IBPBII/2/415-250/10/HS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 22 lutego 2010 r. (data wpływu do tut. Biura 24 lutego 2010 r.) uzupełnionym w dniu 11 maja 2010 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w części dotyczącej:

* zmniejszenia podstawy opodatkowania o zapłacony podatek od spadków i darowizn - jest prawidłowe,

* odliczenia spłaconego kredytu - jest nieprawidłowe.

W dniu 24 lutego 2010 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zasiedzenia.

W związku z brakami formalnymi, pismem z dnia 27 kwietnia 2010 r. Znak: IBPBII/2/415-250/10/HS wezwano do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 11 maja 2010 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Dnia 14 sierpnia 2008 r. zmarł ojciec wnioskodawczyni, po którym spadek odziedziczyła w całości. Nabycie praw do spadku zostało stwierdzone postanowieniem sądowym z dnia 4 grudnia 2008 r.

W spadku pozostał dom z działką. Podczas aktualizacji dokumentów w geodezji okazało się, iż ojciec był osobą władającą domem, a nie jego właścicielem.

Wnioskodawczyni wniosła więc do Sądu wniosek o zasiedzenie i w dniu 11 czerwca 2009 r. nabyła nieruchomość przez zasiedzenie na podstawie postanowienia sądowego z dnia 17 czerwca 2009 r. Właściwy urząd skarbowy w dniu 17 września 2009 r. wydał decyzję ustalającą podatek od spadków i darowizn z tytułu zasiedzenia nieruchomości w kwocie 3 503, 00 zł. Należny podatek w tym samym dniu wnioskodawczyni zapłaciła.

Dnia 15 grudnia 2009 r. nieruchomość została sprzedana za kwotę 95 000 zł.

W 2005 r. wnioskodawczyni wraz z mężem zaciągnęła kredyt hipoteczny na zakup mieszkania. 13 stycznia 2010 r. pozostała kwota do spłaty w wysokości 14 479, 50 zł została przez małżonków spłacona z uzyskanego przychodu ze sprzedaży domu.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Zdaniem wnioskodawczyni, zgodnie z nowelizacją w styczniu 2009 r. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych można odliczyć kredyt spłacony z uzyskanego przychodu od podatku (podatnik ma na to dwa lata) oraz pomniejszyć przychód o opłaty związane z kosztami spadków i darowizn.

W przypadku wnioskodawczyni uzyskanie zasiedzenia na nieruchomości było bezpośrednio związane z otrzymanym spadkiem (dziedziczenie posiadania samoistnego).

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

Z powyższego wynika, iż w przedmiotowej sprawie - dla określenia właściwej podstawy normującej zasady opodatkowania przychodu, który został uzyskany przez wnioskodawczynię ze zbycia nieruchomości nabytej w drodze zasiedzenia - istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Mając na względzie przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), w szczególności zaś Działu III, Tytułu I Księgi drugiej tej ustawy, nabycie własności może nastąpić m.in. poprzez jej przeniesienie w wyniku umowy, zasiedzenie bądź też w wyniku innych zdarzeń.

Zgodnie z art. 172 § 1 i § 2 ww. Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od dwudziestu lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. W takim przypadku nabycie nieruchomości następuje po upływie trzydziestu lat. Zasiedzenie jest zatem instytucją, która sankcjonuje trwający od dłuższego czasu stan faktyczny posiadania i jest sposobem nabywania własności. Warunkami niezbędnymi do zasiedzenia jest posiadanie samoistne i nieprzerwane oraz odpowiedni upływ czasu. Przy spełnieniu powyższych przesłanek posiadacz nabywa prawo własności.

W związku z powyższym datą nabycia własności nieruchomości jest data wskazana w treści postanowienia sądu jako data nabycia własności nieruchomości, a nie data widniejąca na postanowieniu jako dzień wydania/sporządzenia postanowienia.

W przedstawionym we wniosku stanie faktycznym wnioskodawczyni wskazała, że nieruchomość (która była przedmiotem sprzedaży) nabyła przez zasiedzenie dnia 11 czerwca 2009 r. Zatem, data ta stanowi datę nabycia przedmiotowej nieruchomości, w związku z czym w przedmiotowej sprawie będą miały zastosowanie uregulowania określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, tj. do 30 kwietnia roku następującego po roku dokonania sprzedaży. Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Niezależnie od powyższego wyjaśnić należy, że pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Stosownie natomiast art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów o których mowa w ust. 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Z przestawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawczyni w drodze zasiedzenia nabyła w dniu 11 czerwca 2009 r. nieruchomość. Wnioskodawczyni tak nabytą nieruchomość sprzedała dnia 15 grudnia 2009 r. Wnioskodawczyni uważa, że może odliczyć od przychodu uiszczony podatek od spadków i darowizn.

