IBPBII/2/415-275/13/MZa

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 7 marca 2013 r. (data wpływu do tut. Biura 12 marca 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w części dotyczącej:

* ustalenia prawa do zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania stanowiącego majątek odrębny przeznaczonego na zakup nowej nieruchomości objętej wspólnością majątkową małżeńską - jest prawidłowe,

* uznania, że wydatki na umeblowanie i spłatę rat kredytu stanowią wydatki na cele mieszkaniowe uprawniające do korzystania ze zwolnienia z opodatkowania - jest nieprawidłowe.

W dniu 12 marca 2013 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni od 8 października 2005 r. pozostaje w związku małżeńskim, w którym panuje ustrój wspólności majątkowej. Dnia 18 lipca 2011 r. babcia darowała Wnioskodawczyni, jako wnuczce, aktem notarialnym mieszkanie jednopokojowe, w którym Wnioskodawczyni zamieszkiwała wraz z dzieckiem i mężem. Sytuacja rodzinna skłoniła Wnioskodawczynię do sprzedaży mieszkania i zakupu większego. W dniu 29 listopada 2011 r. Wnioskodawczyni sprzedała to mieszkanie za 155.000 zł (Wnioskodawczyni złożyła w urzędzie skarbowym odpowiedni PIT, w którym zaznaczyła, że w ciągu dwóch lat wydatkuje pieniądze na cele mieszkaniowe). Wnioskodawczyni podaje, że już po półtora miesiąca tj. 9 stycznia 2012 r. zakupiła mieszkanie większe do remontu za cenę 196.500 zł (116.500 zł. Wnioskodawczyni zapłaciła gotówką ze sprzedaży mieszkania darowanego, 80.000 zł zostało pokryte kredytem hipotecznym). Natomiast 40.000 zł (ze sprzedaży mieszkania) Wnioskodawczyni pozostawiła na remont mieszkania oraz umeblowanie i na kilka pierwszych rat za mieszkanie. Wnioskodawczyni wraz z mężem posiada do przedstawienia w urzędzie skarbowym rachunki i faktury. Cała kwota tj. 155.000 zł uzyskane ze sprzedaży mieszkania od babci została wydatkowana na cele mieszkaniowe. Wnioskodawczyni podkreśla, że babcia aktem notarialnym darowała mieszkanie tylko jej, po czym Wnioskodawczyni sprzedała to mieszkanie za 155.000 zł, a kupiła za 196.500 zł, tylko że w akcie notarialnym właścicielem nowego mieszkania jest Wnioskodawczyni wraz z mężem.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy majątek odrębny 155.000 zł (uzyskany ze sprzedaży mieszkania darowanego) wydatkowany od razu w całości na wspólny cel mieszkaniowy małżonków zwalnia Wnioskodawczynię od zapłaty podatku dochodowego.

Zdaniem Wnioskodawczyni pieniądze uzyskane ze sprzedaży mieszkania od babci w całości zostały wydatkowane na cele mieszkaniowe (zakup nowego mieszkania), i mimo tego, że w akcie notarialnym widnieje Wnioskodawczyni wraz z mężem, małżonkowie nie posiadali żadnych oszczędności i to co pochodziło ze sprzedaży mieszkania w całości zostało wydane na nowe. W dalszej części własnego stanowiska w sprawie Wnioskodawczyni przytacza osobiste powody z tytułu, których nie może zapłacić podatku dochodowego. Podkreśla, że pieniądze na zakup nowego mieszkania pochodziły tylko i wyłącznie ze sprzedaży darowanego jej mieszkania tak jak brzmi ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 21 ust. 1 pkt 131), w której mowa, że przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości w ciągu dwóch lat został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawczyni sądzi, że nie ma problemu, iż pieniądze uzyskane z majątku odrębnego w całości wydatkowała na wspólne mieszkanie. Zwalnia to Wnioskodawczynię od zapłaty w całości podatku dochodowego.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości i praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i forma prawna ich nabycia.

Z treści wniosku wynika, iż Wnioskodawczyni otrzymała w dniu 18 lipca 2011 r. w drodze darowizny mieszkanie, które następnie zbyła w dniu 29 listopada 2011 r. W związku z tym, iż Wnioskodawczyni dokonała odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce jej nabycie, taka sprzedaż podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dla oceny skutków podatkowych powyższej czynności znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, w myśl art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Natomiast zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Z uwagi na to, iż Wnioskodawczyni nabyła przedmiotową nieruchomość na podstawie umowy darowizny, zastosowanie w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu znajdzie art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z powyższą regulacją za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia mieszkania, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D - dochód ze sprzedaży,

W - wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P - przychód ze sprzedaży.

