IBPBII/2/415-214/10/CJS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 5 stycznia 2010 r. (data wpływu do tut. Biura 11 stycznia 2010 r.), uzupełnionym w dniu 16 lutego 2010 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie możliwości uznania za koszty uzyskania przychodu poniesionych wydatków:

* w części dotyczącej wydatków związanych z nabyciem nieruchomości - jest nieprawidłowe,

* w części dotyczącej wydatków związanych z zachowaniem zadatku - jest prawidłowe.

W dniu 11 stycznia 2010 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie możliwości uznania za koszty uzyskania przychodu wydatków na nabycie nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi wniosku pismami z dnia 8 lutego 2010 r. Znak: IBPBI/1/415-19/10/KB i IBPBI/1/415-20/10/KB oraz z dnia 31 marca 2010 r. Znak: IBPB II/2/415-214/10/CJS, wezwano wnioskodawcę do ich uzupełnienia. Uzupełnienia wniosku dokonano odpowiednio w dniach 16 lutego 2010 r. oraz 8 kwietnia 2010 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca w dniu 3 lipca 2008 r. podpisał przedwstępna umowę sprzedaży z osoba fizyczną (kupujący). Przedmiotem umowy była sprzedaż 4 działek objętych jedną decyzją o warunkach zabudowy. W momencie podpisywania tej mowy wnioskodawca był właścicielem 3 działek o nr:. z pośród 4. W umowie przedwstępnej wnioskodawca zobowiązał się do zakupu czwartej działki o Nr... od Gminy, przekazania i przepisania na kupującego warunków zabudowy na wszystkie 4 działki. Aby spełnić te warunki wnioskodawca był zmuszony zakupić działkę od firmy, która była jej właścicielem. Do podpisania umowy kupna miało dojść niezwłocznie po nabyciu działki nr... od Gminy, jednak nie później niż do 30 listopada 2008 r. Warunkiem podpisania umowy kupna miała być łączna sprzedaż 4 działek. Z chwila podpisania umowy przedwstępnej wnioskodawca otrzymał zadatek w wysokości 150.000 zł. Na skutek opóźnień zakupu działki nr... od Gminy, podpisanie umowy kupna w ustalonym terminie stało się niemożliwe. Kupujący był na bieżąco informowany o przyczynach zwłoki leżącej po stronie Gminy, a więc niezależnej od stron umowy. Mimo tego kupujący nie wyznaczył dodatkowego terminu, jednostronnie zerwał umowę i wystąpił do sądu okręgowego w grudniu 2008 r. domagając się zwrotu podwójnego zadatku. W dniu 8 stycznia 2009 r. wnioskodawca kupił działkę nr... od Gminy. Koszty związane z zakupem tej działki (cena działki i koszty notarialne) wnioskodawca pokrył w całości z zadatku. O gotowości przystąpienia do podpisania umowy finalnej wnioskodawca powiadomił kupującego i ustalony został termin na 6 lutego 2009 r. W wyznaczonym terminie kupujący się nie stawił do podpisania aktu notarialnego oraz nie podał powodu nieobecności. Akt notarialny (umowa sprzedaży) został odczytany w dniu 6 lutego 2009 r. W tym dniu został sporządzony protokół niestawiennictwa strony czynności, skutkujący zerwaniem umowy. Koszty związane z opisanymi czynnościami zostały pokryte również z pieniędzy otrzymanych jako zadatek. W dniu 18 czerwca 2009 r. sąd okręgowy wydał wyrok potwierdzający prawidłowe zatrzymanie przez wnioskodawcę zadatku i oddalił roszczenia powoda o zapłatę podwójnego zadatku. Powód nie zgadzając się z wyrokiem zaskarżył go do sądu apelacyjnego, który wyrokiem z dnia 9 grudnia 2009 r. podtrzymał wyrok sąd okręgowego. Powodowi przysługuje prawo wniesienia skargi kasacyjnej od tego wyroku, jednak w tej chwili wnioskodawca nie posiada wiedzy czy powód skorzystał z tego prawa z uwagi na krótki termin od rozprawy. Koszty (faktury) związane z postępowaniem sądowym tj. 2.200 zł za porady prawne oraz 12.617 zł - koszty zastępstwa procesowego w sądzie okręgowym i apelacyjnym zostały w całości pokryte z pieniędzy otrzymanych jako zadatek.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, iż kwota 12.617 zł została zasądzona na rzecz wnioskodawcy tytułem zwrotu kosztów sądowych. Pomimo prawomocnego wyroku sądu kwoty tej jeszcze nie otrzymał.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie.

