IBPBII/2/415-342/13/MMa

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 22 marca 2013 r. (data wpływu do tut. Biura 27 marca 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego - jest prawidłowe.

W dniu 27 marca 2013 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Na podstawie przydziału z dnia 15 grudnia 1999 r. wnioskodawcy przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w Spółdzielni Mieszkaniowej, której wnioskodawca jest członkiem. W dniu 19 czerwca 2009 r. na podstawie aktu notarialnego w Kancelarii Notarialnej została ustanowiona odrębna własność ww. lokalu, ponadto nastąpiło przeniesienie własności lokalu na rzecz wnioskodawcy. W dniu 14 lutego 2012 r. wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę kupna - sprzedaży ww. lokalu, w której cena została ustalona na kwotę 150.000,00 zł. Zgodnie z umową przedwstępną umowa przyrzeczona ma zostać zawarta do dnia 17 maja 2013 r.

Zgodnie z zaświadczeniem z dnia 7 marca 2013 r. wydanym przez Spółdzielnie Mieszkaniową wartość wkładu mieszkaniowego na dzień ustanowienia odrębnej własności lokalu ustanawia się zgodnie z przepisami działu IV, rozdział 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz art. 11 ust. 2^1, 2² ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych w wysokości różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu określoną przez rzeczoznawcę majątkowego, a nominalną kwotą umorzonego kredytu, która w przypadku wnioskodawcy wynosi 513,64 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy od kwoty uzyskanej ze sprzedaży lokalu mieszkalnego wnioskodawca może odliczyć wartość wkładu mieszkaniowego obliczonego zgodnie z informacją zawartą w zaświadczeniu z dnia 7 marca 2013 r. a następnie od tak uzyskanego wyniku zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19%.

Zdaniem wnioskodawcy, od przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania może odliczyć wartość wkładu mieszkaniowego. Został on bowiem wniesiony w celu uzyskania lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, które obecnie po ustanowieniu odrębnej własności lokalu chciałby zbyć.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że na podstawie przydziału z dnia 15 grudnia 1999 r. wnioskodawcy przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Następnie w dniu 19 czerwca 2009 r. ustanowiono odrębną własność ww. lokalu oraz przeniesiono własność lokalu na rzecz wnioskodawcy. W dniu 14 lutego 2012 r. wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży przedmiotowego lokalu. Umowa przyrzeczona ma zostać zawarta do dnia 17 maja 2013 r. Wątpliwości wnioskodawcy sprowadzają się do sposobu obliczenia podatku ze sprzedaży lokalu mieszkalnego tj. czy od kwoty uzyskanej ze sprzedaży ww. lokalu wnioskodawca może odliczyć wartość wkładu mieszkaniowego określoną w zaświadczeniu wydanym przez spółdzielnię mieszkaniową.

Z uwagi na fakt, iż sprzedaży mieszkania wnioskodawca dokonał przed upływem pięcioletniego terminu o jakim mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych gdyż nabycia dokonano w dniu 19 czerwca 2009 r. a zawarcie umowy przyrzeczonej było przez wnioskodawcę planowane na dzień 17 maja 2013 r. przychód ze sprzedaży przedmiotowego lokalu będzie opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

I tak zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości itp.).

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.), na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

Z powyższych regulacji prawnych wynika, że warunkiem przeniesienia własności lokalu jest spełnienie przez członka spółdzielni określonych warunków finansowych, t.j. spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań związanych z budową lokalu mieszkalnego, w tym spłaty odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami a także spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu lub dotacji w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa. Zapłata wkładu mieszkaniowego faktycznie przeznaczona zostaje na pokrycie kosztów budowy przypadających na lokal mieszkalny.

Zauważyć należy, iż osoba, na rzecz której ustanawia się spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego musi najpierw spłacić przypadającą na ten lokal część kosztów budowy - w tym wkład mieszkaniowy. Wkład ten stanowi udział w kosztach budowy lokalu. W sytuacji kiedy przedmiotowe prawo wygaśnie, spółdzielnia zwraca zwaloryzowaną wartość wkładu. Natomiast na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielnia, jeżeli ma uregulowany stan prawny gruntu, na którym jest wybudowany budynek, obowiązana jest zawrzeć z tym członkiem umowę o przeniesienie własności lokalu po spełnieniu określonych warunków finansowych, którymi są m.in. spłata przypadających na lokal kosztów budowy. Dlatego też jest to wydatek poniesiony w związku z nabyciem tego lokalu, niezależnie od tego czy poniesiony został w całości przed ustanowieniem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, czy też jako uzupełnienie - po ustanowieniu tego prawa, jako spłata kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przez spółdzielnię mieszkaniową dokonywana w trakcie posiadania tego prawa do lokalu, czy też przed zawarciem umowy przeniesienia własności lokalu. Tak więc wskazane w art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wpłaty tytułem wkładu mieszkaniowego oraz umorzenia kredytu są bezpośrednio związane z nabyciem lokalu mieszkalnego i w konsekwencji składają się na koszty jego nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy.

Reasumując, kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego są wszelkie wydatki poniesione na jego nabycie, w przedmiotowej sprawie kosztem tym będzie wartość wkładu mieszkaniowego poniesiona przez wnioskodawcę. Chodzi przy tym o wydatek jaki faktycznie został przez wnioskodawcę poniesiony. Samo obliczenie wartości wkładu mieszkaniowego to jedna kwestia, drugą jest natomiast ustalenie czy wkład ten został w całości pokryty przez wnioskodawcę. Jeśli tak, to wnioskodawcy przysługuje prawo do odliczenia go od przychodu ze sprzedaży. Zatem wydatek ten jako koszt uzyskania przychodu będzie faktycznie pomniejszał przychód uzyskany przez wnioskodawcę ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Wobec powyższego stanowisko wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.