IBPBII/2/415-345/10/CJS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 9 marca 2010 r. (data wpływu do tut. Biura - 16 marca 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 16 marca 2010 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni wraz z mężem w 2007 r. zakupiła do wspólności majątkowej grunty orne z przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinną o pow. 1000 m ² za kwotę 67.000 zł w nadziei, że uda się wybudować dom jednorodzinny. Pieniądze na zakup tej działki pochodziły w całości z kredytu.

W 2009 r. okazało się, że wnioskodawczyni nie będzie stać na wybudowanie domu jednorodzinnego i w związku z tym postanowiła wraz z mężem sprzedać działkę i kupić mieszkanie. Wnioskodawczyni znalazła kupca na działkę, który zobowiązał się zapłacić 135.000 zł

W międzyczasie wnioskodawczyni znalazła mieszkanie własnościowe na prawie lokatorskim o pow. 64 m ² za cenę 152.000 zł W związku z powyższym wystąpiła do banku o udzielenie jej kredytu hipotecznego. Kredyt został jej przyznany w kwocie 120.000 zł przy udziale własnym w kwocie 32.000 zł W związku z powyższym akt notarialny kupna mieszkania został podpisany w dniu 5 listopada 2009 r. Opłaty notarialne wyniosły 3.711 zł, opłaty związane z obsługą biura nieruchomości wyniosły 5.000 zł.

Z uwagi na fakt, iż w tym czasie wnioskodawczyni posiadała wyłącznie pieniądze z zaliczki uzyskanej z tytułu sprzedaży działki w wysokości 30.000 zł, (zostały wpłacone na zakup mieszkania jako wkład własny) zmuszona była pożyczyć pieniądze na opłaty.

Akt notarialny sprzedaży działki został podpisany 26 listopada 2009 r., dopiero po tej dacie wnioskodawczyni mogła spłacić kredyt zaciągnięty na zakup ww. działki w wysokości 63.855,27 zł. Po spłacie całego kredytu w dniu 24 grudnia 2009 r. wpłynęła na konto wnioskodawczyni reszta kwoty ze sprzedaży działki.

Zakupione mieszkanie wymagało gruntownego remontu i wymiany instalacji elektrycznej, wodnej, wymiany okien, drzwi, wyposażenia łazienki, kuchni itd.

Ponadto wnioskodawczyni wskazuje we wniosku, że od czterech i pół roku jest po ślubie, ma dwuletniego syna i z uwagi na sytuacje osobistą obecnie mieszka w mieszkaniu, które tymczasowo udostępnili jej krewni. Mąż wnioskodawczyni od niedawna jest zameldowany w nowym mieszkaniu a sama wnioskodawczyni wraz z synem jest zameldowana na pobyt stały u rodziców. Wnioskodawczyni wskazuje, iż zarówno ona jak i mąż nigdy nie posiadali żadnego własnej nieruchomości gdzie mogliby zamieszkać. Mieszkanie nowo zakupione jest pierwszym ich własnym mieszkaniem.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy konieczne jest aby płacić podatek od zysku ze sprzedaży działki, przy uwzględnieniu faktu przeznaczenia całej kwoty zysku na remont nowo nabytego lokalu mieszkalnego, który wnioskodawczyni wraz z mężem prowadza we własnym zakresie.

Zdaniem wnioskodawczyni, nie powinna płacić podatku od zysku ze sprzedaży działki, gdyż uzyskane środki w całości wydatkowane zostały na zakup i remont nowo nabytego lokalu mieszkalnego, a ponadto będzie spłacać kredyt przez kolejnych 35 lat.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie m.in.:

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że aby sprzedaż nieruchomości nie stanowiła w ogóle źródła przychodu, to sprzedaż ta winna nastąpić po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w 2007 r. wnioskodawczyni wspólnie z mężem nabyli nieruchomość stanowiącą grunty orne z zamiarem wybudowania na nim domu jednorodzinnego. Z uwagi na brak wystarczających środków pieniężnych na budowę, wnioskodawczyni wraz z mężem podjęli decyzję o sprzedaży ww. gruntu w celu kupna mieszkania. W związku z powyższym, w dniu 26 listopada 2009 r. wnioskodawczyni wraz mężem sprzedała przedmiotową działkę a tak uzyskany przychód przeznaczyła na zakup i remont lokalu mieszkalnego.

Wątpliwości wnioskodawczyni budzi kwestia czy tak uzyskany przychód będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Z uwagi na wprowadzenie przez ustawodawcę przy kolejnych nowelizacjach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisów intertemporalnych, dokonując oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości dokonanego przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie (2007 r.), należy ustalić w jakim brzmieniu stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej mają jednak zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r. Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawczyni wspólnie z mężem nabyła w 2007 r. niezabudowaną nieruchomość stanowiącą grunt orny, co oznacza, iż skutki podatkowe sprzedaży przedmiotowego gruntu należy oceniać na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Stosownie do art. 22 ust. 6c koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Jednakże zauważyć należy, iż ustawodawca przewidział w katalogu zwolnień przedmiotowych, zawartych w art. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., możliwości zwolnienia osiągniętego z tego tytułu przychodu z opodatkowania.

Zgodnie z zapisem art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

Mając jednak na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny należy stwierdzić iż w przedmiotowej sprawie ww. zwolnienie nie będzie miało zastosowania, z uwagi na fakt, iż przedmiotem odpłatnego zbycia była niezabudowana nieruchomość stanowiąca grunty orne.

Wnioskodawczyni zajmując własne stanowisko w sprawie uważa, że podatek dochodowy z tytułu odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości nie należy się z uwagi na fakt przeznaczenia wszystkich tak uzyskanych środków pieniężnych na zakup lokalu mieszkalnego i jego remont.

Mając na uwadze powyższe podkreślić należy, iż to moment nabycia nieruchomości decyduje o tym jakie przepisy prawa podatkowego będą miały zastosowanie do oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Jak już wskazano powyżej nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w 2007 r., a więc zastosowanie znajdą tylko i wyłącznie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Ustawa w tym brzmieniu nie przewiduje możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości, przeznaczonego na zakup lokalu mieszkalnego i jego remont.

Zgodnie z konstrukcją i systematyką ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wszelkie ulgi i zwolnienia podatkowe stanowią wyjątek od generalnej zasady powszechności opodatkowania wyrażonej w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Tak więc wszystkie ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji RP stanowiącego, że każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie. Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Zabroniona jest bowiem rozszerzająca wykładnia przepisów prawa podatkowego.

Tym samym, skoro ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. w katalogu zamkniętym zawartym w art. 21 tej ustawy, nie przewidywała możliwości zwolnienia przychodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w sytuacji przeznaczenia go na własne cele mieszkaniowe, to tym samym brak jest podstaw do twierdzenia, że zwolnienie takie przysługuje wnioskodawczyni.

Mając na uwadze powyższe, stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Niniejsza interpretacja stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, który stanowi, że Minister Finansów, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną), została wydana wyłącznie dla wnioskodawcy. Stosownie do powyższego żona wnioskodawcy chcąc uzyskać interpretację indywidualną winna wystąpić z odrębnym zapytaniem i uiścić stosowną opłatę.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.