Czy opłaty notarialne, zakup działki..., zakup warunków zabudowy, koszt aktu notarialnego umowy sprzedaży i protokołu niestawiennictwa oraz koszty obsługi prawno-procesowej stanowią koszt uzyskania przychodu w przypadku opodatkowania zachowanego zadatku.

Zdaniem wnioskodawcy, wszystkie koszty poniesione w celu sfinalizowania transakcji sprzedaży oraz koszty procesu w sprawie zadatku są kosztami uzyskania przychodu.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wyłącznie w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu opisanych we wniosku wydatków.

Ocena w zakresie sposobu opodatkowania przychodu z tytułu zadatku została zawarta w odrębnej interpretacji.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów (art. 9 ust. 2 ww. ustawy).

Jak wynika z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy jednym ze źródeł przychodów są m.in. inne źródła.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawca będąc już właścicielem 3 działek podpisał umowę przedwstępną sprzedaży 4 działek zobowiązując się jednocześnie, że do czasu podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży tj. do dnia 30 listopada 2008 r. odkupi czwartą działkę od gminy, a następnie odsprzeda wszystkie 4 działki nabywcy. W związku z powyższym wnioskodawca otrzymał od kupującego zadatek na poczet przyszłej ceny i rozpoczął starania mające na celu nabycie przedmiotowej działki. Na skutek opóźnień związanych z zakupem ww. działki, podpisanie umowy sprzedaży w ustalonym terminie stało się niemożliwe z winy nie leżącej po stronie wnioskodawcy, o fakcie tym strona kupująca była na bieżąco informowana. Jak wynika z treści wniosku kupujący nie wyznaczył dodatkowego terminu tylko zerwał umowę i wystąpił do sądu o zwrot zapłaconego zadatku.

Dopiero w dniu 8 stycznia 2009 r. wnioskodawca nabył od Gminy czwartą działkę o czym niezwłocznie powiadomił stronę kupującą, jak i o gotowości zawarcia właściwej umowy sprzedaży czterech działek ustalając termin na 6 lutego 2009 r. W wyznaczonym terminie kupujący nie stawił się na podpisanie aktu notarialnego oraz nie podał powodu nieobecności.

Akt notarialny sprzedaży czterech działek został odczytany w dniu 2 lutego 2009 r. oraz został w tym samym dniu sporządzony protokół niestawiennictwa strony czynności, skutkujący zerwaniem umowy.

W związku z powyższym, wątpliwości wnioskodawcy budzi kwestia, czy cena nabycia jak i opłaty notarialne związane z zakupem działki nr..., koszty poniesione w związku z ubieganiem się o warunki jej zabudowy, koszty aktu notarialnego umowy sprzedaży jak i protokołu niestawiennictwa oraz koszty obsługi prawno - procesowej związanej ze zwrotem zadatku, stanowią koszt uzyskania przychodu z tytułu otrzymanego zadatku.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Zatem kosztem uzyskania przychodów nie są wszystkie wydatki, ale tylko takie, które nie są wymienione w art. 23 i których poniesienie pozostaje w związku przyczynowo-skutkowym z uzyskaniem przychodu z danego źródła, bądź też zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła przychodów. Jednakże ciężar wskazania owego związku spoczywa na podmiocie, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Aby zatem wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodów winien, w myśl powołanego przepisu spełniać łącznie następujące warunki:

* pozostawać w związku przyczynowym z przychodem lub źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,

* nie znajdować się na liście wydatków nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

* być właściwie udokumentowany.

