzedaży działki nr 4385/11.

W odniesieniu do skutków podatkowych sprzedaży działki nr 4385/11 nabytej w drodze zamiany stwierdzić należy, że użyty w art. 10 ust. 1 pkt 8 termin "nabycie" oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Tak więc jednym ze sposobów nabycia nieruchomości (udziału) jest nabycie własności nieruchomości w drodze zamiany. W przedstawionym stanie faktycznym na podstawie zawartej w dniu 29 września 2007 r. umowy zamiany działek, wnioskodawczyni nabyła udział w 1/3 części w działce o nr 4385/11. Tym samym zwarcie umowy zamiany w dniu 29 września 2007 r. należy utożsamiać z nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Oznacza to, że okres 5 letni, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku, w którym wnioskodawczyni nabyła udział w 1/3 części we własności działki o nr 4385/11, czyli od końca 2007 r. Z uwagi zatem na fakt, iż nabycie 1/3 udziału w działce 4385/11 nastąpiło w dniu 29 września 2007 r., a sprzedaż tej działki nastąpiła w dniu 10 kwietnia 2008 r. tj. przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło jej nabycie, określając zasady opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia tej nieruchomości (udziału) należy stosować zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, tj. do 30 kwietnia roku następującego po roku dokonania sprzedaży. Podstawą obliczenia podatku, zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku. Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Tak więc przychodem ze sprzedaży jest, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia

Z kolei stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Reasumując, w przedstawionym stanie faktycznym przychód jaki wnioskodawczyni uzyskała w dniu 10 kwietnia 2009 r. ze sprzedaży działki 4385/9 odpowiadający jej udziałowi nabytemu w drodze spadku nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym, z uwagi na upływ 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło jego nabycie. Natomiast sprzedaż działki nr 4385/11 dokonana przez wnioskodawczynię w dniu 19 grudnia 2008 r. nastąpiła przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło jego nabycie, wobec czego będzie ona stanowiła źródło przychodów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegające opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W tym zakresie stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Przychodem ze sprzedaży działki nr 4385/11 będzie wartość wyrażona w cenie określonej w umowie - z wniosku wynika, że przedmiotowa działka została sprzedana za kwotę 50.000 zł, co oznacza że ww. kwota będzie podlegała opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym - o ile będzie odpowiadać wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia oraz koszty uzyskania przychodu ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy. Z uwagi na fakt, iż udział wnioskodawczyni w przedmiotowej działce wynosi 1/3, oznacza to że dla wnioskodawczyni podstawę obliczenia podatku stanowi 1/3 wartość sprzedanej działki, pomniejszona o ww. koszty.

Wyjaśnić należy, że dla skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości (udziałów) nie ma znaczenia fakt, iż wartość zamienianych działek była równa i wynosiła 10.000 zł każda. W przedmiotowym bowiem stanie faktycznym miało miejsce najpierw nabycie działki (udziału) w drodze zamiany a następnie jej sprzedaż. Zatem w przedstawionym stanie faktycznym miała miejsce sprzedaż działki nabytej w drodze zamiany. W przypadku sprzedaży nieruchomości (udziału w nieruchomości) podstawą opodatkowania jest wartość nieruchomości z dnia sprzedaży. Co do zasady przychód ze sprzedaży nieruchomości jest równy cenie określonej w stosownej umowie cywilnoprawnej. W tej też sytuacji tut. organ uznał stanowisko wnioskodawczyni, że opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym podlega dochód z odpłatnego zbycia działki nr 4385/11 nabytej w 2007 r. w wyniku zamiany w wysokości 40.000 zł (tj. 50.000 zł wartość sprzedaży - 10.000 zł wartość działki w momencie zmiany) za nieprawidłowe.

Niniejsza interpretacja stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, który stanowi, że Minister Finansów, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną), została wydana wyłącznie dla wnioskodawczyni. Stosownie do powyższego pozostali spadkobiercy chcąc uzyskać interpretację indywidualną winni wystąpić z odrębnym zapytaniem i uiścić stosowne opłaty.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.