Jak już wyżej wskazano, podstawą obliczenia podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia. Dopiero od tak obliczonego przychodu należy odjąć koszty uzyskania przychodu.

W myśl cytowanego art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób zaliczane są:

* udokumentowane nakłady na tę nieruchomość zwiększające jej wartość,

* kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na tę nieruchomość.

Przepis art. 22 ust. 6d ww. ustawy w sposób jednoznaczny wskazuje co może być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości nabytej w sposób wskazany tym przepisem i jak te koszty muszą być udokumentowane.

Niewątpliwie w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zasiedzenia kosztem uzyskania przychodu jest kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn i ewentualnie udokumentowane fakturą VAT nakłady poczynione w czasie jego posiadania, które zwiększyły wartość tej nieruchomości. Przy czym z wniosku nie wynika aby wnioskodawczyni ponosiła jakiekolwiek nakłady zwiększające wartość tej nieruchomości Przepis ten nie daje możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innego rodzaju wydatków niż wymienione tym przepisem.

Przenosząc to na grunt rozpatrywanej sprawy, wnioskodawczyni podstawę opodatkowania może pomniejszyć o uiszczony podatek od spadków i darowizn należny z tytułu nabycia nieruchomości poprzez zasiedzenie. I w tym zakresie stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Podstawę obliczenia 19% podatku ze sprzedaży w 2009 r. nieruchomości nabytej w 2009 r. w drodze zasiedzenia stanowi wartość sprzedanej nieruchomości, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Podstawa opodatkowania może zostać obniżona o zapłacony podatek od spadków i darowizn.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż w przedmiotowej sprawie dochód ze zbycia ww. nieruchomości będzie opodatkowany 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Podstawą obliczenia podatku dochodowego jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami uzyskania przychodu. Przychodem będzie wartość wyrażona w cenie określonej w umowie (o ile odpowiada wartości rynkowej) pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Ponadto przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, iż wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie dochodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy za wydatki na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 21 ust. 27 ww. ustawy, w przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych do organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Jednakże podkreślić należy, że za wydatki o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na: (art. 21 ust. 28)

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 29 ww. ustawy wskazuje, iż w przypadku, gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Przy czym należy zaznaczyć, iż zgodnie z art. 21 ust. 30 ustawy, przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że wnioskodawczyni w przeciągu 2 lat skorzystała ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przeznaczając środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zasiedzenia na spłatę kredytu zaciągniętego wspólnie z mężem na zakup mieszkania w 2005 r.

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 z późn. zm.) z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Do majątku osobistego każdego z małżonków należą m.in. przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej (art. 33 ww. ustawy), ale też przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej.

Powyższe oznacza, że jeżeli w zamian za nieruchomość stanowiącą majątek odrębny wnioskodawczyni nabyty zostanie inny składnik majątku, to nowy składnik również stanowić będzie co do zasady składnik osobistego majątku wnioskodawczyni.

Natomiast jeżeli wnioskodawczyni włączy do majątku wspólnego małżonków środki pieniężne uzyskane z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości, to środki te stanowią odtąd majątek wspólny małżonków.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w oparciu o stan faktyczny przedstawiony we wniosku stwierdzić należy, iż wydatkowanie uzyskanych ze sprzedaży środków pieniężnych w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania stanowi cel mieszkaniowy wskazany w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Jednakże w opisanym we wniosku stanie faktycznym koniecznym jest aby środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości stanowiącej majątek odrębny wnioskodawczyni przed ich wydatkowaniem zostały włączone do majątku wspólnego małżonków. Tylko wówczas całość środków przeznaczonych na spłatę kredytu zaciągniętego przed uzyskaniem przychodu ze zbycia na zakupione wspólnie przez małżonków mieszkanie będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. Zwolnienie przewidziane w art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy może obejmować wyłącznie taką część dochodu jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W żadnym przypadku natomiast nie istnieje możliwość odliczenia tego wydatku na cele mieszkaniowe od podatku.

Wobec powyższego stanowisko wnioskodawczyni w tej części należało uznać za nieprawidłowe.

Do uzupełnienia wniosku wnioskodawczyni dołączyła plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawczynię i jej stanowiskiem.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przestawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.