Wobec powyższego aby wydatek można było zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów musi mieć on wpływ na osiągane przez podatnika przychody, czyli musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy między poniesionym wydatkiem a uzyskanym przychodem. Kwalifikując poczynione przez podatnika wydatki jako koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę celowość wydatku i możliwość przyczynienia się wydatku do osiągnięcia przychodu. Podatnik celem zaliczenia poniesionego wydatku jako kosztu uzyskania przychodów powinien wykazać i udokumentować związek poniesionego wydatku z przychodem oraz to, że jego poniesienie miało wpływ na przychód.

Zauważyć również należy, iż koszt uzyskania przychodu z danego źródła musi być nierozerwalnie związany ze źródłem generującym przychód.

W przedmiotowej sprawie należy rozróżnić koszty, które ustawodawca zalicza do kosztów uzyskania przychodu ze źródła jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości od kosztów bezpośrednio związanych z zachowaniem przez wnioskodawcę prawa do zachowania zadatku, który stanowi przychód z "innych źródeł", o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy.

Wnioskodawca zajmując własne stanowisko w sprawie uważa, że w jego sytuacji kosztem uzyskania przychodu będzie cena jaką zapłacił za nieruchomość nabytą od Gminy oraz koszt zawarcia aktu notarialnego jej kupna jak i koszty związane z warunkami jej zabudowy.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż wnioskodawca niewątpliwie poniósł wydatki związane z nabyciem przedmiotowej nieruchomości (działki) w postaci zapłaconej ceny oraz kosztów związanych ze sporządzeniem aktu notarialnego jak i z uzyskaniem warunków jej zabudowy. Dlatego też wydatki te mogłyby stanowić koszt uzyskania przychodów, ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy stosownie do treści cyt. art. 22 ust. 6c ww. ustawy, gdyby do transakcji sprzedaży przedmiotowej działki doszło. Natomiast w sytuacji gdy przychodem jest otrzymany zadatek, koszty te nie stanowią kosztów jego uzyskania i jako takie nie mogą pomniejszyć przychodu zaliczonego do "innych źródeł".

Wnioskodawca we własnym stanowisku zawarł również stwierdzenie, że kosztem uzyskania przychodu z tytułu otrzymanego zadatku będzie koszt sporządzenia aktu notarialnego sprzedaży, koszt protokołu niestawiennictwa oraz koszty obsługi prawno-procesowej związanej ze zwrotem zadatku.

Rozważając zatem kwestię możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów ww. kosztów należy mieć na uwadze, iż koszt jaki wnioskodawca niewątpliwie poniósł w związku z zawarciem umowy sprzedaży rzeczonej działki stanowiłby koszt odpłatnego jej zbycia gdyby do zawarcia transakcji sprzedaży doszło. Podkreślenia wymaga fakt, iż koszt ten nie byłby kosztem nabycia, lecz jako koszt odpłatnego zbycia pomniejszałby przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Natomiast koszty związane z czynnościami notarialnymi, które wiążą się ze stwierdzeniem, że zadatek staje się definitywny tzn. że zadatkiem tym wnioskodawca może dysponować, będą mogły zostać zaliczone do kosztów jego uzyskania.

Podobnie koszty obsługi prawnej związanej z postępowaniem sądowym jeżeli nie zostaną wnioskodawcy zwrócone. Natomiast koszty zastępstwa procesowego nie będą mogły zostać przez wnioskodawcę zaliczone do kosztu uzyskania przychodu, ponieważ jak wynika z treści uzupełnienia wniosku będą one zwrócone wnioskodawcy.

Reasumując stwierdzić należy, że wydatki związane z nabyciem przedmiotowej działki, koszty aktu notarialnego jej nabycia jak i koszty zakupu warunków zabudowy przedmiotowej działki mogłyby stanowią koszty uzyskania przychodu ale z tytułu odpłatnego zbycia tej nieruchomości gdyby do zawarcia transakcji sprzedaży doszło. Natomiast ww. koszty nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z tytułu otrzymanego przez wnioskodawcę zadatku. Kosztami uzyskania tego przychodu mogą być wyłącznie koszty bezpośrednio związane z zachowaniem prawa do zachowania zadatku, które nie zostały zwrócone w jakiejkolwiek formie.

Mając na uwadze powyższe, stanowisko wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.v

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.