W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Jak wskazała Wnioskodawczyni, dopełniła obowiązku złożenia w urzędzie skarbowym zeznania o wysokości osiągniętego dochodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, w którym wykazała kwotę dochodu zwolnionego z opodatkowania ze względu na wydatkowanie środków na własne cele mieszkaniowe.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni w listopadzie 2011 r. sprzedała mieszkanie otrzymane w drodze darowizny za kwotę 155.000 zł. Nowe mieszkanie kupiła w styczniu 2012 r. za kwotę 195.000 zł (z czego 116.500 zł zapłaciła gotówką ze sprzedaży, a 80.000 zł z kredytu bankowego), zatem środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania zostały częściowo wydatkowane na nabycie nowego, większego mieszkania do remontu (116.500 zł). Pozostałe środki Wnioskodawczyni pozostawiła na remont i umeblowanie nowego mieszkania oraz spłatę kilku pierwszych rat kredytu. We własnym stanowisku w sprawie Wnioskodawczyni co prawda podaje, iż pieniądze na nabycie nowego mieszkania pochodziły tylko i wyłącznie ze sprzedaży mieszkania, które Wnioskodawczyni otrzymała w drodze darowizny, jednak w opisie stanu faktycznego Wnioskodawczyni wskazała, że część ceny za nowe mieszkanie została pokryta z kredytu hipotecznego. W opinii tut. Organu użyte przez Wnioskodawczynię sformułowanie, że środki "pochodziły tylko i wyłącznie" odnosi się do kwoty 116.500 zł, która w całości pochodziła z odpłatnego zbycia nieruchomości, a nie np.: dodatkowych oszczędności Wnioskodawczyni. W związku z tym, iż Wnioskodawczyni część ceny nowego mieszkania pokryła ze środków pochodzących ze sprzedaży darowanego mieszkania, nie uprawnia do zwolnienia z opodatkowania całego przychodu. Bez znaczenia w tej sytuacji pozostaje fakt, iż cena zakupu nowego mieszkania była wyższa od kwoty uzyskanego przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Istotny jest sam fakt przeznaczenia i wydatkowania konkretnych środków uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Ze zwolnienia z opodatkowania mogą korzystać również pieniądze przeznaczone na remont nowego lokalu mieszkalnego, który zgodnie z przytoczonym powyżej przepisem jest traktowany jako realizacja własnego celu mieszkaniowego. Jeżeli jednak przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania Wnioskodawczyni przeznaczy na umeblowanie nowego lokalu oraz spłatę kilku pierwszych rat kredytu, w sytuacji gdy kredyt został zaciągnięty już po dniu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, nie zostaną w tym zakresie spełnione warunki do korzystania z ulgi na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

O tym jaka kwota przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości korzysta ze zwolnienia decyduje podatnik dokonując zgodnego z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatkowania przychodu na własne cele mieszkaniowe.

Podkreślić należy, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, korzystanie z przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa. Okolicznością decydującą o zastosowaniu powyższego zwolnienia jest więc m.in. przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości wyłącznie na cele i w terminach określonych w tym przepisie. Przy tym, enumeratywne wyliczenie wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości ma charakter wyczerpujący, a nie przykładowy. A zatem aby cały przychód uzyskany za sprzedaży mieszkania korzystał ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, Wnioskodawczyni pozostałe środki również powinna przeznaczyć i wydatkować na własne cele mieszkaniowe w terminie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Wątpliwości Wnioskodawczyni budzi fakt, iż mieszkanie będące przedmiotem sprzedaży stanowiło jej majątek odrębny, natomiast nabycie nowej nieruchomości nastąpiło do majątku stanowiącego współwłasność majątkową małżonków.

Stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2012 r. poz. 788 z późn. zm.). Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Stosownie natomiast do art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Jak wynika z art. 33 pkt 2 i 10 Kodeksu, do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił, ale także przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

W świetle powyższego w sytuacji, gdy przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania stanowiącego majątek odrębny zostanie wydatkowany na nabycie nieruchomości objętej współwłasnością małżeńską, przychód ten może w całości korzystać ze zwolnienia na zasadach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podkreślenia wymaga również fakt, iż zgodnie z art. 30e ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Reasumując, przychód ze sprzedaży mieszkania stanowiącego majątek odrębny przeznaczony na zakup nowej nieruchomości objętej wspólnością majątkową małżeńską korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dyspozycji ww. regulacji prawnej nie spełniają jednak wydatki na umeblowanie nowego mieszkania, gdyż nie mogą być uznane za wydatki na cele mieszkaniowe będące podstawą do obliczenia dochodu zwolnionego. W przypadku spłaty kredytu, aby wydatek mógł być uznany za spełniający warunki ww. zwolnienia istotnym jest, aby kredyt zaciągnięty został przed sprzedażą mieszkania. A zatem stanowisko Wnioskodawczyni nie może być w całości uznane za prawidłowe.

Nawiązują do trudnej sytuacji życiowej Wnioskodawczyni tut. Organ informuje, że istnieje możliwość ubiegania się o umorzenie lub o rozłożenie zobowiązania podatkowego na raty.

Stosownie bowiem do treści art. 67a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. powołanej w sentencji ustawy - Ordynacja podatkowa organ podatkowy, na wniosek podatnika, z zastrzeżeniem art. 67b, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem podatnika lub interesem publicznym, może:

Organem właściwym do złożenia wskazanego wniosku jest Naczelnik Urzędu Skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Należy jednak pamiętać, że decyzja wydawana na podstawie wskazanego przepisu jest decyzją uznaniową, co oznacza, że organ ją podejmujący może wydać takie rozstrzygnięcie, ale może również odmówić udzielenia ulgi.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.